成都星汇广场项目交房时间仍遥遥无期

地产   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2019-05-07 10:40:20
  成都星汇广场项目交房时间仍遥遥无期
 
  市中心核心地段,曾向信托公司融资数十亿元,加上已开盘销售的数亿元,但几年下来项目至今仍进展缓慢。这是明星商业地产项目星汇广场的尴尬时刻……
 
  近日,多位星汇广场业主对《每日经济新闻》记者表示,成都星汇广场项目交房时间一拖再拖,且目前项目已停工,交房仍遥遥无期。
 
  星汇广场停工,项目开发商成都中强实业有限公司(以下简称中强实业)资金紧张是重要原因之一。但也有说法称,中强实业与项目总承包方中冶天工集团有限公司(以下简称中冶天工)之间的工程纠纷是另一重要因素。
 
  事实上,中强实业背后的股东颇有来头,成都本土开发商万腾实业集团有限公司(以下简称万腾实业)亦间接持股。万腾实业是宝莫股份(002476,SZ)实控人吴昊旗下公司。中强实业早年还称其团队由万腾的团队构成。
 
  中强实业曾通过信托产品融资数十亿元,加上星汇广场2015年后开盘销售房源货值也达数亿元。业主们的疑问在于:为何项目走到停工境地?项目当初融资的数十亿元资金到底去了哪?
 
  记者了解到,星汇广场实际操盘人为“80后”的杨凤鸣。目前相关政府部门已介入,协调解决项目复工等问题,杨凤鸣也称正通过多种方式融资。
 
  城市中心地段、寸土寸金,星汇广场的良好地段,也曾令人艳羡。
 
  五年前的2014年,高晓松来了,他要与星汇广场跨界合作,还称要把其西部工作室搬进来。这让星汇广场有了好的宣传噱头。
 
  2015年1月末,星汇广场推出的200套房源被一抢而空,仅用两个小时。星汇广场当时广告语称“开盘劲销3亿”。
 
  但此后,星汇广场项目建设却十分滞缓。近两年,其交房也一拖再拖、屡次延期。
 
  “去年买房时到房间里看过房子,当时已安了新风系统,所以我才买的。但没想到过了一年多,项目建设几乎没有明显推进,交房遥遥无期。”星汇广场的业主李东(化名)向《每日经济新闻》记者表示,他去年以176万元总价买了一套房子,开发商原承诺去年底交房。
 
  星汇广场项目总建筑面积达14.7万平方米,包含28层住宅、写字楼及低层裙楼商场。此前出售的房源主要是其中的住宅楼。
 
  有业主称,从2015年到2018年底,中强公司承诺的交房日期从最初的2017年4月被推到2017年底,随后又推到2018年3月、去年底。而去年底,经相关政府部门协调,开发商又承诺今年6月底交房。
 
  对于项目的交房时间,记者查询成都房管局旗下的透明房产网发现,星汇广场交付时间是去年3月31日。
 
  目前,项目交房难成为数百户住宅业主们的共同“心病”。不仅交房屡次延期,更让业主们难以接受的是项目停工。
 
  4月下旬,《每日经济新闻》记者多次实地查看星汇广场,项目均是停工中。
 
  4月23日,星汇广场施工地有两个出入口,分别在东御街和染房街,均闭门紧锁。在东御街出入口,除了一名工作人员守在大门处,记者并没有看到其余工作人员。“在里面装修呢,这儿看不到的。”该人士称。但附近多位商户均指出,星汇广场近日没有复工迹象。染房街一侧内部底楼,记者同样没有看到施工工人。
 
  4月26日,记者也曾跟随部分业主进入星汇广场项目内部。因为当日停工断电,只能在一楼商场部分区域进行查看,当日没有施工人员,但部分区域完成了电梯安装及吊顶。
 
  项目何时复工?记者以购房者身份进行咨询,星汇广场置业顾问称,目前住宅已开始装修,“还有九套房没卖,年底可以交房”。
 
  置业顾问口中的“年底交房”,又比开发商此前承诺业主的交房时间延迟了半年。
 
  能否复工,仍是星汇广场当前的一大问题。
 
  去年7月,星汇广场曾全面停工。星汇广场总承包单位为中冶天工。
 
  对星汇广场的问题,中共成都市锦江区委办公室今年3月在人民网地方领导留言板的回复内容显示:“由于工程进度款纠纷,总承包单位于2018年7月4日向建设单位提交了《停工报告》,在7月中旬左右全面停工。”
 
  项目停工、交房屡次延期,相关政府部门也出面进行协调。
 
  “去年8月27日,建设单位、施工总承包单位、专业分包单位、部分业主在原区建交局进行了协调,双方初步达成一致,并于9月中旬恢复施工。”锦江区委办公室的回复内容称,去年12月底,项目正常施工。
 
  过了春节,项目似乎又再度复工。今年2月下旬,中冶天工也曾称,“资金是最大保障,公寓前期预估材料费用达到7200万(元),希望建设方2月底给予资金支持。”
 
  在星汇广场的部分业主看来,整个项目建设近年一直十分缓慢。“几年前大楼就已封顶,这几年开发商到底新修了些什么?除了新增的玻璃幕墙,我觉得变化很小。”一位业主甚至称。
 
  当前,星汇广场业主们对项目有着更多疑问:为何项目建设再度陷入停滞?中强实业的资金问题到底解决得如何……
 
  停工、一再延期交房,星汇广场到底怎么了?业主们对项目开发商的背景和实力疑虑颇多。
 
  星汇广场项目早年名为成都国际商城,2014年,中强实业原投资方福建省福新房地产开发有限公司撤出,成都国宏信实业有限公司(以下简称成都国宏信)进入并全资持股。
 
  目前,成都国宏信的股东为成都凌山金属材料有限公司、四川文和实业有限公司,分别持股85%、15%。而自然人邱正敏持有成都凌山金属材料有限公司大部分出资。从股权结构看,邱正敏更接近中强实业实控人的身份。
 
  但公开资料很少的邱正敏,是否有实力“吃下”星汇广场这一投资达数十亿元的大型商业地产项目呢?
 
  再看四川文和实业有限公司的股东,成都本土企业万腾实业出现了。目前,四川文和实业有限公司股东为中铁信托有限责任公司、万腾实业,其中万腾实业持股20%。
 
  万腾实业在成都开发过数个房地产项目,其还涉足矿产和金融领域。宝莫股份的实际控制人吴昊是万腾实业法定代表人和唯一的执行董事,持股万腾46.08%股份。
 
  2016年8月,吴昊曾溢价73.7%、掷4.89亿元揽下宝莫股份控制权。
 
  万腾实业对中强实业来说,似乎不仅仅是小股东。2014年12月,《四川日报》曾报道称“万腾实业投资的另一商业项目星汇广场也正式面市。”
 
  《每日经济新闻》记者注意到,中强实业曾通过信托产品进行融资,万腾实业对项目融资也给予较大帮助。2014年、2016年,中强实业分别通过信托融资39亿元、29亿元。两笔信托的担保人均有万腾实业,吴昊本人还为前一笔融资担保。
 
  中强实业2016年的信托融资书中曾介绍,其实际控股股东是万腾实业,开发团队同样由万腾实业团队构成。
 
  那么,万腾实业及其实控人吴昊是否实际控制中强实业呢?
 
  对此,有业主却向《每日经济新闻》记者称,星汇广场实际控制人名为杨凤鸣。在此前多次沟通磋商中,中强实业均是杨凤鸣出面。
 
  杨凤鸣和万腾实业是什么关系?中强实业2016年的信托融资书里,保证人除了万腾实业,还有成都川宏金沙置业有限公司(以下简称川宏金沙)。
 
  川宏金沙是成都地产项目“金沙国际商城”的项目公司。川宏金沙董事长为杨天明,杨凤鸣在该公司担任董事职务。
 
  据多位业主和一位认识杨凤鸣的人士透露,杨凤鸣乃杨天明之子。
 
  早在1998年,杨天明通过成都川宏实业有限公司(以下简称川宏实业)开发建设了盐市口广场(紧邻星汇广场)。2010年,杨凤鸣接替杨天明成为川宏实业法定代表人,同时为执行董事兼总经理。
 
  记者注意到,吴昊则与名为“杨天明”的人商业交集颇多。
 
  该位熟悉杨凤鸣的人士还对《每日经济新闻》记者表示,星汇广场实际上是“80后”的杨凤鸣操盘,杨带了一个团队运作该项目。
 
  5月6日,《每日经济新闻》记者在川宏实业办公地见到了杨凤鸣。
 
  “因为收购上的原因,我是(中强实业)实际控制人。”杨凤鸣对记者表示,早期,万腾牵头做星汇广场项目,是他们自己的团队,“后面没做下来,就找到我们合作。”
 
  原有万腾实业的支持,但中强实业至今不仅数度延期交房,项目还因其缺钱而停工。部分业主不禁要问,项目当初数十亿元的信托融资资金到底去了哪?
 
  2014年,中强实业向四川信托融资39亿元。2016年,中强实业向安信信托融资29亿元。当时其将项目住宅、酒店、写字楼及地下车位的在建工程抵押给安信信托。
 
  部分业主指出,中强实业这两次仅通过信托融资就融到了68亿元,且2016年底时星汇广场主体结构已封顶。加上后来数百套住宅房源对外销售,该部分资金也不少。
 
  业主们疑问,开发商中强实业此前获得了大量资金,这些钱到底被用到了哪里?缺资金停工又是怎么回事?
 
  杨凤鸣对《每日经济新闻》记者表示,实际上在信托融资中,也有一部分是自有资金,“信托融资是‘31亿’和‘19亿’,一共50个亿,这个要说清楚。”杨凤鸣强调,当时这笔钱主要是购买星汇广场项目。
 
  资金不足的原因之一是偿还利息,每年中强实业需按照10%的利率偿还,“我们自己就用了很大一笔钱去偿还利息。”
 
  根据杨凤鸣的说法,当时预估星汇广场项目建设完工需要9亿多。星汇广场销售了700套住宅,回笼10亿元左右资金,“在扣除部分利息等(后),还是够用的。”
 
  但为何星汇广场项目建设后来却停滞不前?
 
  杨凤鸣认为,星汇广场总包中冶天工拖工是重要原因之一。
 
  杨凤鸣表示,中冶天工与中强实业当年签订的合同价款是7.5亿元。按照合同约定,中冶天工完成80%工程进度,中强实业支付40%进度款,剩余款项由总包垫款,“实际没做到80%,我们就支付了50%,还超付了工程进度。”
 
  杨凤鸣进而称,目前中冶天工完成了项目4.2亿的产值,中强实业对应支付了2.2亿元。“他们还要我们给5亿,想把工程款拿完,意思是给好多做好多,哪里有这个道理。”其称。
 
  在星汇广场工程推进过程中,杨凤鸣认为中冶天工垫款很少,“很多都是总包下面的分包商垫资。”
 
  杨凤鸣回顾了整个过程:
 
  第一阶段,中冶天工与中强实业签订合同后,中冶天工下面分包商垫资以保证正常施工;
 
  第二阶段,2017年底,分包商垫资越来越困难,开始向总包中冶天工施压,而中冶天工反过来又向中强实业施压;
 
  第三阶段,有很多分包商愿意继续做完工程,尽快完成结算,但总包中冶天工不支持,断了施工现场的电,“消防、空调这些分包都是愿意继续做的。”
 
  杨凤鸣还对中冶天工工程款分配提出质疑,对个别分包商超付了工程款,“土建这家分包商做得最好,完成2个亿产值,然而实际分配30%不到。而公寓精装修这两家,本来应该只支付50%,但为了让他们赶工,我们实际支付了89%工程款。”
 
  杨凤鸣表示,住宅部分完成工程交付的后续资金不超过3亿元,“底下分包商说,每个月只要能保证5000万工程款,中冶天工只管场地这些,他们还是做得走。”
 
  对于杨凤鸣的说法,《每日经济新闻》记者也试图向星汇广场的总包中冶天工方面求证。
 
  “事情比较复杂,我不方便给你透露太多。”涉及星汇广场项目的中冶天工有关人士表示。
 
  在杨凤鸣看来,完成星汇广场项目的资金不是最大问题,他也在想方设法筹措资金。
 
  无论是今年4月25日杨凤鸣在与业主们的沟通中,还是回应记者采访,他均强调购房款全部用于项目,没有挪作他用,不存在违规问题。
 
  目前,中强实业仍在筹措资金。中强实业在3月6日的告业主书中称,“我司通过出售双流自有土地拟募集资金3.5亿元,本周内到账部分款项2000万元,该资金将全部用于星汇项目材料定购,另2亿资金不晚于4月15日前到达我司相关账户。期间公司还将通过其他渠道持续筹集施工所用资金……”
 
  “川宏实业下面子公司的200亩土地,我现在着急卖,没有变更土地性质,所以卖价不高。”杨凤鸣透露,目前该地块已找到受让方,是外地一家国企。
 
  今年2月下旬,盐市口街道办也进行过一次协调,该次会议纪要显示,中强实业目前公寓已卖未到账1.8亿元,还有1.2亿元未卖。中强实业还提出在3月重新启动项目公寓和商业的销售等来筹措资金。
 
  事实上,星汇广场项目对于杨凤鸣来讲本就是一大挑战。
 
  “杨之前没有操盘像星汇广场这么大综合商业旗舰的经验。由于星汇广场商业密度比远洋太古里还高,这肯定要非常厉害的专业团队来操盘。”一接近杨凤鸣的知情人士指出。
 
  “工期延误也是我们的责任,这多多少少还是有一点操盘经验的关系。特别是在资金使用优先性上,照理说应该优先完成工程,而不是维护信托资金这边。”杨凤鸣坦言。
 
  《每日经济新闻》记者注意到,成都市锦江区政府相关部门一直关注星汇广场延期交付一事,屡次出面参与协调。据业主提供的最新会议纪要内容显示,目前各方均全力催促复工事宜,包括建立垫资机制、共同监督资金账户等。(来源:每日经济新闻)
 

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