深圳“3·25”调控新政后　东莞、惠州楼市进入降温通道

　　深圳“3·25”调控新政后　东莞、惠州楼市进入降温通道

 

　　深圳“3·25”调控新政的扩散效应还在持续，调控政策也影响到了此前备受深圳楼市外溢效应利好的东莞、惠州。

 

　　深圳“3·25”调控新政的扩散效应还在持续。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示5月2日至5月8日，深圳新房市场成交仅271套，还不到4月新房平均周成交量568套的一半。

 

　　二手房市场更是连续三周下滑。据深圳中原研究中心的监测，5月2日至5月8日，二手房共成交701套，同比下滑74%，创2016年以来周成交量新低，仅为4月二手房周成交量2100套的三分之一。

 

　　深圳调控政策也影响到了此前备受深圳楼市外溢效应利好的东莞、惠州。随着深圳客减缓置业脚步，东莞和惠州楼市也开始进入降温通道。4月份，东莞新房住宅网签成交量月环比下降了25%，全市7大片区有5个区域住宅成交量出现下滑，下滑幅度最大的大石龙片区，成交量月环比下降达56%。

 

　　在惠州，新房市场4月份的成交量、成交价均出现了小幅回落，一直是深圳客重点投资区域的惠州大亚湾，其4月的月成交套数更是环比下滑了26.13%。

 

　　东莞：个别镇区成交暴跌五成

 

　　在深圳客的推动下，东莞房价自去年4月开始一路上扬，据东莞市统计局公布数据，今年前4个月东莞新建住宅成交均价分别为11350元/平方米、11204元/平方米、11892元/平方米、13255元/平方米，创下历史新高。

 

　　目前，东莞房价每平方米过万元的区域达21个，在去年只有6个，增加了15个区域。其中塘厦和松山湖两个区域房价步入“2万”时代。房价前十的区域，除了南城和东城外，其余均在临深片区。

 

　　直至一年后的深圳“3·25”新政出台，东莞楼市高烧势头得以遏制，主要表现为：“量跌价稳”，市场面出现持币观望现象，少数价格虚高楼盘出现小幅回调，但整体价格坚挺。

 

　　东莞楼市经历长达一年的高烧，进入退烧回稳阶段，也是一种市场自我调整，有利于房地产行业的健康与平稳。在合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺看来，深圳的限购新政让购房者降低了对房价的预期，开发商不宜盲目乐观，应有危机意识，理性定价，培育和稳定市场预期。

 

　　随着深圳调控影响，深圳客也变得更为理性，放缓了在东莞置业的脚步。

 

　　据东莞中原监测数据显示，从4月下旬至5月初开盘情况来看，塘厦、凤岗项目的深圳客成交比例较高，基本在70%~95%之间。而东莞主城区、大石龙片区、水乡片区等区域深圳客明显减少，不少楼盘深圳客占比由原来的七八成回落至两三成。

 

　　这一情况导致了东莞楼市在4月份出现成交量下跌。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，4月新房住宅网签套数约7151套，环比3月减少了25%。而东莞中原研究部的数据则显示，在4月份成交楼盘中，住宅网签面积达到1万平方米以上的项目仅有21个，而3月份住宅网签面积达到1万平方米以上的项目多达35个。

 

　　“受楼市去库存大环境影响，一部分开发商在定价上已有下调。这说明现在深圳客对待东莞楼市相比以前更趋理性。”家家顺营销副总裁郭凤敏介绍，据家家顺房产网统计数据显示，目前深圳客前往东莞置业的比例为50%，这些深圳购房者购房目的中自主与投资的比重大概为6︰4。

 

　　不过，开发商对于后市还是抱有信心。据东莞中原研究部监测数据统计显示，“五一”期间，在一部分项目入市定价低于预期的同时，还有一部分项目定价涨幅在2%~4%。如珠江观澜御景项目的新房源均价22500元/平方米，比前两个月定价上涨11%；中惠岭秀新房源均价21800元/平方米，上涨27%。另外，开发商优惠幅度也在减少，不少促销活动实际上是把先前保留的部分折扣放出来，或者在原有的基础上仅打9.9折。

 

　　开发商如此硬气的原因和东莞当地的住宅库存量有关。自2015年3月始，东莞楼市开始步入供不应求轨道，已创下连续14个月供不应求的纪录。今年前4月东莞楼市供求比仅为0.64︰1。据合富辉煌市场研究部发布数据显示，截至2016年4月30日，东莞一手住宅库存面积仅约251万平方米。按照过去6个月平均消化时间推算，东莞楼市库存仅够卖2.3个月，部分镇街将面临住宅断供的窘境，新品入市稀缺。

 

　　对于深圳客，开发商也有自己的看法。“无可否认，深圳客已经成为东莞楼市的主力。但整体营销策略是否会偏向深圳市场，要看项目的地理区位，有的深圳客到不了，做不做深圳市场无所谓；有的区域，如松山湖，就比较依赖深圳市场的外溢需求。”广东置荟星城投资开发集团有限公司副总经理欧鹏表示。

 

　　惠州：价量微跌火爆态势遭反转

 

　　一直以来，深圳客都是推动惠州房价上涨的主力。2016年年初，随着莞惠城轨通车和深惠城轨修建的利好频出，惠阳、大亚湾房价快速上涨，大批深圳客拥入仲恺和惠城两区，仲恺片区开始出现每平方米过万元楼盘，惠城区楼盘也出现量价齐飞的局面。

 

　　3月25日，深圳调控新政从半路杀出，深圳楼市随即降温，此前杀入惠州的深圳客纷纷撤离，惠州楼市的火爆态势开始出现反转。

 

　　惠州中原研究部数据显示，4月一手住宅成交了17142套，环比下跌1.9%。住宅均价7763元/平方米，也下跌了2.37%。

 

　　“4月的成交情况是有点起伏，虽然成交套数还是维持在高位，但受到前期价格上涨过快和客户观望的影响，开发商定价已有所让步。”惠州中原研究中心经理叶晓燕据记者表示。

 

　　惠州市大亚湾，因为地理位置其楼市一直主要依赖深圳客源，甚至被业内戏称为“深圳的大亚湾”。而据惠州市大亚湾区房地产协会公布的网签数据显示，4月份大亚湾区域成交套数为3143套，已环比下跌26.13%。

 

　　惠州市大亚湾区房地产协会调查结果表明，今年3月底深圳出台调控新政后投资客户退潮颇为明显，此前投资型客户比重达60%左右，新政使投资性客户观望情绪加重，调控政策之后自住型客户重回主力客户群的位置。

 

　　在当地开发商眼中，想要深耕惠州除了深圳客还是要挖掘本地客。方直集团营销公司总经理李建锋坦言：“方直在营销和产品定位上的目标依然是本地客。只有充分挖掘本地需求，与城市共同成长，才是打造优质社区和房企‘百年老店’的根本出路。”李建锋分析，相对3月份惠州楼市，4月份的行情是往下走的，也可以说是回归了理性。开盘项目整体表现比3月份逊色不少。“5月上中旬，市场可能还会维持着单周成交千套的水平，但到了6月份，单周成交量预计会跌到千套以下，价格也可能回落。”惠州中洲控股总经理助理曾焕中也表示，“从5月份开始，惠州市场很多大开发商都会有数量较大的新项目面市，特别是惠阳大亚湾板块有很多货源，届时销售套数肯定不会少。但是价能否进一步拉升就不一定了，部分项目以价换量可能性比较大。（来源：中财网）