8月楼市成交明显减少　房价呈现上涨态势

　　8月楼市成交明显减少　房价呈现上涨态势

 

　　越来越看不懂东莞楼市了，成交量一路下滑，房价却一直上涨。不过，看完以下这3个数据和4个现象，你就可以知道为什么现在东莞的房价这么高，而成交量这么少。

 

　　记者调查发现，深圳客逐渐理性不再疯狂入市，加上房价太高，难以刺激本地刚需购房者入市，8月成交量明显减少；而品牌房企垄断市场，定价高企，临深片区楼盘、别墅豪宅签约增加，也导致房价呈现上涨态势。

 

　　8月东莞和深圳一手住宅成交量有点惨淡。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心的统计数据显示，8月莞深楼市成交量双双大幅下滑，东莞和深圳一手住宅签约面积分别为51.3万平方米和23.3万平方米，同比分别大幅下滑41%和59%，其中东莞8月住宅成交创下了今年除春节所在月份之外的新低。

 

　　记者观察发现，自今年5月起，东莞住宅成交量就开始缓慢下行，分别在5月和8月创下较低的纪录，都只有五六十万平方米。而6月、7月则维持在80万平方米左右，同样也远没有去年下半年至今年3月、4月上百万平方米成交量的气势。

 

　　合富辉煌（中国）东莞发展研究中心的统计数据显示，8月莞深房价同比均大幅上涨近六成，东莞和深圳8月一手住宅签约均价分别为15030元/平方米和57715元/平方米，同比分别大幅上涨58%和59%。东莞月度均价首次上1.5万元/平方米，创下历史最高纪录。

 

　　8月东莞区域成交情况显示，23个区域房价过万，其中6个区域“破2万”；沙田、厚街和寮步成交量排名前三；水乡片表现抢眼，道滘、中堂和望牛墩成交量入围前十；市区严重供不应求，南城均价首次冲破2万元/平方米。

 

　　瑞峰优慧垛数据中心也介绍，受深圳客户外溢等因素影响，东莞今年房价涨幅惊人，1~8月东莞住宅均价同比涨幅为35%，8月住宅均价则达到15030元/平方米。与此同时，土地市场成交楼面地价同比增长51%。

 

　　8月东莞一手住宅出现供应略大于需求的现象。据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心的统计数据，8月东莞一手住宅供应面积为56.5万平方米，供应套数为4635套，而签约面积为51.3万平方米，签约套数为4361套。

 

　　同比去年8月，一手住宅供求都大幅度减少。其中供应面积同比减少19%，环比减少18%，而签约面积则同比减少42%，环比减少41%。

 

　　这也说明8月楼市处于淡季状态，受到房价高企的影响，市场的观望氛围十分浓厚，供应量有所减少外，需求更是大幅度降低，购房者入市欲望被高房价打压住了。

 

　　据瑞峰优慧垛数据中心介绍，由于东莞今年房价上涨过快，土地市场更是异常火爆，加上全国楼市调控政策面转向并不断加码以及东莞周边城市出台从严政策的预期加强，一定程度上会影响购房者和投资者的市场预期以及市场信心，观望情绪将会再次袭来。

 

　　与此同时，东莞也在即将到来的“金九银十”加大土地和新房的供应量，以求缓解极为紧张的供需矛盾，因此，房价短期内再次出现大幅上涨的动力不足。

 

　　该研究中心还表示，东莞第三季度房价出现大幅波动的可能性不大，东莞政府出台严厉的楼市调控政策如限购限贷等政策可能性也不大。因此房价大幅跳水的可能性极低，建议只要条件适合，就可择机入市。

 

　　与之前东莞楼市持续火爆不同，8月的楼市成交波动幅度大。每有楼盘开盘集中签约，全市住宅成交量就会出现明显上涨，但是当大家都只是“自然销售”的时候，成交量就变得极为惨淡。这也说明了目前市场逐渐恢复冷静，疯狂火热抢购的情况不再，楼盘蓄客时间加长。

 

　　在市场连续平淡了3周后，上周东莞住宅成交终于有所回升。瑞峰优慧垛数据中心显示，上周东莞全市住宅成交1164套，成交面积约13.73万平方米，环比上升40%；非住宅成交647套，面积约3.3万平方米，环比上升11%。

 

　　近四周东莞商品房住宅交投氛围都较为冷清，而上周创近四周最高签约量，主要原因是供应逐渐回升，随着近几周新品入市，楼市小幅回暖，从近期的预售证来看，供应量会继续有所增加，预计楼市签约会逐渐回归常态。

 

　　此外，上周霖峰·壹山境、富盈公馆等项目进入集中签约阶段，对拉升东莞成交量起到一定的支撑作用。

 

　　虽然成交量不高，但是东莞住宅均价却一直上涨，背后的原因是临深片区楼盘的集中签约。

 

　　近几周，临深片区楼盘新增供应入市，成交均价迅速上涨。除了临深片区楼盘成交增加是重要原因外，别墅豪宅项目签约量大也是推动东莞房价跃上1.5万元/平方米的重要原因。

 

　　瑞峰优慧垛数据中心提供的数据显示，上周，位于临深片区的霖峰·壹山境新品入市，洋房进入集中签约阶段，其均价达21894元/平方米，领涨东莞房价突破1.5万元/平方米大关。临深片区接壤深圳直接受益，除了樟木头外，其他镇均价皆为2万元/平方米以上，在成交上主要体现为珠江观澜御景成交均价达23299元/平方米、恒大绿洲成交均价为22967元/平方米、卓越蔚蓝山成交均价为23123元/平方米，这些临深片区项目集中签约显然快速推动了房价的上涨。

 

　　此外，近期鼎峰源著、中信红树山等楼盘推出新货成交，也促进了市场均价的上涨。如黄江中信红树山新推别墅成交均价在3万元/平方米左右，而南城鼎峰源著别墅、豪宅以2万多元/平方米成交，也推动南城房价上到2万元/平方米。

 

　　据瑞峰优慧垛数据中心介绍，从预售证来看，别墅产品供应或将是今后几周的重头戏，纯新项目丰泰星御墅、海逸豪庭、中信红树山、金地湖山大境等项目皆有别墅新品即将上市，而这些别墅产品入市签约也将支撑东莞住宅均价维持在高位。

 

　　东莞房价高涨，与品牌开发商垄断市场、定价高企脱不了干系。经过多年的发展，东莞楼市中强者恒强现象明显，万科、碧桂园、恒大、保利、金地等大品牌开发商通过收购和拍地的方式，控制着东莞一手住宅市场大部分的市场份额，在品牌影响力的支撑下，他们定价高企，也推动了整个市场均价的向上。

 

　　合富辉煌（中国）东莞发展研究中心的统计数据显示，今年1~8月，东莞商品房签约金额前十名的房企均为品牌房企，其中外来品牌房企分别为万科、碧桂园、恒大、金地、保利、和记黄埔、卓越地产，本土品牌房企中的光大、新世纪地产、鼎峰分别排名第三、第七和第十名。

 

　　从市场份额来看，万科地产在今年1~8月签约78.4万平方米，占全市签约面积的10%，碧桂园签约44.9万平方米，占比6%，光大签约面积为28.4万平方米，占比4%。前十名品牌房企签约面积占全市商品房签约总面积的38%，签约金额占全市签约金额的44%。这些品牌房企开发楼盘定价基本在1.5万元/平方米以上，大大拉高了整体楼市均价。

 

　　今年年初，成交火热的楼盘多由深圳客推动，临深片区楼盘深圳客占比能达八九成。而一些距离较远的泛临深片区楼盘，深圳客占比也达六七成，甚至临广片区楼盘深圳客也达五成以上。

 

　　不过，从近期楼市成交情况来看，深圳客也在逐渐恢复理性，临深片区优质楼盘中，深圳客约占六成以上，而远离深圳的部分镇区楼盘，成交客户以本地客户为主，深圳客几乎绝迹。

 

　　据瑞峰优慧垛数据中心监测，8月第四周有三大全新项目开盘，其中横沥御河湾推156套别墅，均价约1.3万元~1.6万元/平方米，开盘销售率约三成，95%的客户以横沥及周边镇区人为主。而沙田恒大御景半岛推795套洋房，均价约为1.05万元~1.2万元/平方米，开盘销售率约九成，客户中深圳客占65%，东莞客占35%。而黄江中信红树山推234套双拼别墅，均价为3万元/平方米，销售率约九成，在深圳中介带客的作用下，深圳客在此占比较高，同样在六成以上。（记者　蒋幸端）（来源：广州日报）