东莞楼市：如今不是刚需客入市最好时机

　　东莞楼市：如今不是刚需客入市最好时机

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，过去一周东莞住宅成交套数1030套，环比大幅下降50.67%，成交面积9.92万平方米，环比大幅下降55.69%，同样创自春节以来的最低位。

 

　　造成这种现象的原因：一方面是月初通常是签约量最低的时期，而月尾则受冲业绩影响，签约量较高，故环比降幅大。此外，过去四周东莞新增住宅供应套数分别为1288套、1688套、1149套和372套，整体呈减少趋势。

 

　　再加上“金九银十”的销售旺季将至，开发商往往会捂盘待售，等候旺季到来。因此，8月尽管才过去了一周，但基本可以推断这个月的成交只会中规中矩。

 

　　而很多刚需客所关心的是，在成交量如此低迷的情况下，东莞的楼价降了吗？现在到了出手入市的时机么？

 

　　对于前一个问题，答案是否定的。数据显示，上周东莞的住宅成交均价为13805元/㎡，环比上升4.30%。显然，在供应量萎缩的情况下，楼价上涨，呈现出供不应求的景象。而对于后一个问题，答案见仁见智，不过笔者一向认为对于刚需客而言，入市的时机很重要，而如今虽然不是最好的时机，但也不是最糟糕的。

 

　　之所以说不是最好的时机，那是因为目前市场上库存量极低，楼价也处于一个相对高位的水平。再加上深圳客的进入，使得东莞的楼价全面上涨，和一年多前相比，如今已经处于一个相对高位了。

 

　　然而，相对高位并非绝对高位，如果刚需客持币待购，想要等楼价下调到一个自己能够接受的价位，很可能会竹篮打水一场空。毕竟，在年初这一波上涨之前，他们也是这么想的，然而事实是楼价涨到了一个更加难承受的价位。从目前的情况来看，有多重因素支撑东莞楼价在高位徘徊。

 

　　首先，东莞楼市的库存量极低。截至7月31日，东莞住宅库存量为307.05万平方米，环比下降4.21%，同比下降41.06%。住宅库存持续低位运行，消化周期已缩短至3.1个月。这很大程度上是受东莞市总规调整影响。近期，东莞多项目拿预售证速度放慢，部分项目尽管认筹时间已长达2个月且筹量过千，仍因未拿到预售证，导致推迟开盘时间。而种种因素造成的库存量的走低，让好地段、好户型的新盘变得奇货可居。

 

　　其次，从今年前7个月开发商商品房销售金额的情况来看，万科位居东莞市之首，且已提前完成去年业绩。有数据显示，前7个月业绩排行前50名中，有六成房企超额完成去年业绩，且这些房企多是中大型品牌房企。

 

　　由此可见，开发商并没有多少动力去推出新盘，捂盘惜售的心态严重。如今东莞的楼市，已经彻底从几年前低迷时期的买方市场转换至卖方市场。在这样的情况下，面对开发商，购房者还能有多少议价能力？更何况对于本地刚需而言，你不买，后面还有很多深圳客在虎视眈眈呢。

 

　　最后，从今年的土地市场出让情况来看，东莞所出让的商住地块都十分抢手，纷纷拍出高溢价的地块。在此前多轮的降息之下，开发商的资金成本已经降至一个低点，再加上去年以来的楼市火爆让他们赚得盘满钵满，于是本土的、外地的开发商纷纷加入东莞土地市场的争夺战中，300%的高溢价率已非稀奇。

 

　　每平方米1.2万至1.3万元的楼面地价所承托的是远超目前东莞楼市均价的售价，毕竟开发商的成本和利润就在那，算一下也心知肚明了。未来这些项目入市时，带动周边楼价继续上行，已经成为大概率事件。（来源：南方日报）