房租暴涨触碰了谁的痛点?

地产   来源:莞讯网  责任编辑:天下  2018-09-03 16:59:22

  英飞咨询 肖敬亮 文韵

  近来房价高企、房租暴涨的新闻引发各方热议。尽管一线城市房价在经历了上一轮猛涨期后趋于稳定,但近期房租暴涨的新闻又再一次牵动大众的神经。据统计,北京房租价格7月同比增幅21%,其他城市如成都、深圳、重庆、合肥和天津等城市房租同比涨幅更是超过北京。国家统计局数据则表明,全国7月份居住类居民消费价格指数同比上涨2.4%,成为拉动居民消费价格指数上涨的主要因素。面对日益高涨的房价和房租,本是关系着国计民生的居住问题却成了大众无法跨越的一道坎。

  此外,数据指出我国1-7月份社会消费品零售总额同比增9.3%,处于自2004年以来最低点。大部分媒体将这一波国民消费下行归咎于高房价的溢出效应。对于这一轮房租暴涨问题,铺天盖地的媒体评论更是将矛头对准租赁中介尤其是长租公寓,租金暴涨所带来的担忧也多指向对居民消费需求的抑制。诚然,不断攀升的房租与居民消费水平下降之间存在着显而易见的关系,但是租金暴涨对国民经济生产的总体影响以及对行业的冲击当前舆论却甚少考量。换言之,除了有可能导致的消费降级外,租金暴涨最终碰触到实体经济哪些痛点?租赁成本上升的影响如何传导至宏观经济与市场?哪些行业部门受影响最大?对于这些问题,定性分析与评论很难给出满意的答案。为了更为直观地分析这一经济现象与结果,本文将利用英飞咨询(ISM)一般均衡模型(CGE)模拟量化租金上涨对国民经济与各行业的影响。

  据统计,在中国一些一线城市房地产市场租售比高达1:700,远超国际警绒线1:300通行标准。这意味着一些城市房产购买者需要700个月房租收入才可实现房产成本回收,房地产市场严重泡沫化。据中国社会科学院发布的研究报告,中国家庭住房自有率高达93.5%。但这主要是因为我国大量农村人口拥有住宅地,拉高了住房自有率。实际上,随着中国城镇化加速,大量农村人口向城市转移,这部分人口却因无法承担城市的高额房价而转向租房市场。根据国家卫生计生委《中国流动人口发展报告》统计,流动人口在居住地购房的比例仅占8.6%,而选择租房的比例高达67.3%。此外再加上国内公共租赁住房制度的缺位,房租暴涨必然对城市主要劳动力带来较大的冲击,而这一部分冲击也将会传导至国民经济的生产与消费中。为了模拟这一影响结果,我们假设房租上涨导致整体租赁行业成本上升10%,房租增加也将会导致居民消费价格指数(CPI)相应上升。假设居民真实工资水平不变,通过CGE经济模型可量化我国宏观经济与产业经济投入产出数据,同时在数据基础上也可为相关政策的制定提供决策依据。

  根据模拟结果(图1)可看出,除出口部门外,租金上涨对宏观经济各项指标均存在负面影响。其中实际GDP将会下降1.48%,居民消费、政府支出和投资均有不同幅度下降。这里我们假设政府收支平衡,收入由于经济活动下跌而下降,其支出也需要相应下调。假如保持政府支出不变,实际GDP还是会下降1.48%。其中住房作为居民消费价格指数(CPI)重要组成部分,租房成本增加10%将导致CPI上涨0.61%。CPI上涨或将导致名义工资上涨并最终转嫁为生产成本增加。在这些因素影响下,生产规模将会大大缩小,并影响劳动力就业市场。由图1可看出,租金上涨情况下非技术劳动力与技术劳动力就业市场将分别下降2.49%和3.02%。而消费价格上涨、购买力下降以及失业率增加最终也会导致个人及社会整体经济福利下降2.42%,人均GDP将下降约1200元。

  再具体分析GDP各组成部分的变化(图2),租赁成本增加影响最大的将是投资部门。由于投资部门在国民生产总值中占比较大,投资部门价值及数量下降最终将导致实际GDP下滑。其次,租金上涨也将会挤压私人消费及政府支出。由于国内消费减少,国内产品将积极寻找外部市场增加出口,这也导致贸易顺差加大。此前媒体评论焦点均聚焦在在租金上涨对居民消费的负面影响上,但除此之外,租金成本增加而导致投资减少的问题也不容忽视。投资大幅减少最直接的影响将造成经济驱动不足,并对我国经济活力形成冲击。

  租金上涨除了导致宏观经济总体下行外,对一些具体行业冲击尤甚。笔者根据CGE模型模拟租赁行业租金上涨10%对国民经济56个部门行业的影响,结果发现租金上涨对绝大部分行业都带来了负面影响。其中冲击最大的是建筑部门,国内需求及总产出值下降近3%,劳动力就业率下降达3.56%。与建筑行业相关的上下游产业如机械设备、钢铁、保险、金融服务等行业国内需求和总产出值都有较大幅度下滑,租金上涨对建筑部门产业链的负面影响较为明显。由于建筑业是投资驱动型产业,租金暴涨将打击相关行业部门投资积极性,而这也正验证了此前我们对宏观经济指标的分析预测。事实上,在现阶段房地产投资下行已初现端倪。根据国家统计局数据,从2017年8月至2018年7月间,房地产相关投资包括开发建筑工程投资、开发安装工程投资和设备工器具购置投资均呈现下滑趋势,近几个月甚至出现了负增长(图4)。

  此外,我们根据各部门中租赁和劳动要素投入比例,以及进出口和消费占行业产量的比重作回归分析,以此研究租金上涨情况下,各部门产量与上述要素比例的关系。回归结果发现,租金上涨对租赁投入占比大、劳动密集型产业以及消费类型行业产出存在较大程度负相关,即租金上涨所带来的成本上升对这些行业负面冲击较大。但出口导向部门反而受惠,笔者相信待劳动力从受冲击较大的部门转移到这些出口导向部门,其受惠程度会更显著。

  具体行业部门来看(图5),租金上涨让消费、劳动力、租赁投入占比较大的行业如休闲业产量下跌显著,居民用于此类行业部门的消费也将会下跌。其他服务行业如电信服务业、保险业、贸易零售(含餐饮)产量下降幅度也排在前列。租金成本上升将导致价格上涨,而这一部分成本也直接转接到消费者身上,导致需求减少,产量也随之下降。因此租金上涨对消费、服务行业的负面影响在预料之中。 但是值得注意的是,尽管租金成本上升将有可能导致劳动力成本上升,部分劳动力密集型产业也将受到这一因素影响,但我国出口导向行业如纺织品、皮革制品、电子产品等部门却能在租金成本上升情况下保持产量轻微增长。尽管受制于不断下降的国内需求,这些出口受惠部门却能将国内的过量产能直接转移至外部市场,而不受租金成本、劳动成本上升等因素的牵制。此外,出口导向行业的上下游行业产出也将受益于出口需求增加。

  从我们的经济模型模拟的结果可看出,租金上涨、租赁成本增加将会对我国宏观经济造成深远影响。房租暴涨触动的不仅是国内消费者的痛点,对实体经济的打击也不容忽视。消费降级与投资下滑的双重冲击将会导致经济下行风险。首先对于消费者来说,房地产资产日渐成为财富分层的分水岭。面对不断攀升的房价和房租,住房成本和居民收入之间逐渐拉大的差距成为底层乃至“中产”阶层不可承受之重。对于人口流动增长较快的一线城市,供需不平衡导致的市场失衡将进一步助推房租、房价上涨。以北京市为例,2017年北京市工资平均增速为8.4%,但是平均房租涨幅高达29.7%,是工资增长涨幅三倍多。而租金暴涨所带来的生活成本增加无疑又会进一步给城市“无产者”带来沉重一击。目前在房地产市场受到调控、房价趋于稳定时,逐利资本在政策支持下又大举进入租赁市场。当房地产商和中介机构对租赁市场具备一定操控能力时必然会大幅提高租金以获得高租金回报率。这些机构借助金融杠杆融资抢夺房源,这不仅加剧了租金价格上涨也给租赁市场带来一定的金融风险。

  除了租金上涨对消费影响的热议点之外,我们更需要关注实体经济层面。从我们的量化数据中可看到,受租金成本上升打击最大的是投资部门以及由投资驱动的行业,而这一点却被当前沸沸扬扬的舆论讨论所忽视。无论是受房地产投资驱动的建筑业或是其他民间实业投资都将大大减少,产出及国内需求呈负增长。此外,消费类型行业和服务业产出也将明显下降。内需不足、投资乏力最终损害的是国民经济整体活力。

  政府相关部门为了稳定租赁市场三令五申租房中介不得哄抬租金抢占房源,与此同时要求实现租购同权。但是与政策目标不一致的是公共租赁房制度的缺位。据悉,目前全国居住类土地实际供应11.4亿公顷,公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。在人口流入较多的大城市如北京、上海、广东、天津等地公共租赁房供给更少,导致租赁市场供应不足,租金成本上涨只能转嫁给消费者。从国外经验来看,房地产市场稳定的国家大多都有足够的廉租房供给作为保障,而这作为社会福利制度也进一步保障了社会底层人民的利益。因此,对于租金暴涨所带来的经济不稳定因素,短期调控很难达到稳定市场作用。政策制定应从痛点源头下手,建立房地产长效机制、防止收入分化以此拉动国内需求才是解决问题的根本之道。

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  责任编辑:依然(来源:新浪财经)

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