主城区明年将有大量新盘入市　价格还有下调空间

　　主城区明年将有大量新盘入市　价格还有下调空间

 

　　深圳客退潮，临深片区成交受到重挫，以本地购房者为主的主城区楼市却趁机崛起，回归主流市场。明年主城区将有大量新盘入市，且价格还有下调空间，购房者不用急于入市，可慢慢挑选。

 

　　11月5日，东莞主城区有新盘在限购、限贷新政后首次开盘，碧桂园Park Royal推出220套103~142平方米户型，在多重优惠后，认购的均价约在2.25万元/平方米左右。记者在现场看到，与新政前碧桂园开盘时几百上千人排长龙的现象相比，新政后冷清了不少，楼盘活动现场有不少的空位。

 

　　开盘当天该楼盘约认购100来套，销售率超过五成。该楼盘的购房者以本地客为主，主要来自东城、南城和莞城及周边镇区，深圳客仅占1成左右。

 

　　在目前市场十分冷淡的情况下，开盘去化率超过五成，已经是比较不错的销售量。临深片区楼盘主打深圳客，受到深圳客退潮影响非常大，成交量也缩水明显。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞近两个月出现住宅成交记录的项目有254个，其中10月住宅成交环比9月降幅在30%~50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目也比较多，多达46个，约占全市的二成，反映受东莞新政影响，10月东莞全市大部分项目成交大幅减弱，市场降温速度快且幅度大。从区域角度来看，10月住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域，临深区域目前价格高位,深圳客投资已大幅退潮，成交降温显著。

 

　　在户型方面，根据天为地产研究中心提供的数据显示，今年1~10月份，主城区住宅成交套均面积为128.69平方米，南城、万江在110平方米左右，以刚需求为主，东城、莞城则以改善大户型为主，面积在150平方米以上。

 

　　值得注意的是，今年前10月，主城区除了100~120平方米刚需户型成交量在1000套以上外，60平方米以下的公寓成交量排名第二，也达到1033套，除了主城区公寓供应量大外，主城区商业、生活配套完善，吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对于镇区来说，主城区的公寓优势比较明显。公寓由于定价相对较低，一定程度上也拉低了主城区整体均价水平，使得主城区房价仅在1.5万元/平方米左右。

 

　　另外，今年前10月主城区200平方米以上的住宅仅成交98套，超过200平方米的大户型豪宅由于总价高，销售相对比较困难。受到新政影响，大户型豪宅未来成交可能继续下降，降价的可能性也比较高。

 

　　天为地产研究中心总监樊启江介绍，主城区刚需户型和改善户型的成交量一直比较大。由于人口流动和土地资源之间的需求矛盾一直在加大，因此过渡性公寓产品及二至三房的刚需户型成交最大，随着二胎政策的放开，改善型的需求比例也会越来越大，甚至会激增。

 

　　主城区楼市能快速回归主流市场，与主城区房价没有随着这一轮疯狂楼市快速上涨有关，虽然在8、9月份受到高价地影响，个别楼盘房价高企，但是大部分城区楼盘定价仍相对理性。

 

　　随着市场回归理性，主城区市场的供求也基本显示出平衡状态，均价上涨放缓。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示，2016 年 10 月主城区住宅供应面积 2.7 万平方米，环比下滑 20%；主城区住宅签约面积 2.4 万平方米，环比下滑 52%，一方面受 10 月限购限贷等政策的影响，另一方面也与9月成交相对较好的影响下，导致住宅签约环比出现较大的回落，总体看主城区成交更多受制供应不足的影响。不过，从供应和成交情况来看，主城区供需基本平衡。

 

　　在均价方面，由于政策的影响，10月主城区均价涨幅也表现出变缓趋势。10 月主城区住宅签约均价为 17473 元/平方米。

 

　　天为地产研究中心统计了今年1~10月主城区的住宅网签数据也发现，主城区（南城、东城、莞城、万江）1~10月共成交4953套住宅，成交均价约14506元/平方米，其中南城和东城签约均价最高，分别为15362元/平方米和15573元/平方米，莞城和万江签约均价分别为12386元/平方米和10487元/平方米。与临深片区2万元/平方米以上的均价相比，主城区房价相对较低，本地购房者的接受程度也更高。

 

　　主城区土地资源稀缺，一直制约着主城区房地产的发展，不过，随着主城区三旧改造项目纷纷开工建设，未来主城区供应量会明显增加。除了已经开盘的碧桂园Park Royal外，碧桂园城央壹品、世博天林名苑等多个三旧改造项目也即将入市。据记者不完全统计，目前在主城区有三旧改造项目的品牌开发商除碧桂园外，还有中天、万科、富通、置荟星城等多家品牌房企，这些三旧改造项目多位于中心城区位置，且体量不小，购房者可选择的房源大增。

 

　　天为地产市场研究部也介绍，今年1~10月主城区商品房新开工的项目多达13个，包括东城的国贸中心、凯晟景园、东莞国际金融大厦、君荟庭；莞城的天宝公馆、创业商业大厦、天林名苑等，目前这些项目已经陆续进入销售阶段。

 

　　樊启江认为，从目前的供需态势来看，主城区供应量一定数量的释放会进一步激发市场需求，未来明显的变化也会在价格上体现出来。整体上来说，住宅市场仍呈理性回归趋势。另外，三旧改造项目盘活低效存量土地，主城区里的后发优势将会逐步凸显，而其可观的数量一定程度上能满足市场的需求。

 

　　在价格方面，虽然目前主城区市场供应紧张,房价坚挺,但随着明年大量新盘入市放量,主城区市场价格仍然有调整的空间。东莞中原地产市场研究部统计数据显示，截至9月底城区住宅库存量仅为36万平方米,消化周期为3个多月,而洋房库存仅剩1400套左右。

 

　　虽然11月份开始城区有新盘入市，但目前市场情况下，大部分楼盘以少量加推试探市场为主，供应量比较少，近期主城区供应依然紧张,房价仍继续坚挺。如上周新开盘的碧桂园Park Royal备案价约2.5万元/平方米，认购价在2.25万元/平方米左右，价格相对区域均价仍然较高。按照新的备案政策，楼盘价格备案后在两个月内不能更改价格，因此可以预计今年年内主城区房价仍然相对较高。

 

　　不过，这种情况明年将会有所改变。据东莞中原监测显示,明年城区供应放量会加大,预计有碧桂园、金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售,品牌房企新盘加入市场，随着竞争激烈，市场仍然有调整的空间。（来源：广州日报 ）