莞下半年土地市场温和将走高

地产   来源:未知  责任编辑:天下  2013-07-04 09:19:19
商住、商业用地进入最终交易环节,其中成功交易23宗次,成交率达88%,商住用地的溢价率为31%,商业用地的溢价率为12%,处于中等溢价水平。

  另据合富辉煌东莞市场研究部的数据,商住用地成交楼面地价为2413元/平方米,同比上涨7元/平方米,处于历年同期最高水平。

  相比地王频现的全国其它重点城市,东莞上半年的土地市场稍显平静。不过,在楼市热销一年有余的大背景中,东莞上半年的土地市场保持温和活跃,价格也攀升至历史同期最高位。

  据记者统计官方信息,上半年,合计有26宗次

  工业用地占主角

  据合富辉煌东莞市场研究部的数据,上半年,东莞土地总供应量359.7万平方米,同比大幅增加129%,供应量处高位水平。五六月份供应量集中爆发,6月份总供应量约105万平方米,有70万平方米将在7月份进入最终交易环节,其中商住用地有近57万平方米。

  上半年,东莞土地总成交面积约322.3万平方米,同比大幅增加83%;土地总成交金额约49.9亿元,创4年来新低,同比减少约14.6亿元,降幅达到23%。

  由于成交金额与成交面积“背道而驰”,这使得东莞土地单价(土地总价除以占地面积)同比下降了58%,仅为1548元/平方米,接近2009年时出现的最低水平。其主要原因在于上半年土地成交以工业用地为主。上半年,工业用地成交了180万平方米,占比56%;教育科研用地成交面积约66万平方米,占总成交量的21%,排名第二;商住地成交面积约56.4万平方米,占总成交量的17%,成交排名第三。另外还有少量的仓储用地、商业用地成交,分别占比4%、2%。

  商住地楼面价2413元/平方米

  据记者统计官方信息,上半年有22宗次商住用地、4宗次商业用地合计26宗房地产开发用地进入最终交易环节。其中成功交易23宗次,仅流拍3宗次,成交率达88%,商住用地的溢价率(成交价超出起始价的比例)为31%,商业用地的溢价率为12%。4宗次商业用地全部成交,流拍的3宗次土地均是商住用地。

  溢价达到50%是政府定义的异常成交,需上报国土资源部备案。商住用地31%、商业用地12%的平均溢价率处于一种中等温和的水平。

  据合富辉煌东莞市场研究部统计,商住用地成交楼面地价为2413元/平方米,同比上涨7元/平方米,处历年同期最高水平。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说,尽管平均地价处于平稳状态,但是上半年交易土地比起此前周边的同类地块,价格有一定程度的上涨。

  另据记者统计,商业用地的平均楼面地价(土地总价除以最大计容建筑面积)为1631元/平方米,因为总成交量仅4宗约7.4万平方米,受个案影响大,没有历史比较意义。

  去年5月以来,东莞楼市处于热销状态,开发商资金回笼理想,这支撑了地价稳中有升的态势。

  市区无商住地成交

  上半年,进入最终环节的22宗次商住用地全部来自镇区,四大城区“吃了鸭蛋”,经过多年开发,市区住宅用地相当稀缺。

  在各大镇区之中,成交量最多的为寮步镇,面积约16.6万平方米。寮步镇成交的3宗商住用地中有2宗为此前的流拍地块,在价格无变动的情况下今年都成功交易,往日的烫手山芋而今变成山珍海味。成交量排名第二为横沥镇,面积约9.8万平方米。排名第三为东坑镇,成交面积约6.6万平方米。

  在成交的19宗商住用地中,楼面地价最高的为塘厦镇大坪村地块,约6090元/平方米。而虎门镇镇金洲村地块、常平镇还珠沥村地块分别以5309元/平方米、5201元/平方米,居全市第二、第三。塘厦、虎门是房地产开发热点板块,经济实力雄厚,消费力强劲,深受开发商青睐;而常平是东莞地产最早发展的镇街之一,目前楼市热度在全市排名中上,一些优质地块也为开发商所看中。

  罕见大开发商拿地

  上半年成交的23宗商住、商业用地中,除了佳兆业、龙光之外,罕见大开发商拿地。

  龙光在2月3日以1.62亿元拿下大岭山镇金桔村一宗约3.0万平方米商住用地,楼面地价为2733元/平方米。佳兆业在3月21日斥资4.501亿元斩获虎门镇金洲村斩获一宗约3.4万平方米的商住用地,楼面地价为5309元/平方米。

  除此之外,在东莞土地市场上,再无销售额过百亿元的大型房企出面拿地。其余的开发商,除了花样年、中熙、中惠之外,均是规模较小的开发商。

  出现这种局面,跟交易的土地结构有直接联系。上半年交易的土地,大多处于经济发展水平中下档的镇区,其开发潜力不被大型开发商所看好,所以大型开发商对之索然寡味。5月份以来,全国重点城市土地市场剧烈升温,地王频出,而东莞市场处于温和状态,价格稳中有升,也与土地供应素质有紧密联系。

  下半年市场仍将活跃

  楼市热销超过一年,开发商资金回笼理想,但在6月份银行又爆发了“钱荒”,两股力量相互拉扯,在这种背景下,下半年的土地市场会怎么样?

  李兴旺说,楼市热销,开发商拿地的积极性会比较高,下半年土地市场会延续上半年的温和状态。

  瑞峰置业副总经理翟志球说,现在的“钱荒”只是影响到首套房的利率折扣,但对放款时间没有太大影响,不少开发商还有充足的资金,央行也改口对部分金融机构提供流动性支持了,相信“钱荒”不会持续太久,对楼市影响不大,所以下半年的土地市场仍会比较活跃,成交量有保障,地价也会进一步走高。

  据业界消息,目前,万科、金地、中信等巨头已经在虎门、长安、塘厦、厚街等地储备了土地,将在下半年走招拍挂程序,或与人合作开发。

  从目前已经释放的土地交易消息来看,虎门大宁、解放路有5宗合计约35.2万平方米商住用地将在近期出让,另外塘厦林村也有约4.9万平方米的商住用地将在今天出让。虎门、塘厦是房地产热点板块,一向备受开发商倚重,相信出让场面会相当热闹。

  ■土地市场之最

  最高楼面地价 6090元/平方米

  6月26日,塘厦镇大坪村2013WG023号商住地以底价4.421亿元出让,折合楼面地价6090元/平方米,晋升东莞上半年的房地产土地市场的单价地王。

  地块占地60494平方米,容积率上限为1.2,最大计容建筑面积为72592.8平方米,其中普通商品住房面积不小于95%、商业面积不大于5%。地块仅吸引一家开发商报价,被东莞市忠诚投资有限公司以底价轻松拿下。

  地块位于塘厦镇科苑城内,临近莞深高速公路,与在售的中信观澜凯旋城项目一路之隔。所在区域处于塘厦的镇郊,但是临近深圳,并靠近观澜高尔夫球场配套,区位优势明显,目前该片区吸引了大量的深圳客前来置业。不过,地块前有高压线、后有墓地,存在较大的瑕疵。去年,该片区有两宗类似的商住用地,结果惨遭流拍。

  东莞中原的分析人士称,地块容积率低、面积中等、限高40米,加上所处的区域,这决定了地块未来将会打造为洋房和别墅组合的高端豪宅社区。

  该人士称,去年塘厦别墅成交均价为14193元/平方米,而位于地块同片区的万科棠樾、观澜高尔夫花园等项目均价更是达到23000-35000元/平方米,地块旁边项目毛坯洋房均价也高达9000元/平方米。地块楼面地价尽管高达6090元/平方米,创上半年最高纪录,但与万科棠樾地块的15243元/平方米的楼面地价相比仍然相差甚远。由此可见,该地块未来打造豪宅产品,利润可见一斑。

  最高总价 4.501亿元

  3月21日,佳兆业擒获虎门镇金洲村一宗约3.39万平方米的商住地,总价为4.501亿元,成为东莞上半年的总价地王,其5309元/平方米楼面地价也排名全市第二。

  地块编号为2013WG010,占地33910平方米,其中普通商品住房用地不小于95%、商服用地不大于5%,容积率上限为2.5,最大计容建筑面积为84775平方米。

  地块经4买家5个多小时96轮竞拍,最终花落东莞市德弘贸易有限公司,成交价为4.501亿元,溢价达26%。

  东莞市德弘贸易有限公司实为佳兆业地产的旗下公司,该地块是佳兆业地产在东莞重镇虎门首次落下的一子。

  虎门的经济总量在东莞力压群雄,在全国建制镇中也遥遥领先,购买力旺盛,供应量却不足,房价高达10000元/平方米的水平,所以虎门现在被各大开发商列为重点开发区域,如今万科已经进驻虎门,坊间有消息称中信、金地等开发商也在虎门储备了土地。

  此次出让的地块位于虎门连升路与莞佛高速交会处,片区发展成熟,周边已开发了万科紫台、虎门地标、龙泉豪苑等多个项目,是虎门的富人聚集地。

  虎门近年的土地被激烈抢夺,地价一路走高。2007年,广系房企瑞丰地产以楼面价3513元/平方米拿下虎门金州一地块,建成虎门一号项目,成为当年地王。2010年,万科以5217元/平方米楼面地价,揽下万科紫台项目用地,成为虎门当年新地王。去年8月,万科以5854元/平方米楼面价,拿下虎门博涌地块,成为虎门新地王。去年9月,万科再度出手,以4288元/平方米斩获金洲地块,溢价达81%。

  最高溢价 292%

  5月24日,东莞市英朗实业投资有限公司斥资2.3亿元斩获常平镇还珠沥村一宗约1.1万平方米的商住混合用地。8个买家厮杀57轮才分出高下,地块溢价292%,折合楼面地价5201元/平方米,创下常平2006年以来的新高,也达到东莞上半年第三高的水平。

  地块编号为2013WG018,位于常平镇常平大道还珠沥村段西北侧,占地面积11056平方米,起步价为5860万元,容积率上限为4,其中普通商品住房不小于70%、商服用地不大于30%。

  地块计容建筑面积最高为44224平方米,折合楼面地价高达5201元/平方米,进入东莞房地产用地楼面地价前三甲,仅次于塘厦镇大坪村地块的6090元/平方米和虎门金洲村地块的5309元/平方米。

  地块毗邻常平主干道常平大道,距离镇中心约2公里,周边有乐购超市、天虹商场等商业配套,地段颇为优越。分析人士估计,地块规模偏小,再加上高达4的容积率,未来或建成商业裙楼的住宅高层。

  东莞市英朗实业投资有限公司隶属于东莞本土民企广东嘉宏集团有限公司。该公司已布局石碣、石龙、大朗、松山湖、东城等多个区域,目前无在售项目,但多个项目已经蓄势待发,嘉宏银朗湾、嘉宏公园里、嘉宏橡树湾、嘉宏大厦等项目将会陆续整装待发。

  富盈地产在2009年同样拿下常平还珠沥村的商住地,折合楼面地价仅1500元/平方米。两相对比,可见,嘉宏集团不惜血本重金拿地。

  分析人士说,嘉宏集团出于商业战略布局的考虑,在2011年嘉宏集团便竞得台商大厦南侧商务金融用地,将建设220米高的标志性建筑。如今,嘉宏集团继续实施扩张版图,重金拿地布局常平,这契合嘉宏企业集团化运作,实施多元化的发展战略。从住宅、金融、再到商业,开拓多种物业,全方位发展公司房地产业务。

  最大占地 9.8万平方米

  6月3日,横沥一宗约9.8万平方米的商住混合用地经过2个买家62轮竞拍,最终以2.65亿元成交,溢价32.5%,折合楼面地价1346元/平方米。这是今年上半年,东莞土地市场交易的最大体量的房地产用地。拿到土地的为东莞市盛和伟业投资有限公司。

  地块编号为2013WG019,位于横沥镇新四村,占地98472平方米,容积率上限为2.0,其中普通商品住房不小于95%、商服用地不大于5%,起始价为2亿元。地块以2.65亿元成交,折合楼面地价1346元/平方米,比5月全市商住地2192元/平方米的平均楼面地价低39%。

  地块坐落于东引河之畔,片区内交通网线发达,有北环路、振兴东路、横沥立交等路线交集,一公里可达到连接东部工业园与城区的东部快速干线,通过此干线快速可到达东部工业园、城区及周边镇区,交通方便快捷。周边有横沥镇人民医院、横沥中学以及恒乐购物商场、五福百货等各类生活配套,基础配套较为齐全,再加上与东引河相依,半仙山公园近在眼前,项目具有一定的资源和外部条件优势。同时,地块也存在一定的不足,周边商业配套低端,工厂林立,大大拉低地块的整体形象。

  东莞中原市场研究部研究员叶海青说,地块周边拥有一定的生态资源,具备打造高端产品的外部条件,未来产品组合十分灵活,可设计为高层洋房和别墅的有机组合。而与地块相邻2.5公里的东城花园正是横沥目前唯一有别墅供应的项目,别墅成交均价为11500元/平方米。与地块隔河相对的正是城建集团在建的御河湾,该项目打造成一个低密度的生态品质豪宅。自2008年以来,横沥镇别墅成交一直处于断档期,也累积了一定的高端需求。今年东成花园供应别墅产品,打破近几年横沥别墅的空档。横沥洋房和公寓的成交价格普遍在3000-5000元/平方米之间。

  在叶海青看来,未来地块建成高端项目或混搭高端产品,1346元/平方米的楼面地价,获利仍然卓卓有余。

  分析人士称,横沥镇此前多宗商住地以流拍收场,本地块却炙手可热,一方面反映出开发商饥渴求地补仓的心态,也反映出三线镇区因其低廉的拿地成本而受到本土小房企的青睐。

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