低价拿地转战地产 生命人寿借金融城圈地调查

东莞松山湖高新区新城大道的最南端，一栋正在施工的“E”形大楼，孤零零地矗立着。透过荒芜的杂草，工地围墙上刷写的“生命金融城”五个大红字尤为亮眼。

　　松山湖高新区是东莞乃至广东全省都甚为重视的金融改革实验区。投资方生命人寿保险股份有限公司(下称“生命人寿”)欲意在此投资20亿元，打造“生命金融城”。而实际上，此“金融城”项目却名不符实。“虽然打着"金融城"的概念，但是实际却只是商业地产。”业内一名知情人士向记者透露。

　　而且，生命人寿在此地行商业地产之实的同时，还涉嫌改变土地用途。根据多项公开资料显示，生命人寿当初以“科技研发用地”之名低价拿地，而目前在其规划中未来将有部分物业对外租售。上述知情人还向记者表示：“政府当初是以招商引资的方式吸引的生命人寿。企业以科研用地拿地，大大降低了拿地成本，享受了极大优惠。”

　　“生命金融城”项目不止落户东莞。近年，生命人寿在江苏扬州、湖北襄阳、吉林长春、陕西西安等诸多三、四线城市大肆以极低的价格拿地。“其实，和金融关系并不大。本质就是商业综合体。但大量布局三、四线城市也存在一定风险，相对一线城市而言，低线城市的商业地产容量，也就是购买力有限，建成后可能面临出租难的问题。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对时代周报评述道。

　　在过去几年中，生命人寿不断加大对房地产领域的投入。2012年底,生命人寿“投资性房地产”占总资产的比例从5.65%增至9.16%，其在投资性房地产规模已经达到103.17亿元，同比暴增182.89%。

　　除在房地产加大投资外，生命人寿还试图进行更多的多元化尝试，希冀切入化工、能源等多个领域。2013年3月，生命人寿还在深圳注资10亿设立深圳市前海富德能源投资控股有限公司。

　　与生命人寿大举多元化形成鲜明对比的是，其主业却呈现不断下滑的颓势。从2012年11月至2013年5月，保费收入一直呈现同比下滑状态。生命人寿在今年前5个月实现保费收入95.73亿元，2012年这一数字为118.74亿元，同比下滑19.37%，这一数据明显落后于行业平均水平。且近期以来，生命人寿多次因销售误导、违规展业等问题遭到监管部门的行政处罚。

　　在纷繁的乱象背后，生命人寿董事长张峻和他的“富德系”却又极为低调和神秘。若不是因掌控生命人寿之故，地产商出身的张峻在深圳仍或是籍籍无名。

　　2006年，张峻控制的深圳市国利投资发展(即富德控股前身)受让广东广晟持有的1.8亿股(股权占比13.25%)。张峻由此进入生命人寿，走进公众视野。

　　此后，股权频繁变动，张峻实际所持股权不断飙升，从表面看来，张峻通过富德控股持有生命人寿20%股权，但是张本人还通过隐性关联持股所控制的股权估计达到67.25%，甚至有媒体猜测其控制股权达到更为巨大的80%。

　　8月中旬，生命人寿党委书记黄守岩独家向时代周报记者透露，近期生命人寿将会更名为“富德生命人寿”。张峻对生命人寿的控制可见一斑。

　　在生命人寿大举进入房地产，尝试多元化，以及生命人寿神秘股权迷局中，外界不禁对张峻的巨额资金来源感到好奇。

　　对于其中细节，时代周报记者多次向生命人寿方面提出采访要求，截至目前为止尚未收到回复。

　　东莞“金融城”疑改变科研用地用途

　　占地约20万㎡的东莞生命金融城，涉嫌假借“金融”之名，私自改变科研用地用途，且施工现在大大落后于原订计划。

　　时间回溯至2009年12月，东莞松山湖管委会前往深圳招商引资。当时，生命人寿就与管委会达成协议，计划投资20亿元在松山湖设立生命人寿保险集团总部、各专业公司总部及后援中心。

　　2011年4月，生命人寿拿下松山湖北部工业城编号分别为2011T025、2011T026、2011T027的三宗地块。三宗地块总计为21万㎡，总价13118万元，折合约为600元/㎡。据挂牌信息显示，三宗用地均为“科研设计”，产业类型为“研究与试验发展”。

　　东莞生命金融城的《环境影响报告书》内容也显示，“项目用地已经东莞市国土局审批，并且已同意将该地块用作科技研发用地。”

　　同时，《环境影响报告书》还透露，项目建成后设有4栋6层的办公楼；5栋7层的办公楼；3栋11层的办公楼；2栋12层的办公楼；1栋33层办公楼；1栋7层的活动楼，总建筑面积达到47万㎡。

　　“这么大的面积，生命人寿肯定是自己用不完的，会有一部分对外租售。”松山湖管委会建设局工作人员披露道。记者就此向东莞生命金融城一名袁姓负责人核实，也同样得到准确答复—除了满足生命人寿自身的办公需求外，部分物业会对外租售。

　　生命人寿此举已实际改变了科研土地用途，转作了商业用途。今年4月25日，东莞市政府下发的《关于加强全市科研用地管理工作的通知》中，对科研用地有明确的界定：根据《土地利用现状分类(GB/T21010—2007)》，科研用地属科教用地范畴，是指独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。

　　《通知》中还规定了以下六类单位可申请使用科研用地，其中包括各类科研院所、大中专院校；科技部门认定的工程技术研究中心、重点实验室、科技创业企业和科技企业孵化器(加速器)；发改部门认定的工程研究中心、工程实验室；经信部门认定的企业技术中心；省认定的外资企业独立法人研发中心以及法律法规规章规定的其他从事科研设计活动的企事业单位。生命人寿并不在此范围之内。

　　此外，《通知》还重申“科研用地应严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，不得变相开发工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目，不得对外分割销售。”

　　当时根据2009年的媒体报道显示，生命人寿将在松山湖设立集团总部，但8月13日生命人寿总经理办公室的工作人员向时代周报确认，生命人寿总部并不会搬往东莞。“金融城是作为公司的一个后援中心。”

　　而东莞市金融办副主任钟正良在接受时代周报记者采访时也表示，生命人寿金融城项目与金融并无关系。“这是生命人寿与松山湖管委会那边谈的，不是我们立的项目。我并不了解。”

　　东莞生命金融城的施工进度也大大落后于原订计划。当初的规划建设要求开发建设期为1年6个月，宗地建设项目在2011年10月14日前开工，在2013年4月14日前竣工。但是直到2012年10月施工队才刚进驻工地。现场的施工告示牌也显示，竣工时间为2015年9月。这比之前的计划时间足足推迟了两年有余。

　　记者从现场施工负责人处了解到，目前，只有东莞生命金融城一期工程开始施工，二、三期工程图纸还未拿到。“一期工程共三栋楼，目前3号楼主体封顶已经完成，已经完成该建筑工程量的50-60%；2号楼大概完成其建筑工程量的20%，1号楼还在装基础，大概完成其工程量的10%不到。”

　　且根据当时计划，生命人寿应在2011年投入2亿元，2012年和2013年再分别投入5亿元。但据，松山湖高新区建设局工作人员介绍，“截止目前，生命人寿的总投入才2.97亿元，其中1.3亿元用于土地款，1.6亿元为工程款。”

　　大肆低价拿地 生命人寿转战地产

　　“生命金融城”项目现在俨然成为了生命人寿的金字招牌，类似项目遍布各地。

　　目前，生命人寿已经在湖北襄阳、江苏扬州、陕西西安、江苏扬州等地投入巨额资金建设金融城项目。这些金融城项目无一例外，均是以建设“金融城”的名义进入当地政府视野，先期与地方政府达成招商引资协议，而后再以低价拿地。

　　今年5月28日， “生命人寿环球金融城华中后援基地”在襄阳市内环西路东侧正式举行了奠基仪式。只一个月前，生命人寿的参股公司襄阳京华置地有限公司才正式拿下土地。4月7日至19 日，襄樊市国土资源交易网公开挂牌出让位于内环西线樊城段的编号为20131302的土地。此宗地块面积为33325.3㎡，成交价格为6248.49375万元，约合1874元/㎡。

　　但是挂牌公示中，却注明“参与竞买者的企业为注册资金不得少于90亿元的全国性大型保险公司及其联合体”。如此一来，也基本上排除了其他的竞争对手，存在“内定拿地”的嫌疑。

　　早在2012年的9月19日，生命人寿就与当地政府签约。生命人寿保险金融城项目预计投资12亿元，将打造集写字楼、综合商业、配套SOHO公寓、中央休闲广场及全方位地下停车系统为一体的现代化城市金融综合体。

　　“这一项目从目前来看，是比较纯粹的商业地产项目，建成后和金融也没什么大的关联。像我们襄阳这种三、四线城市，不存在将金融作为产业重心。”襄阳当地的一名房产界人士向记者评价说。

　　而在襄阳正式奠基开工之前，生命人寿远在长春、扬州等地金融城项目早已开工。

　　在远离长春市区约30公里的长德新区，尽管商业氛围还尚不浓厚，但是生命人寿也早已提前布局。据媒体报道显示，生命人寿与当地政府的协议，以商业地产为主的金融城项目单独投资80亿，由生命人寿自筹资金。

　　生命人寿的全资子公司生命置地(长春)有限公司在 2012年10月以2423.47万元的极低价格拿下面积5.446公顷的商服用地，约合444元/㎡。这一价格甚为低廉。

　　据张峻身边的人士介绍，张峻为潮汕人氏，早年在深圳龙岗从事房地产事业起家。“身高1.7米左右，消瘦。虽是潮汕人，但是普通话还挺标准。”

　　生命人寿大量投资房地产或与张峻本人的房地产情结息息相关。据生命人寿党委书记黄守岩向时代周报独家透露，生命人寿的所有地产项目具体操盘手由黄传奇负责。在黄守岩看来，现年近50岁的黄传奇，年富力强。此前多年内，黄传奇在民航系统任职多年，曾担任上市公司深圳机场  （000089 股吧,行情,资讯,主力买卖）股份有限公司董事长。

　　黄传奇在地产界颇为资深，在2012年加入张峻的富德控股之前，担任佳兆业行政总裁。2012年2月，黄传奇加入张峻掌控的富德集团，任职深圳富德控股集团总裁、集团成员公司富德金融投资控股总经理、富德产业投资董事长，同时还兼任深圳生命置地董事长。

　　但是在2012年11月，黄便不再担任深圳生命置地董事长。随后的12月，黄传奇个人出资9900万成立了深圳京华置地有限公司。该新公司另一股东也为自然人，持股仅1%。

　　在深圳京华置地成立后，黄便不在富德系内部担任其他高层职务。今年的2月，深圳京华置地与生命人寿，共同成立了襄阳京华置地有限公司、扬州德华置地有限公司，投建襄阳和扬州的生命金融城。

　　实际上，以上均是张峻在背后操盘，黄传奇只是负责具体事宜而已。

　　8月13日上午，时代周报记者在中投国际商务中心的21楼见到了黄传奇本人。黄矢口否认与生命人寿存在任何关系，并拒绝了记者的采访要求。主业低迷 无奈的多元化尝试

　　除了以金融城项目在各地进行商业地产开发外，张峻和他的生命人寿也在能源、化工等领域四处出击。

　　从投资额度上分析，张峻对能源领域最为看好。2012年的5月18日，富德(常州)能源化工发展有限公司在常州市新北工业园区开工奠基。根据报道显示，其为年产量100万吨的甲醇制烯烃及下游衍生产品项目，总投资2.73亿美元，将于2014年12月开始生产；2012年的9月24日，生命人寿的母公司富德集团与吉林大学就页岩油气勘探开发签订了战略合作协议；2012年7月，长春生命金融城开工建设的同时，富德集团又宣布在吉林松原市投资59亿建设20万吨/年EVA项目；

　　2013年3月，生命人寿又在深圳注资10亿设立全资子公司—深圳市前海富德能源投资控股有限公司。5月，该公司受让了富德集团持有的富德(松原)能源化工有限责任公司100%股权。今年5月，大连市政府代表团在深圳开展经贸交流活动期间，生命人寿最终决定在大连长兴岛投资建设甲醇综合利用基地和生态健康城项目，并有意在大连市建设面向东北地区市场的总部大厦。

　　据内部工作人员透露，富德集团购买一项所谓的能源方面的核心专利，具有良好的技术优势。但具体细节，不得而知。

　　“保险和实业相结合。这也是集团化经营的战略。目前也成立了财险、资产管理公司，现在正在筹备成立保险中介集团。”黄守岩向记者向记者表示。

　　而实际上，生命人寿频繁多元化，或是主业低迷所致。

　　生命人寿其2012年实现保费业务收入244.94亿元，同比仅微增4.83%。但去年的退保金为26.42亿元，退保金占保费收入的10.79%。这一数字与同期相比剧增逾十亿元，同比增加63.39%。

　　今年上半年的形势也并未有好转。2012年11月至2013年5月，生命人寿的保费收入也呈现下滑状态。今年前5个月，实现保费收入95.73亿元，但2012年则达到118.74亿元，同比下滑幅度19.37%。

　　并且，生命人寿多次被曝光存在违规行为。今年5月，重庆保监局对生命人寿开出罚单。前者在检查中发现，2011年底至2012年初，生命人寿重庆分公司培训讲师黄霖在互联网上联系不法人员，非法进入“保险中介监管系统”，为没有通过保险代理人资格考试的人员录入保险代理人资格证书号码。

　　[记者手记]“押注者”张峻

　　记者 彭岩锋

　　身为生命人寿掌舵人的张峻，地产商人出身。而在他掌控之下的生命人寿，也越来越像是一家房地产公司。

　　2006年，张峻进入生命人寿后，通过增资扩股等动作牢牢掌控了生命人寿。外界不禁好奇，其不断增资扩股的资金到底源自何处？猜测四起，不一而足，甚至有人直言“张峻也不过是资本代言人而已，背后还有大佬身影”。就算是对此种传言，张峻也始终保持“不回应”的低调行事风格，留待外人一个又一个的问号。在记者的采访过程中，多名在生命人寿工作多年的内部人士对张峻经历也知之甚少，感叹“难见张老板的身影”。

　　梳理近来的诸多公开报道，少在公司露面的张峻，近年来却屡屡成为了地方政府的座上宾。随之而来便是投资额巨大的生命金融城的“遍地开花”。生命金融城项目落地还基本保持以下一个路径：先期，张峻所谓响应地方政府招商引资号召，前往实地考察，签订投资框架协议；而后，再通过各种名目低价拿地，行商业地产之实，并且土地成本极为低廉。

　　且，其拿地过程不甚透明，充满狐疑—在东莞，科研用地用作他途；在襄阳，涉嫌内定拿地……

　　除上述外，生命人寿大量资金押注房地产，也无法抗拒周期长、不稳定因素多等困扰。我们不禁要担心，这些是否已经超出了生命人寿所能承受的极限。

　　掌舵人张峻，到底能用其豪放且有失透明的财技，支撑生命人寿所行多久呢？

点击进入莞讯网首页>>