调控政策落地忙 楼市或加速降温

　　“金九月”虽然依然量价齐升，成色十足，但随着多个热点城市在楼市过热趋势下陆续出台限购政策，调控收紧的风声已然四起。而“银十月”开始的国庆长假，更多城市的调控政策密集落地，中央相关部委也频频出手，监管层态度格外明朗。

 

　　据统计，“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等二十二个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。尽管不同城市的政策内容及力度差异明显，但市场普遍认为，政策出台密度之频繁、范围之广泛、精准性之强，已然足以改变市场各方对于未来楼市走向的预期，本轮楼市热潮降温有望加速来临。

 

　　市场

 

　　9月百城均价连续第14个月“双涨”

 

　　在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧力度加强。南京、杭州、郑州、昆山、济南、北京、天津等城市相继出台调控政策，通过限购、限贷等措施抑制投资投机需求，并以加大供应、限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。

 

　　政策收紧预期影响下，9月购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。中国指数研究院10月1日发布的9月份百城住宅价格指数显示，2016年9月全国100个城市（新建）住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点；同比上涨16.64%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。

 

　　按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7149元/平方米，环比上涨0.52%，同比上涨0.08%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为24372元/平方米，环比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.69个百分点；同比上涨21.49%，涨幅较上月扩大3.43个百分点。

 

　　值得注意的是，9月已经是自2015年8月份以来连续第14个月出现百城均价环、同比双涨。而从涨跌城市个数看，百城中有81个城市环比上涨，上涨的城市数量增加13个，其中涨幅在1%以上的城市有38个，较上月增加2个；18个城市环比下跌，下跌的城市数量减少11个，其中跌幅在1%以上的城市有6个，较上月增加4个；1个城市与上月持平。

 

　　但在9月热潮之后，10月的楼市表现明显降温。

 

　　据CREIS中指数据显示，其第41周（2016年10月3日—10月9日）重点监测的30个代表城市虽然成交量较去年同期整体上升13.9%，其中17个城市同比上升，但成交面积环比上周下降36.6%。其中26个城市环比下降，占监测城市的87%。

 

　　中指院的报告分析认为，由于该周适逢“十一”长假，楼市成交量周期性下滑，环比属于正常回落。不过，值得注意的是，同比来看，二三线代表城市虽然成交量仍保持增势，但增幅有所收窄，一线城市则出现同比再度下滑。

 

　　热点城市楼市疲态初现亦显示在新开盘项目的变化。

 

　　10月3日—10月9日，10个重点城市共开盘12个项目，合计推出房源3111套。开盘项目中老推新项目，纯新盘项目平分秋色，各占5成。从产品类型看，刚需类产品占比超七成。其中纯刚需类项目占33.33%，刚需及改善项目占41.67%，改善类项目占比25.00%，无一新推投资类项目。

 

　　从价格来看，这些开盘项目整体价格平均上涨3.85%，但跟前一周涨幅比较，上涨趋势继续放缓，其中6个“老推新”项目平均价格上涨7.45%，6个纯新盘项目平均价格则下跌了0.94%。

 

　　政策

 

　　国庆假期前后22个城市出台调控政策

 

　　在9月再创新高之后，为何“十一”假期楼市表现较为平淡？政策明确转向带来的市场预期变化或是最主要的原因。

 

　　“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等22个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行收紧。

 

　　限购限贷是本轮调控政策最为普遍的做法，22个城市中有15市同时加强了限购限贷，限购和限贷收紧有其一的则各有2个城市，未强调限购限贷而是加强市场管理的城市仅有3个。

 

　　具体来看，而本轮限购政策，多数仅限制外地户籍购买1套房、本地户籍购买2套房，限贷则要求二套房首付比例不低于40%，主要针对投资投机需求。

 

　　不过，不同的城市限购限贷政策也结合实际情况进行了细化。如一线城市中，京沪深三地限购中目前对社保缴纳及纳税年限要求均为5年，广州则为3年，二套房首付比例均上升至70%的高限。

 

　　二线城市中，苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，二套房首付比例也可与一线城市比肩，其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，达到目前各城市限贷政策的最高限。

 

　　而此前上海、深圳等地因限购出现买房“离婚潮”，此次政策调整，深圳、南京提出本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套以应对，厦门之前限购政策限制购买144平方米及以下住房，此次则将标准扩大为限制购买180平方米及以下住房。

 

　　与此同时，政策调整的城市均提出要增加住宅用地供应，增加中小户型市场供应，但各城市间仍有差别。如北京、深圳继3月出台同样政策的上海，重启“90/70”政策，北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以此抑制企业高价拿地冲动。

 

　　二线城市中，设定土地出让指导价、提高土地竞买条件，包括竞配建、竞自持、竞保障房、要求现房销售等，则都成为各地控制地价过快上涨的主要手段。而此前地价房价过快上涨的城市中，厦门同样也重提"90/70"政策，加大中小套型供应，南京、苏州更是提出“现场摇号”、“一次报价出让”等方式限制地价高企。

 

　　另外各地也均提出加强市场监管力度，北京、南京、苏州、无锡等地对商品房价增长做限定，而惠州继3月之后再提严格预售制度，南宁也重申商品房预售管理、商品住宅价格监管、房地产广告管理、查处捂盘惜售等方面的相关政策。

 

　　走势

 

　　楼市预期转向回归理性回归居住

 

　　10月以来密集出台的调控政策，无疑将对后市预期产生巨大影响。

 

　　“考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。”中指院报告认为，从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳—涨幅回落—下跌三个阶段。

 

　　历史数据显示，从2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台。政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，到2011年9月开始出现下跌。

 

　　而2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购，从市场表现来看，成交量方面，50个代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3—4月的三成以上降至2%，6—8月同比止增转降，“金九”“银十”有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。

 

　　中指院报告分析，在政策出台后，市场将逐步形成并强化调整预期。不过，由于各个城市自身存在的需求的差异性使其在面对政策调控的过程中呈现出多样化的反应。

 

　　其中，投资投机比重较为显著的城市，将因政策效应导致投资资金迅速撤离，会使交易量出现下滑，量价波动明显。而需求稳定且后期供应充足的城市，在此轮市场行情中整体并未出现快速上涨的情况，城市整体仍处于去库存的状态，因此未来量价调整有限，对城市房地产的调控也仅局限于部分城区，住房供应充足的基本面短期内不会发生变化。

 

　　分析

 

　　本轮调控因城因地施策成最大不同

 

　　“各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压，维护市场的理性运行。”中指院报告分析称。

 

　　该报告认为，本轮政策一方面通过限购政策抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者，另一方面通过限贷政策制约部分非刚需群体的资金来源，有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温。与此同时，多数城市提到积极扩大土地供应，也在一定程度上有利于稳定市场预期。

 

　　合富辉煌[0.00%]政策研判报告则分析，本轮调控“因城、因地施策”，是与以往调控的最大区别。今年以来，一线城市最早启动调控加码，二线城市按房价涨幅陆续跟进，说明当前政策调控压力主要视乎房价涨幅。

 

　　相比2011年版各地调控内容需根据国家层面政策拟定，因而各地执行标准高度统一，本轮调控中不同城市（尤其是二线城市）各自制定的执行标准差异较大。在15个实施限购的二线城市中，对本市家庭的限购标准低于2011年版调控的有5个城市；对外地家庭的限购标准低于2011版调控的有9个城市。

 

　　如对于所有19个已实施限购的城市（包含国庆前已出台政策的城市，一线+二线）而言，目前二套房最低首付标准（包含有1套房且相应房贷结清）高于2011年版调控的，仅有深圳1个城市。苏州、南京对有1套房且相应房贷未结清的最低首付要求为80%，但对相应房贷结清的二套房首付最低要求为50%。

 

　　合富辉煌报告据此分析，预计国庆密集调控“只是序幕而非终章”，假如本轮调控效果不达，中央对各地楼市政策的监察指导仍将持续，而未来楼市的调控政策也仍有进一步收紧的可能。（来源：中国网 ）