南城一宗6.7万平方米“黄金”地块成功拍出

地产   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2018-06-22 08:59:50
  南城一宗6.7万平方米“黄金”地块成功拍出
 
  历经9家房企、64轮、鏖战三小时!南城一宗6.7万平方米“黄金”地块最终被首铸一号(东莞)房地产有限公司以历经9家房企、64轮、鏖战三小时!南城一宗6.7万平方米“黄金”地块最终被首铸一号(东莞)房地产有限公司以总价25.5亿元艰难斩获!总价254786万元艰难斩获!折合楼面地价10788元/㎡,实际可售楼面地价为17116元/㎡+自持面积20%+自持5年。  
 
  据了解到,首铸一号(东莞)房地产有限公司法人刘建华为万科城市公司合伙人;董事长周嵘为东莞万科总经理;首铸一号(东莞)房地产有限公司办公地点为广发大厦,所以该地块实为万科所得! 
 
  2016年9月27日东莞万科方面证实,2016年8月19日,万科集团与首铸集团(First Sponsor Group)和Regent Land Investment Holdings就东莞市东江之星项目已达成股份认购协议。万科集团收购东江之星项目55%股份。
 
  合富研究院高级分析师李兴旺认为:该地块处于南城、莞城和万江三城交汇,紧邻鸿福商圈,生活配套成熟,地理位置优越;与建设中的地铁1号线鸿福路站步行距离不到1公里,交通优势明显,是不错的轨道物业;项目自身及周边具有较多的教育配套,是市区稀有的教育大盘;地块地势平坦,规模相对较大,有条件打造高端优质舒适住宅小区;东莞主城区在“强心”战略下,城市发展前景巨大。
 
  东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为:万科目前没有什么新的产品线,除非另有开发,不然的话就是我们了解的东江之星等等这些产品线。还有一个就是这块地会阁东江之星可能会有个联动的效应,这就意味着可能还会在东江之星这个项目的基础上继续把整个片区的价值往上抬,所以应该价格的预期还是会比较高。
 
  嘉宾:东莞中原战略发展中心总经理车德锐
 
  记者:南城时隔两年多才有新的商住用地拍卖,很多开发商都进行报价,看到网上情况也比较火热,那有请车总为我们解读这块地块。
 
  车总:这块地块这一两年来收到比较多的关注,地块地段非常好,处在城市中心区域,目前来讲的话,整个城区土地供应量很少,应该说整个东莞都缺地,难得有这么优质的地块进入市场,很多开发商都很关注,所以今天应该是很激烈的竞拍的一个情况。当然,这个地块其实还是有一些难点和争议的地方,他虽然好,但是也存在一些门槛问题,因为很少见到过政府有这么多的配建啊或者其他要求,包括人才公寓、租赁用房,写字楼,还有停车位,公交枢纽,市政路和一个幼儿园。我在思考这块地有点像城市更新的一个缩影,一个小的片区的改造,因为很少见到一块地会有配建这么多类型这种业态,写字楼也有,公交枢纽站也有,幼儿园也有,市政路也有等等。所以它其实是城市更新的一个尝试,变局改造的一个尝试。以后会碰到更大片区一个城市更新项目,也意味着未来开放商碰到这种类似的地块,更大地块,更大片区改造城市更新这种项目,开发商会考虑更多。
 
  记者:为什么南城这块商住地这么受关注,而且非常多的业界人士都在长期了解当中?
 
  车总:这块地从地段来看的话是非常好的,我们公司也在附近,对这个片区比较了解。地块距离市政府基本两个红绿灯,不到一公里,处于市政府中心,整个城市中心配套都在1公里以内。距离莞太路1号线轨道站点也很近,距离1公里,800米,西边有运河,远眺有东江。配套、地段、景观上,城市核心地段景观资源具备高价值。
 
  记者:这块地自持面积比例这么高,您觉得开发商会不会用来做长租公寓,或者有其它更好的方式?
 
  车总:这个项目其实有两个方向,就看开发商的实力和追求。有高追求的,你就有可能做出豪宅这种项目定位,如果以中高端,刚需为主这种定位的话,投入资金相对不会太多,定位不会太高,所以他是两个方向来的。还是看拿的开发商的实力和追求。我们从市场角度上讲的话,周边的购买力和需求,整个城区处于换房时代,整个购买力是很强的,只要是好的东西,就不用担心城区,特别是南城,莞城,东城市中心区的购买力。加上这几年产业升级更新,金融业在东莞城区快速发展,现代服务业升级换代,购买力很强,这是一个群体。当然啦,还有换房群体,房价这两三年翻了一番,很多旧房子,小房子,这些大房子旧了也好换房,房价升值了那么多,卖与不卖,之后潜在购买力还是很强劲的。就购买力这块来讲的话是不用担心的,从市场而言,如果开发商有实力有追求的话,相对这块地这么优质还是可以考虑高端高品质的物业。
 
  记者:入市价格多少能保本?
 
  车总:还是回到定位的问题,保本的话就说到可售面积立项17000多,加上一万就差不多,去到两万六七千左右。
 
  记者:东莞从去年开始采用“限价+竞自持模式”后,现在几乎成为东莞商住用地拍卖“标配”,这个新模式对东莞房价有何影响?
 
  车总:只能说有点无奈,这种政策初衷的用意的的确确是为了让开发商理性一些,在拿地方面价格可以控制得好一些,对未来的开发没有带来太大的压力,稳住整个市场。但是现在看来,这个模式其实也用了一两年,有时候土拍会理性一些,有时土拍又会热情高涨一些,所以它不稳定,市场难以去把握。当阶段来讲的话会存在很多利好消息,大湾区的规划很快会出台,陆陆续续还有很多大的开发商关注东莞这个城市,甚至包括全国的投资的资金,东莞在大湾区的区位还是比较好的,现在去看的话热情还是比较高涨的,这种模式之下恐怕还是抑制不了市场向上的预期。
 
  记者:所以房价还是会不停的上涨?
 
  车总:房价上涨现在不是由市场决定的,房价的水平其实是被抑制住的,你想涨是不可能的,因为有备案价格加强管理,房市在这里限制着。但是市场本身对房价上涨的预期还是比较强。
 
  记者:看大趋势也是比较强的,我们现在大家都是等大湾区规划出台,一旦确定之后,可能对东莞房价影响比较多。
 
  车总:我想补充一点,从谢岗,大岭山,虎门这三块地竞拍结果来讲,都突破了限价,都有竞自持,但是我们会发现现在这个阶段来讲的话,买房客户对于这种相对价格比较高这种竞拍结果好像已经开始麻木了,它价格高会不会让我联想到未来这个地方房价还会更高,其实他可能已经不太考虑这个问题了,他觉得现在整个市场已经进入了高首付时代,我能不能买得起这是个关键问题。首付太高了,就不会关注房价上涨了。
 
  记者:现在政策这么严,为什么开发商反而更疯狂拿地?
 
  车总:政策是很严,但是开发商一个是有钱,过去这两三年开发商在房地产这个行业里头,应该是说比很多行业都赚钱,房地产开发商赚了钱之后总要去用,去做企业的可持续发展,企业都是要发展的,都想着成长的更大,企业需要往前走,所以他有钱的情况下,一定是要拿地的。供应方来讲,一二线城市经过那么多年的发展,就东莞来讲,东莞可供房地产开发的用地不太多了,一方面是政府不太想把这一块作为很重点的板块去发展,因为政府还是希望整个产业经济能够在大湾区把握好,把产业经济,不管是升级换代还是升级转型,让东莞的产业经济重新焕发出新的动力动能。所以政府在土地出让这一块房地产市场这一块会控制得比较严格。需求方有钱,供应方少,所以这种供求关系造成土地热情很高涨,价格也拍得比较高,这是市场决定的。
 
  记者:此次出去让南城“巨无霸”地块出让条件堪称东莞土拍史上最苟刻,为什么本次商住地出让条件比以往都要高很多,后续东莞土拍会继续采用这样的模式吗?
 
  车总:东莞进入了城市更新的一个时代,政府在全力推进城市更新,东莞今年初提出一个口号:提升城市品质,建设美丽东莞。城市更新应该是东莞未来三年快速推进的一个事情。南城这块地其实就是城市更新改造的一个缩影,东莞城市更新现在不是一块地一块地改造,而是一片区一片区改造,我们在探讨这块地,虽然它不是很大,但其实也算是一个小的片区的改造,这里头配置除了传统的商品房,还要把公交枢纽站,幼儿园,道路,甚至是企业孵化器,人才公寓,都往里面规划配置,所以他是一个小的片区改造城市更新的典型项目,也算是片区改造,城市更新一个很好的开端,揭开一个序幕。预示着东莞未来还有很多很多这种片区改造的项目浮出水面,规模更大,需要配建东西更多。所以开放商未来想做房产开发,做商品房的开发,会碰到越来越多的大的片区城市更新改造项目,多些思考,不要精打细算,上升到城市运营商的角度,跟政府一起谋划规划这个片区改造,对于周边产业升级转型,对人才的吸引,道理交通配套等等。
 
  记者:东莞哪里房价升值空间更大
 
  车总:在粤港澳大湾区下,整个东莞都会受益。从2017年深圳的GDP就超越香港,未来这种势头将会继续的发展下去,而且深圳人口多购买力强,高新技术产业金融业特别发达,但是面积小,而东莞临近深圳,未来资金、人群、置业、消费各方面将外溢到东莞,东莞这边也会借势去发展升级这种产业,未来东莞产业升级转型将会加快。关于东莞哪里升值空间大,越挨近粤港澳大湾区核心的潜力更大一些,珠江会形成一个环状的结构,环珠江口经济圈。
 
  据售楼人员称,目前东江之星正在销售9号楼住宅项目,面积为96.116㎡三房一厅户型已售完,只剩下二十多套143㎡四房在销售中,户型为四房两厅两卫约143㎡的为主,均价约为2.6万元/平方米-2.7万元/平方米,要求一次性付款,银行已经没有额度放贷,总价约为400万元/套。未来还要推两栋公寓项目,开盘时间以及均价尚未出来,但是预估1.8-2.2万元/平方米,可接受诚意登记,不需要交定金。
 
  去年9月,万科首铸东江之星的抢房长龙,让不少人还记忆犹新。据了解,东江之星项目建筑占地5.6万平米,总建筑面积38万平方米,是集购物、娱乐、住宅为一体的单位群体性住宅。其中高层住宅共6栋,包括33层的2号住宅楼,25层的4号住宅,50层的6号、9号商住楼以及51层的7号、8号住宅楼。资料显示,项目非毛坯交付整体参考均价约26800元/㎡。(来源:东莞乐居 )
 

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