大部分镇区二手房挂牌价偏低　仅四个镇街均价过万

　　大部分镇区二手房挂牌价偏低　仅四个镇街均价过万

 

　　原本放盘价才89万元，听说房价涨了，赶紧涨价至200万元，塘厦一名业主在去年12月放出一套刚需住宅销售，今年3月份一次性涨价110万元，如同坐上了火箭。不过让他意外的是，由于价格太高，二手房有价无市，并没有想象中的那么好卖。

 

　　业主“坐地涨价”、反价现象不时发生，记者在调查中发现，随着一手市场滞涨回调，二手房市场有价无市现象增加。房价上涨慢、供应量大、转手困难是东莞二手房市场的特点，通过对一二手房市场的对比，业内人士提醒，深圳投资客在东莞投资住宅，如果房价过高，短期获得回报的可能性很低，甚至会出现升值潜力被过度透支的现象。

 

　　　市场：有业主叫价涨110万 二手房市场有价无市

 

　　今年春节后东莞一手楼市不理性上涨，二手房市场也出现业主不理性叫价。

 

　　位于东莞塘厦中信凯旋城的一套3房2厅单位，在去年底放盘价为89万元，今年3月份，受到一手房价飞速上涨影响，业主一次性将放盘价上调至200万元，单价达到2.2万元/平方米。在南城，一名晶城的业主也将年前放盘价为8000多元/平方米的小户型公寓提高至1.1万元/平方米。“中介说最近几套单价一万元的都卖掉了，抢着买。”不过，记者了解到，由于业主放盘价过高，市场上出现了不少有价无市的情况，这些叫价过高的二手房都比较难卖。搜房网负责二手房的相关负责人告诉记者，今年以来临深片区二手房价上涨明显，但是业主放盘价达到2万元/平方米的，购房者的接受度降低，成交量就下降了。

 

　　与此同时，反价现象也比较突出，程先生向记者报料，他此前购买南城一套三房的刚需住宅，签约后业主却反价了，要增加5万元才肯过户。

 

　　东莞中原地产研究部介绍，新房市场的火热快速蔓延至二手房市场，尤其是局部供应紧缺的临深片区和中心城区二手交投迅速升温。如近期塘厦的二手房放盘均价达到1.5万元/平方米以上，部分上世纪90年代的老龄楼梯房单价也达到1万元/平方米以上，二手房价格迅速飙升，但从成交量来看，增长较为缓慢。

 

　　该研究部相关负责人表示，业主在高预期下，大幅提升放盘价格。因此市场“有价无市”的现象突出，房价高位，但交易量非常少。

 

　　调查：二手房供过于求 去年成交仅占总体的38%

 

　　去年东莞一手房涨价过快波及二手房市场，二手房市场成交出现明显升温，但是从整体来看，东莞的二手房市场成交并不活跃，与一手房市场相比，供过于求，还有很大的发展空间。

 

　　合富置业统计数据显示，按照去年东莞二手房成交宗数计算，2015年东莞二手房成交4万多宗，宗数仅占一二手房成交量的38%，比2014年的45%和2013年的44%占比明显下降。业内人士分析认为，这与深圳客外溢至东莞购买一手房有关，深圳客大量投资东莞一手房，但对于二手房并不青睐。

 

　　另一方面来看，也说明东莞二手房交投相对不活跃，转手困难。在广州、深圳等一线城市，二手房交易十分活跃，深圳二手房交易量超过一手房，广州二手房成交占比接近一半。

 

　　东莞中原董事总经理王英君表示，2015年东莞二手房成交46000多套，同比大涨40%，还有很大的发展空间。

 

　　根据搜房网统计的数据显示，今年2月份，东莞二手房市场挂牌量为97258套，挂牌均价9250元/平方米，成交2556套，与一手房低库存现象相比，二手房市场明显供过于求。

 

　　　大部分镇区二手房挂牌价偏低

 

　　今年春节过后，东莞有近半镇街一手住宅均价过万元，塘厦、凤岗等镇区房价甚至达“2万元”以上，但是，记者观察发现，二手房放盘价仍然较低，在城区有楼盘销售七八年了，均价仅上涨1000元/平方米，这也反映出东莞投资住宅的空间不大。

 

　　从搜房网提供的今年2月各镇街二手房挂牌均价数据来看，二手房挂牌均价达到万元以上的镇街只有四个，分别为凤岗、南城、松山湖和长安。其中挂牌价最高的是松山湖达到1.2万元/平方米，而南城、凤岗、长安挂牌均价在1.1万元/平方米左右。

 

　　值得注意的是，近期一手房市场十分火热的大朗、大岭山等一手房定价达到1.5万~1.8万元/平方米，但是其二手房挂牌价分别为7213元/平方米、8152元/平方米。业内人士认为，由于东莞长期以来房价较为理性，部分镇区配套不完善，二手房均价偏低，对于想将一手房投入二手房市场流转，获得比较好的回报是比较困难的。

 

　　除了价格偏低位，大部分镇街二手房住宅成交量偏少。以今年2月为例，一手住宅成交十分火热的沙田镇二手房仅成交28套，麻涌成交了10套，大岭山成交37套，大朗成交了75套。二手房交易仍然集中在主城区和临深片区。

 

　　提醒：房价高、位置偏，小心升值潜力被过度透支

 

　　今年春节过后，东莞楼市出现了比较多短炒现象，这也让东莞房价出现不理性的上涨。记者根据东莞目前租金算了一笔账，发现目前的租金回报率只有2%~4%。记者发现，目前被深圳客热炒的楼盘，有部分楼盘所处位置较为偏僻、配套设施差、出租困难。因此在选择投资住宅时，还要考虑楼盘的配套和地段以及楼盘的升值潜力是否已经被过度透支。　

 

　　2月二手物业投资客占比11.8%

 

　　首置刚需占比回落，投资型买家占比大幅攀升。来自机构最新出具的市场调查表明，由去年夏天延续至今的二手楼交易行情表明，过快上涨的房价刺激了投资者出手的欲望，而压制了首置刚需的市场需求。这表明，房价超出了中低收入人士的心理预期。分析人士认为，这种行情预计在可以预见的将来一段时期依然会继续。

 

　　刚需重回观望

 

　　合富置业提供的最新统计调查表明，去年夏天，一系列的楼市新政出台之后，在一定程度上吸引了首置刚需们的出手积极性，截至去年第三季度，二手房买家仍然以需求较迫切的首置刚需为主。但是自此以后，刚需购房占比逐月回落，而改善换房需求买家占比则大幅上升。据合富指数显示，2015年东莞首次置业的二手买家占比为61.9%，较2014年的八成左右大幅回落。这一现象到了当下依然在继续深化。

 

　　对于上述原因，合富置业分析师认为，在东莞全市，本地首置买家以“新莞人”居多，这部分人士对价格较为敏感，在去年行情上升的开始阶段，部分买家担心后市涨价，入市速度较快，而楼市发展到了去年下半年，由于价格上涨明显，业主让价空间变小，加上市场已经消化了一部分迫切入市的刚需客，因此导致尚未出手的买家陷入了观望状态。

 

　　投资客占比上升 深圳客占比略降

 

　　由于受到一手楼盘炒作的影响，今年以来二手市场也出现深圳客增多的情况，其中投资性买家在持续增多。据合富指数监测，今年2月二手物业投资客的占比为11.8%，较1月增加3个百分点，较2015年的6%左右增加接近一倍。这一占比预计在未来一段时间内将稳中有升。

 

　　不过，相对一手市场深圳客占比明显增加的情况有所不同，深圳二手买家环比有所减少。据合富指数监测，2月深圳二手客的占比为16%，较1月的20%略降，但仍高于2015年四季度的约10%。虽然深圳投资客有所回落，但是从整体上来看，2月东莞二手投资客有增多的迹象。真正的自住改善换房需求减少。业界人士认为，如此市场表现，反映出市场两极分化正在出现，即自住型买家需求基本释放完毕，而资金充裕的投资客入场才刚刚开始。

 

　　改善型买家高峰已过

 

　　统计表明，改善型买家经历了去年的楼市新政，一大波家庭在二孩新政出台后，果断出手购置改善房，从而制造了去年年末的大户型交易高峰。

 

　　合富置业统计表明，去年东莞改善换房的二手买家占比为31.7%，较上一年度的16%上升了一倍左右。最高峰时，改善房买家占比一度高达四成，为历年之最。而这一现象到了目前有所轻微回落。

 

　　市场分析人士称，改善型买家主要集中在东城、南城两大区域，买家中意这两大片区的原因在于学位房、交通方便以及配套设施成熟，治安良好以及居住人群素养相对较高等。在面积方面，90~120平方米的三房，价格在100万元左右的物业成为最畅销的品种。

 

　　后市延续稳中有升的局面

 

　　合富置业分析师认为，当前二手房市场走势平稳，今年以来全市每月保持4000至5000套左右的成交量，这种行情预计将会继续存在。由于一手新货紧缺的现象短期内难以改变，促使部分需求将不得不转投二手楼市，因此二手市场的份额占比预计会有所提升。此外，由于政府取消了连接深圳的高速公路收费，并且新规划全面对接深圳的公路与轨道交通，在重大交通规划利好的刺激下，深圳客在短期内依然会钟情东莞部分镇街的物业。

 

　　价格方面，业界人士则认为将会呈现两种不同的走向，东城、南城等市区物业仍有一定的上涨空间。临深镇区的价格上涨动力更加充分，而一手楼供应充足的部分镇区，二手价格将会以平稳走势为主。（来源：东莞阳光网综合）