东莞:利润下滑至个位数 企业联合开发拿地

企业   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2015-11-23 10:28:59
  东莞:利润下滑至个位数 企业联合开发拿地
  上周,碧桂园地产继成功收购黄江蜜糖项目后,再与深耕水乡片区的信鸿地产达成合作,通过共同控股的方式在麻涌镇打造新项目。
 
  直接收购、联合开发或共同控股开发,目前已成为多家千亿房企在东莞提高市场占有率的新方向。如东莞万科与中天、宏远等本土地产已成功开发金域华府、翡丽山等近十个项目,长期稳居榜首;保利地产联合中惠熙元在清溪和寮步开发的住宅项目入市热销;碧桂园与鼎峰地产合作后,今年再成功收购、控股黄江蜜糖和麻涌嘉誉两大项目,将在莞项目扩容至近20个。
 
  “房地产开发一直面临着高成本的压力,利润不断下滑。大房企有资金和品牌实力,而中小房企有土地资源,随着市场分化加剧,抱团合作分担资金风险将成为未来房地产企业经营的一种趋势。”业内观察人士表示。
 
  碧桂园先后收购、控股蜜糖和信鸿嘉誉
 
  进驻东莞市场7年的碧桂园地产,在土地招拍挂市场上一向表现强势,先后在麻涌、清溪等镇拿下多宗商住用地,如今在联合开发模式上也开始加码发力。11月12日,碧桂园地产东莞区域公司公众号发布信息称,已与深耕水乡的信鸿地产达成战略合作,将通过共同控股的方式联合开发信鸿嘉誉项目,新案名确定为碧桂园信鸿嘉誉。资料显示,项目位于麻涌镇麻涌大道麻涌地税局旁,占地面积约200亩,总建筑面积约124000平方米,产品主打78- 128㎡精装洋房和185-216㎡花园美墅。
 
  此前,碧桂园地产还收购了已经入市销售的黄江蜜糖项目,该项目建筑体量约16 .1万㎡,与热销的碧桂园翡翠山项目毗邻,仅有一路之隔。
 
  “其实,联合开发的模式我们之前就有,塘厦碧桂园时代城等项目均是这种模式。”碧桂园一位销售负责人表示,无论是采用联合开发还是直接收购,最大的受益将是提高市场占有率和品牌输出,提高区域竞争力。
 
  截至目前,据记者粗略统计,入莞7年,碧桂园通过联合开发和直接收购模式,成功运作的项目近十个。合作的开发商有本土房企鼎峰、新加坡首铸和广州信鸿等多家房企。
 
  万科等巨头早已通过联合开发拿地
 
  已多年保持市场占有率第一的东莞万科,更早涉足联合开发模式。早在20 0 7年,进驻东莞市场只有三年的新兵万科地产联合中天力通拿下宏图路西侧商住用地,联合开发打造住宅小区。
 
  “在拿下该宗地块后,万科又与中天力通经过多次谈判,获得了相邻地块近19万平米地块的开发权。随后推出的项目金域华府大卖,成为城区销冠项目。”业内人士表示,此次合作成功后,东莞万科和中天集团的长期合作拉开序幕。万科通过类似的方式,先后开发了松山湖金域松湖、塘厦万科朗润园等多个项目,项目热销,帮助万科成为东莞市场占有率最高的房企。
 
  据粗略统计,万科自2004年正式进驻东莞以后,先后在莞开发了近30个项目,其中合作开发的项目数量多达10个,占比超过1/3。
 
  “无疑,联合开发的模式对于万科在东莞的崛起起到了很重要的作用。万科有资金、品牌实力,而中天等房企土地资源储备充足,合作开发模式让两家房企充分发挥了各自的优势,也提高了利润。”业内观察人士表示,根据其对市场的观察,从2006年开始,越来越多的本土企业与外来品牌房企合作。
 
  “本土房企拥有大量的土地资源,而品牌房企有着强大的资金实力和品牌,在房地产发展暴利时代不再后,开始互相抱团取暖,降低风险设法提高企业利润。”该人士表示,除了万科外,保利地产进驻东莞后,与中惠熙元地产已在清溪、寮步镇联合开发了两个项目。目前,清溪保利中惠中央公馆已基本售罄,保利中惠悦城上周开盘后去化率超过九成。
 
  白银时代,房企利润下滑至个位数
 
  对于很多中小房企而言,在库存量较大的区域,销售压力十分大,企业利润也节节下滑。“房地产已经进入低利润的白银时代,轻松赚钱的时代已经结束。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良在接受记者采访时表示,目前房地产企业的利润已下滑至个位数。
 
  业内人士表示,此前利润较高的时候,同区域楼盘为了争取销售份额多采取简单粗暴的价格战,而近两年区域内楼盘都开始抱团,通过联合打造配套等形式提升区域价值。
 
  “联合拿地、抱团开发,肯定将成为房地产行业未来发展的大趋势。”上述观察人士表示,除了中小房企拿地、品牌房企操盘等形式外,品牌房企之间也开始抱团。今年5月份,作为住宅和商业领域巨头的万科和万达集团,宣布正式建立战略合作关系,未来将在联合拿地、开发等方面深度合作。
 
  在东莞市场上,据南记者梳理,除万科、碧桂园和保利等千亿房企试水联合开发外,中信、中天、世纪城、中惠和金地等房企也曾联合开发过多个住宅项目。“很多品牌房企选择与本土中小房企进行联合开发,除了提高自身的市场占有率外,更重要的是觊觎这些房企手里的土地储备。”该人士表示,很多本土房企仍手握大量土地资源,而品牌房企虽有资金实力,高周转开发后长期受储备用地不足的困扰。通过与本土房企股权合作,利用自身的资金和技术优势,品牌房企将开发项目利润发挥到最大化,实现互补双赢的结果。
 
  业内谈
 
  你有钱我有地 中小企爱傍大款
 
  有房企高管分析指出,品牌企业愿意采取合作开发楼盘的原因,主要是可打破土地储备不足导致的市场占有率下滑。
 
  此外,合作开发还可降低对项目的资金投入比例。“参与合作项目的投资收益,一般高于独立参加招拍挂项目的投资收益。特别是近年来受库存量较大的影响,中小房企的融资成本很高,合作开发可以成为一条重要的融资捷径。”该人士表示,合作开发还将双方的利润和风险捆绑在一起,在市场不好的情况下可以分散风险。
 
  中原地产策略研究中心总监车德锐曾表示,房企合作开发主要目的是为了更顺利地做项目开发,既可以保证利润,又能提高产品品质,对消费者而言利大于弊。“一直以来,受优质商住用地较少和节奏缓慢等因素,外来开发商拿地比较难,是个比较难以突破的瓶颈,而通过与有着土地资源的房企进行合作,可以打破这个瓶颈,保持自己的市场份额。”车德锐指出,万科、保利和碧桂园等是市场占有率一直比较高的房企,但土地储备都不足。
 
  从拿地到卖房 资金需求最大
 
  对于品牌房企而言,合作开发可解决土地储备不足的问题。而对于中小房企来说,与品牌房企合作,可降低其单独操盘的风险。“现在市民购房除了考虑地段、资源等因素外,企业的品牌实力也是影响其出手置业的关键因素。”车德锐表示。
 
  “楼盘开发从拿地到销售这个过程,资金的需求是最大的,而在市场环境不好的情况下,如何解决资金流是项目面临的最大问题。联合开发楼盘就能集合到两家甚至几家企业的力量,就能保证到资金持续。”开发商高层人士认为,房地产开发面临着高成本的压力,抱团分担资金风险共同分享开发收益,将成为未来房地产行业的大趋势。(来源:南方网)

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