深圳3月楼市分析：市场观望情绪较重

　　深圳楼市进入3月，以上周(3.21-3.27)数据来看：二手住宅共成交3602套，成交面积为约31.7万㎡，成交套数环比下降了6.25%，成交面积下降了3.66%，冲高回落。从过去几周的数据看来，春节时期带来的滞后性基本上已经消化完毕，本周与上周过户数量的激增应该要归咎于调控政策。由于评估价大幅上调以及对调控新 政收紧限购的忧虑，过去三周有大量客户集中过户。不过，上述短期刺激因素已经失效，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将逐渐回落。

 

　　从本周的情况看，二手住宅成交均价仍为5.16万元/㎡（查询深圳房价就上中原地产网），环比基本持平。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

 

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

 

 

数据来源：深圳中原研究中心

 

　　从二手成交的分区情况来看，本周成交的3841套二手房中，龙岗占比最高为23.9%，其次是把宝安和福田，占比分别为22.4%和17.6%。

 

上周各区二手住宅成交套数占比

 

 

数据来源：深圳中原研究中心

 

　　本周出炉的工业企业利润增速超预期回升。工业企业产品销售增长加快，工业生产者出厂价格降幅收窄以及石油加工、电气机械和食品等行业对利润增长贡献 明显均带动了工业企业利润数据增速同比有所改善。不过，值得注意的是实体经济整体受到压制仍将是大势所趋，在2016年2月后，受到宽松货币政策效果释放 的影响，居民物价水平上升速度也显著提高。通胀将对货币政策的持续宽松提出挑战。同时，近期人民币兑美元汇率又开始重新走低，贬值预期或再度重燃。2月的 外储数据降幅虽然有所改善，但是资本流出仍然是不争的事实。目前，房地产销售和工业企业利润数据都有所改善，但更多的应该将其视为熊市反弹而不是牛市重 临。毕竟，国内经济滞涨和人民币贬值的压力从未消失。

 

　　但是，沪、深、汉、宁四城昨日连出楼市调控政策，双双提高购房社保缴费年限和二套房首付比例，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。从中原集团的数 据来看，上海受到调控政策直接影响的购房人群达到了三成。虽然有本地媒体探求小道消息，一度散播深圳政府不再出台调控的传言，但是在上海强力出台调控政策 后，深圳受到的政治压力也陡然增高，周五当晚连夜发布了调控新政。新政最为紧要的是二套房认房认贷，调高首付三成到四成。此外，外地户籍购房人士入市的条 件也陡然升高。

 

 

　　市场目前的观望情绪较重，而调控政策势必又影响了购房需求的释放，影响到价格的持续攀升。价格的盘整又将进一步提升观望情绪，打击成交量以及短线投 机客。预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘也有可能出现。今年深圳楼市对于投资客来说，已经不再友好。