2015年首季东莞商住地供应9宗

　　2015年首季东莞商住地供应9宗

 

　　房地产政策“组合拳”接连出击，刺激购房者买房置业，而开发商也没闲着，一方面以价换量积极出货，另一方面争抢优质地块，推动土地溢价率飙升。

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地供应9宗，面积合计28.02万平方米，环比增加691.84%。这9宗商住地中，有4宗土地溢价成交。其中，中惠地产更是经过5家19轮的抢夺，最终以溢价81%才斩获位于凤岗镇雁田片区的地块。

 

　　不过，今年第一季度中，2月份并无优质地块上市，3月份土地市场更是出现供应断档。

 

　　对此，业内人士解读称，东莞土地开发强度逾40%，优质地块供应紧缺将成为新常态，今后东莞可能会加快“三旧”改造，盘活资源，增加供应。此外，开发商之间合作开发的趋势也会更加明显。

 

    品牌开发商哄抢优质地

 

　　今年第一季度商住地供应9宗，面积合计28.02万平方米，环比增加691.84%。这9宗商住地中，4宗土地溢价成交。分别由中惠地产以溢价81%、三正地产以溢价38.46%、碧桂园以溢价11.13%、海伦堡以溢价65.02%获得。

 

　　今年1月，东莞土地市场迎来久违的拍卖热潮，也出现多家企业多轮竞拍土地的盛况，可见开发商亟须竞地补仓，并下重本布局。本土企业中惠地产、三正地产、广源地产拿地热情高涨，地块溢价率飙升；外来企业碧桂园、海伦堡地产接连拿地，扩张在东莞的版图。

 

　　东莞市场重现溢价成交，可见开发商拿地心态较为急切。

 

　　东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地供应9宗，面积合计28.02万平方米，环比增加691.84%。

 

　　这9宗商住地中，4宗土地溢价成交。其中，中惠地产经过5家19轮的抢夺，以溢价81%斩获位于凤岗镇雁田片区的地块，该地占地面积达1.66万平方米；经过4家企业10轮的竞拍，三正地产以溢价38.46%获得凤岗镇雁田片区占地面积1.86万平方米的土地；经过2家企业6轮竞拍，碧桂园拿下大朗蔡边村占地面积5.59万平方米的地块，溢价率达11.13%；此外，位于寮步塘边村占地面积2.63万平方米，经过4家19轮的抢夺，海伦堡以溢价65.02%获得。

 

　　不过，今年第一季度中，2月份并无优质地块上市，3月份土地市场更是出现供应断档。对此，东莞中原地产表示，从今年第一季度商住地供应情况来看，供应紧缺局面依旧延续。政府在推地上依然谨慎，市场上缺乏热点区域的优质地块上市，供求关系紧张。

 

　　一位业内人士表示，在高周转的策略下，品牌房企启动快建快销的开发模式，万科、碧桂园、万达、恒大等开发商均采用的是拿地后即快速开发快速入市销售的策略，其土地储备量明显不足。

 

    房企土地储备不足

 

　　万科在去年并没有竞得土地，土地储备略显不足。碧桂园的主要储备用地是今年从大朗拿下的，也需面临开发土地吃紧的问题。此外，金地、万达、恒大地产也面临在后续土地储备不足的状况。

 

　　今年，从东莞各大房企的推货状况来看，东莞的本土开发商和外来品牌开发商都面临着土地储备不足，后续发展受窘的状况。

 

　　作为东莞本土四大龙头之一的中信地产，目前在售项目只有中信·富春山居。难以想象的是，当年中信地产坐拥大量的土地资源，阳光澳园、凯旋城、森林湖等多个项目相继落地东莞。

 

　　对此，中信地产东莞公司相关负责人表示，目前是房地产白银时代，市场的格局发生了转变，开发商拿地相比以前较为谨慎。在产品的开发上，房企间的联合也会成为趋势。他表示：“中信地产会在今年积极储备土地，并计划在黄江、大朗、塘厦等区域拿地。此外，中信地产也会考虑与其他开发商合作开发项目。”

 

　　近年来逐渐淡出东莞房地产行业的新世纪地产今年也没有全新的项目入市，其多数项目是与其他开发商联合开发。对此，新世纪地产相关负责人表示：“现在本土房企拿地很难，我们也有参加土地竞拍，可因为实力不够、竞争过于激烈，我们也无法竞得土地。”该负责人表示，“新世纪地产早已走出东莞了，将自己的开发经验带到三线城市，新世纪地产在清远等地有大型的项目。”

 

　　本地房企拿地难，外来的品牌开发商也难以置身其外，面临土地储备不足的状况。

 

　　从今年推货的状况来看，万科、碧桂园等开发商在年内只有一个全新盘。全新项目的上市与土地的储备供应有关。据悉，万科在去年并没有竞得土地，土地储备略显不足。碧桂园的主要储备用地是今年从大朗拿下的，也需面临开发土地吃紧的问题。此外，金地、万达、恒大地产也面临在后续土地储备不足的状况。

 

　　据悉，佳兆业和中熙的土地储备用地相对较为丰富。东莞中原地产的数据显示，佳兆业土地储备建筑面积达到61.1万平方米，中熙地产的土地储备建筑面积约38.8万平方米。

 

    “三旧”改造成重头戏

 

　　截至2014年5月，东莞全市的土地开发强度达45%，其开放强度在全省范围内仅次于深圳，“由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，因此，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进‘三旧’改造工作。”

 

　　为何近期东莞土地市场地块供应开始放缓？业内人士分析，这或与东莞的相关部门推地谨慎有关。

 

　　今年年初，市城乡规划局官网发布消息称，东莞新一轮城市总体规划纲确定了“国际制造名城、现代生态都市”的城市发展目标，同时明确全市开发强度即土地开发面积控制在50%以内，中心城区开发强度则控制在70%以内。

 

　　据广东省省国土资源厅官方公布的数据，截至2014年5月，东莞全市的土地开发强度达45%，其开放强度在全省范围内仅次于深圳，而在2010年，东莞全市土地开发强度是43%。

 

　　东莞市国土局局长刘杰在近日举行的东莞市国土资源系统“法治推进”主题年活动动员大会上也表示，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，因此，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。

 

　　丰泰地产营销部总监李文也表示，对于土地开发强度同样紧张的深圳，主要是通过“三旧”改造的方式规划土地的。东莞可仿效深圳，通过“三旧”改造规划土地。相对来说，东莞的土地资源并没有充分规划利用，如城区边上、镇区之间的边界、老厂区、村落里的荒地都没有用上，若将其规划起来，东莞的土地资源还是相当丰富的。

 

　　此外，刘杰表示，有一些项目打着科研用地、文化用地、物流园等旗号，利用地方转型升级之迫切，跑马圈地甚至囤地，变相搞商业商品房开发。“部分区域、镇街、园区内部有地没项目、有项目没地用的结构性矛盾仍比较突出，一些地方‘三旧’改造推进缓慢未有实质性进展。”

 

    联手合作渐成趋势

 

　　在早前，土地是通过协议转让的方式出售的，部分本地开发商由此获得大量的优质土地，而外来的品牌开发商拥有大量的资金、技术。若本地房企和外来房企的联手开发，就可能实现双方共赢。

 

　　业内人士认为，东莞房地产市场发展呈平稳向上，供求关系相对平衡，预计全年的土地供应量也呈现平稳走势，供应紧缺也成为新常态。

 

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，开发商面临的缺地情况，不会影响全年项目的正常销售，要到两三年后才可能体现其影响。

 

　　面对商住土地资源紧张的局面，东莞的房企该如何应对？丰泰建设营销总监李文提出，外来品牌开发商的资金流比较充足，较易争夺到优质地块，非优质地块的开发成本较高，本土开发商拿地也不占优势。因此，近年来，本土开发商与外来开发商联手合作共同开发楼盘，各取所需。譬如本土开发商可利用当地的丰厚资源进行招商，而外来开发商带来创新型的技术和营销理念融入楼盘的建设，两者间强强联手，共同开发项目。

 

　　中信地产东莞公司相关负责人也表示，本土和外来开发商的联手合作或会成为楼盘开发的趋势。

 

　　李兴旺认为，东莞的土地资源匮乏是分区域性的，土地资源之所以紧张是因为存量土地并没有被激活。虎门、长安等热点区域的土地资源较少，开发商竞相争夺该板块的土地；非热点区域的土地资源较多，开发商不感兴趣竞拍，导致其流拍率高。

 

　　另外，他表示，由于历史的原因，在早前，土地是通过协议转让的方式出售的，部分本地开发商由此获得大量的优质土地，而外来的品牌开发商拥有大量的资金、技术。若本地房企和外来房企的联手开发，就可能实现双方共赢。此外，他表示，东莞的开发商的项目开发水平在二线城市中处于前列，若开发商到三线城市寻求发展，也不失为一条途径。

 

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　　4月土地市场将推两块商住地

 

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，截至2015年4月3日，未来阶段性内东莞预计将有8宗地块挂牌出让，占地面积合计40.35万平方米，商住地2宗，面积合计12.27万平方米，商业用地1宗，面积合计5.58万平方米，工业用地3宗，面积合计15.73万平方米，其他用地2宗，占地面积合计6.77万平方米。

 

　　从东莞国土交易网得知，其中一宗商住地位于黄江林场，占地规模超过10万平方米，容积率为2，起步楼面地价3010元/平方米，金地湖山大境、碧桂园翡翠山就在地块附近，该地块的楼面地价要高于碧桂园翡翠山。该地块周边有丰富的自然生态资源，加之占地规模大，又拥有适合打造高端产品的自然资源，预计将吸引实力房企参与竞拍。

 

　　另一宗商住地是位于石排李家访，占地规模仅1.52万平方米，容积率为1.1，起步楼面地价2100元/平方米，均高于石排镇以往出让地块的楼面地价。地块规模小，容积率低，并且95%以上是住宅用地，起步楼面地价高，能否顺利交易有待观察。

 

　　此外，樟木头还将出让一宗占地5.58万平方米的商业用地，这宗地块曾在3月份流拍，4月再次出让，起拍价和上次出让一样，起步楼面地价1598元/平方米。2014年樟木头GDP生存总值是80.2亿元，处于东莞镇区排名的中下水平。东莞中原地产表示，如此大规模的商业用地，对开发商的商业运营水平、后期招商等方面都具有挑战性和不可确定性，开发商拿地上是顾虑重重的。（来源：南方日报）