东莞年内将暂停上调住宅小区物业费政府指导价最高限价

　　东莞年内将暂停上调住宅小区物业费政府指导价最高限价

 

　　根据住宅市场及物业管理行业发展实际，适当调整住宅小区物业管理费政府指导价最高限价是东莞市物价部门2014年年初制定的全年重点工作之一。

 

　　12月11日，记者从市发改局获悉，考虑到国家及广东省的上级部门正在酝酿相关市场化定价价格改革，东莞在年内将暂停上调住宅小区物业费政府指导价最高限价。

 

　　最高限价10年未调倒逼改革

 

　　目前，东莞市住宅小区物业管理费政府指导价最高限价分为两种情况，其中多层、高层住宅最高限价为2.4元/平方米、别墅最高限价为2.8元/平方米。该最高限价自2004年起开始实施，至今已有10年时间。

 

　　市发改局一名相关负责人介绍，随着人口红利的逐渐消失，过去10年间，包括员工工资等各类物价不断上涨，物业管理的成本不断抬高，导致东莞多个住宅小区均不同程度地一次或多次上调了物业管理服务收费的标准。

 

　　特别是最近一两年来，多个住宅小区物业管理收费标准均突破政府指导价最高限价的情况，由此产生的价格争议矛盾也日益突出。在一些住宅小区，一方面物业管理公司一直喊着亏本，不上调价格无法继续经营，另一方面则有业主以拖欠拒交物业管理费等方式抗议涨价，社会上呼唤物业收费管理调整的呼声越来越大。

 

　　基于上述情况，2014年8月初，东莞对外发布了《东莞市住宅物业服务收费政府指导价（征求意见稿）》，拟上调政府指导价最高限价。其中，多层有电梯的最高限价从原来的2.4元/平方米拟上涨到2.75元/平方米，增幅达14.6%；多层无电梯的最高限价从原来的1.8元/平方米涨到2.15元/平方米，增幅达19.4%。

 

　　停车收费调整也将暂缓

 

　　然而，征求意见的时间过去大半年，有关上述调价的政策迟迟未落地成文，引起当地不少物业管理企业和广大业主的关注。

 

　　12月11日，市发改局相关负责人首次向南方日报记者透露，由于国家发改委及广东相关上级部门已计划在部分收费领域启动新一轮价格改革，市场化定价将有望成为物业管理费等收费领域新一轮价格改革的主风向标。考虑到相关改革方向及细节尚未确定，东莞决定在年内暂停上调物业管理费政府指导价最高限价，并维持现有最高限价政策。

 

　　上述负责人还透露，除了物业管理费，2014年，东莞原本还准备启动停车收费调整改革，计划放开一些商业性场所的停车收费标准政府定价，但同样由于接下来国家及广东省将就该领域收费启动价格改革，有关停车收费的调整也将相应推迟。

 

　　小区物业或开启新一轮调价

 

　　听说上述消息，来自物业管理行业的人士或多或少感到有所失落。一名来自市物业管理协会的负责人告诉记者，最近两年，受经营成本不断提高影响，东莞多家物业管理公司都提高了物业收费标准，其中以2013年为甚，协会为此没少收到来自小区业主的投诉。但2014年，在得知东莞将提高政府指导价最高限价后，很多原本计划涨价的物业企业均推迟了调价计划。眼下政府部门暂缓调价的步伐，估计接下来将迎来新一轮物业费涨价潮。 

 

　　对此，市发改局表示，按照现有政策，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。而东莞大多数住宅小区目前尚未成立业主大会。

 

　　市发改局明确，前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，须报市发改局核定。此外，市发改局、市房管局将会同市物业管理协会研究、制定全市住宅物业服务收费的参考标准，并分项目分等级向社会公布，引导业主、企业合理约定物业服务的具体收费标准，决不允许擅自突破政府指导价最高限价。

 

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　　10月15日起，《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》将正式实施。别墅，即地面建筑层数小于或等于3层的住宅物业，将实行物业服务费市场调节价。此外，实行政府指导价的住宅，若物业服务费需要变更或调整，必须“双过半”，即专有部分占建筑面积过半数的业主，且总人数过半数的业主同意；而需要突破政府指导价标准的，则必须在成立业主大会后进行。

 

　　别墅物业费实行市场调节价

 

　　根据新规，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，业主大会成立之前的住宅，含自有产权车位、车库，其物业服务收费实行政府指导价；而别墅，即地面建筑层数小于或等于3层的低层住宅、业主大会成立之后的住宅，含自有产权车位、车库，以及其他非住宅的物业服务收费，则实行市场调节价。

 

　　实行政府指导价的物业费，具体标准由物业服务企业在市场指导价范围内，根据物业服务的实际情况与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。而实行市场调节价的物业服务收费，则由物业服务企业与业主双方协商确定。

 

　　调整物业费程序基本未变

 

　　据悉，今年8月份，市发改局就对现行物业收费管理政策进行修订，并征集社会意见。当时，征求意见稿中有一大变化，即“物业服务双方如需变更或重新调整约定合同中规定的收费标准的，物业服务企业或20%以上业主联名可向当地村（居）委会提出申请”。

 

　　然而新规出来后，却删除了这条内容。按照新规，实行政府指导价的住宅，需要调整物业服务具体收费标准的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。这也意味着，新规对于变更物业收费标准的规定，其程序和原来基本保持一致。

 

　　此外，对于需突破政府指导价调整收费标准的，须按规定成立业主大会后进行。实行政府指导价的物业服务收费实行事后备案制度。物业服务收费变更或重新约定的，物业服务企业需在调整后10天内向市发改局备案。

 

　　物业费按月收不得预收

 

　　此外，《通知》还对物业服务收费的很多细节，进行了明确。例如，物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，除业主自愿外，不得预收。以房产证记载的建筑面积为准，未办房产证的则以买卖合同中约定的面积为准。

 

　　物业服务企业代收水电气等费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费、押金等费用。

 

　　值得一提的是，《通知》还规定，小区实行出入证管理的，物业服务企业应为业主免费提供每户至少3张出入证，补办出入证的工本费标准由市发改局核定。（来源：东莞阳光网综合）