2014年东莞土地收金同比降约45.94%

　　2014年东莞土地收金同比降约45.94%

 

　　2014年楼市不景气，也影响了土地市场，土地以底价成交、流拍成为常态，开发商回归理性拿地，市场整体发展趋于平稳。而从数据上看，2014年东莞土地收金106.05亿元，同比2013年下降了约45.94%。

 

　　随着去年年底楼市的好转，2015年土地市场或会回暖升温，今年第一波商住商服用地陆续入市，地块分布在虎门、凤岗、茶山等地，或引发首轮开发商拍地热潮。

 

　　数据：供应创近7年新低 商住地供应25宗

 

　　市场不景气，政府放慢土地供应步伐，2014年土地供应以工业用地为主，商住商服用地遭到冷遇, 土地供应量跌至近7年来的新低。东莞中原地产市场研究部统计数据显示，2014年东莞土地市场供应量大幅萎缩，全市供应107宗，面积合计464.59万平方米，同比2013年减少41.03%；其中，商住地供应25宗，面积合计131.17万平方米，同比2013年减少57.04%。

 

　　瑞峰置业市场研究部认为，2014年土地市场全年供应呈“头重脚轻”之势， 2014年上半年的土地供应市场供需两旺，量价齐升，主要得益于2014年上半年供应市场巨幅地块和热门区域地块频现，吸引了品牌房企拿地，从而呈现了土地市场供需火热的表象。下半年，受楼市成交萎靡不振影响，房企悲观预期蔓延，拿地意愿不高，政府也顺势放慢土地市场供应的节奏，7~12月仅供应5宗商住商服用地。

 

　　抄底、流拍成常态 全年收金106.05亿

 

　　在成交方面，由于新房市场不景气，开发商拿地热情降低，大部分土地以底价成交甚至出现流拍，也使得东莞土地收金大幅度减少，同比去年下降了近五成。

 

　　东莞中原地产市场研究部统计数据显示，2014年全年东莞土地成交108宗，面积合计443.27万平方米，同比2013年减少43.49%。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万平方米，同比2013年减少61.47%。由于土地成交低迷，东莞的土地出让金也出现大幅缩水，2014年全年土地成交金额106.05亿元，同比2013年减少45.94%。

 

　　2014年东莞土地成交市场呈现品牌开发商抄底拿地，底价成交、流拍成常态局面。瑞峰置业市场研究部介绍，忙于消化库存的房企态度从乐观转为理性甚至保守，加上前两年的土地成交量大，致使新项目潜在供应量巨大，因此房企拿地也愈加趋于理性和谨慎。

 

　　特色：综合体开发热 巨幅混合体地块受青睐

 

　　近几年来，随着住宅市场被调控，商业地产受到热捧，城市综合体开发进入高峰期，打造城市综合体项目的巨幅商住商服混合体地块成为房企眼中的“香饽饽”，受到品牌开发商的青睐。

 

　　2014年东莞数个地块出现了一种新的出让模式，商住商服混合体大地块按土地功能拆分成小地块，再规定其指标，进行统一出让，瑞峰置业市场研究部介绍，这样精细的划分不仅有利于政府更有效地管控土地规划，也有利于房企发挥其综合项目打造能力，从巨无霸地块的成功出让，也可以看出未来东莞格局将会以商业地产为契机，大型综合体和高端社区合拼日渐成为一种流行趋势。

 

　　对于2015年的商业地产市场走向，瑞峰置业市场研究部认为，对于城区，2015年的供应将更上一层楼，商圈的发展将进一步完善，此外，镇区商业发展将开始进入“高大上”时代等。

 

　　可以预期的是，在土地市场上，利于开发城市综合体项目的商住商服混合用地仍将被有实力品牌房企竞相抢夺。

 

　　看好未来潜力 品牌开发商借机“抄底”

 

　　市场处于低谷，有实力的品牌开发商趁机“抄底”，部分房地产开发潜力被看好的区域土地被品牌开发商热抢。

 

　　从开发商拿地背景来看，2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地13宗，占地面积合计78.69万平方米，占整体的70%。本土企业拿地11宗，占地面积合计33.57万平方米，占整体的30%。本土开发商加大在熟悉的区域拿地，外来品牌房企则积极开疆拓土。

 

　　东莞中原地产市场研究部相关人士表示，虽然2014年东莞土地市场十分冷清，但是外来一线品牌房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产等均现身拿地，龙头房企绿地首次入莞，布局常平。品牌开发商如碧桂园、万达等追求规模化发展，购地补仓的意愿不减。其中金地再次拿下金地·湖山大境旁的商住地，恒大地产扩大城区版图，再次斩获万江两宗商住地。保利地产延续稳步扩张步伐，继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后，2014年3月获得寮步一宗地块。

 

　　市场：今年第一波用地陆续挂牌上市

 

　　东莞国土资源交易网站近日公布的数据显示，新年第一波商住商服用地陆续挂牌，并于1月陆续进入交易环节。据了解，即将上市的商住商服用地共有7宗，分别位于虎门、茶山、凤岗、桥头、横沥等镇。

 

　　根据资料显示，即将挂牌的地块包括凤岗、茶山各出让两宗商住商服用地，虎门、桥头、横沥各一宗优质地块上市，7宗地块都于1月份正式挂牌，总面积达198010.41平方米。业内人士介绍，最先出让的虎门镇地块，是虎门试点“镇改市”后首宗出让的商住用地，随着万科、万达、金地等多家品牌开发商进入虎门，虎门楼市升级势在必行，预计该地块入市后将受到多家房企的争夺。此外，受石龙火车新站、轻轨2号线的利好影响，茶山楼市也被好看，而目前该镇区土地仍处于价格洼地，该地块挂牌也受到关注。而凤岗镇受益于深圳客，一直以来市场也被看好。

 

　　另外，随着2014年结束，开发商陆续完成年度任务，预计新年期间将掀起2015年首轮购地热潮。

 

　　后市：土地存量仍大 地价成本占比走高

 

　　东莞中原地产相关人士介绍，从过去5年土地出让情况来看，目前东莞商住地挂牌出让的地块中尚有414.83万平方米占地规模，合计867.68万平方米的建筑规模。东莞土地存量大，再加上其他协议出让的地块、三旧改造等，预计未来几年东莞土地供应量活跃，另外在售项目的库存量以及已经上市的部分待售产品，未来一两年内将呈现集中爆发供应的态势，楼市的压力将加大。

 

　　“地价占楼价的成本在走高，以2013年出让的地块为例，地价占楼价的比例已达到28%，房地产行业利润空间被挤压。”该人士认为，由于部分开发商对市场预期过高，项目迟迟未能开工，导致土地待开发量大。随着房地产市场的暴利时代一去不复返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜。

 

　　业内人士：高价拿地现象或将减少

 

　　2014年第四季度楼市回暖，土地市场受楼市行情影响，也有望在2015年摆脱冷清的局面，业内人士认为，从近期日益回暖的楼市氛围来看，预计明年东莞土地市场会相对回暖，不过由于楼市消化库存压力大，开发商拿地更加谨慎，高价拿地现象或减少。

 

　　瑞峰置业市场研究部预测，预计今年土地供应将集中在二三线镇区，商住商服用地推地步伐将会放缓，而工业仓储用地比重将有所加大。东莞中原研究部则表示昔日“地王”已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。

 

　　有业内人士建议开发商拿地前仍需三思。　（记者 蒋幸端）（来源：广州日报）