东莞拟探索推行业主监事会制度

　　东莞拟探索推行业主监事会制度

 

　　最近，东莞市第二人民法院连续判决了两起关于业主撤销权纠纷案件。昨日，记者从市房管局获悉，针对近年来我市涉业委会行政诉讼案件的上升态势，该局将探索推行业主监事会制度，以解决对业委会的监督问题。

 

　　去年9月，大岭山中惠沁林山庄3位业主，将该小区的业委会告上法庭。其缘由包括：业委会去年7月至8月的业主大会召开程序及实体违法，投诉无效；撤销业委会于去年9月10日发出的《东莞市大岭山镇中惠沁林山庄第一届业主委员会第三次业主大会表决事项投票结果公示》，其中涉及小区增加监控设备、对小区行车主干道整修、上调物业管理费等事项。

 

　　该案件经法院查明，业主大会在程序及实体上存在瑕疵和违法之处。具体包括业主大会发布公告环节违反了《广东省物业管理条例》和议事规则的规定；业主大会采用的参加和表决形式不规范，存在物业管理处工作人员代为带票或进行电话投票的情形；业主大会在投票、唱票、检票环节违反议事规则等。最后，这起诉讼以业委会败诉谢幕。

 

　　无独有偶。今年3月，东莞市第二人民法院也判决了另一起业主状告沙田镇活力粤港小区业委会的案件。同样，业主质疑去年8月15日至9月24日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效；撤销业委会于去年11月作出的《活力粤港小区业主大会第三次会议表决结果公告》关于修改小区议事规则、小区管理规约等表决决议。但这起案件，以业主败诉告终。

 

　　从上述两起诉讼可见，规范业委会的运行、让业委会“晒”在阳光下，显得尤为重要。

 

　　“业主告业委会”的纠纷在东莞情况如何？市房管局统计数据显示，目前东莞物业服务企业共600多家。2003年，东莞成立了市物业管理行业协会，共有物业小区2016个，其中成立了业主委员会的小区有275个。

 

　　市房管局副调研员张曙坦言，近年来，我市业委会相关的行政诉讼案件呈上升趋势。“部分业委会运作不规范，缺乏监督机制。或因各方利益博弈，不能依法规范运行，缺乏有效监督。这损害了广大业主的利益，引发很多业主的不满和投诉，影响了物业小区的和谐稳定。”

 

　　究其缘由，张曙分析主要有七方面原因，包括部分物业小区在前期开发建设时存在工程质量、规划等问题，导致部分业主将对开发商的不满转嫁给物业服务企业，给后期的物业管理带来难度；部分物业服务企业整体素质不高，服务不到位；广大业主参与小区公共管理事务积极性低；物业管理方面法律法规不够完善；物业小区内部存在各种群体的利益博弈；基层政府落实属地管理职责主动性不强；部门之间的协调配合和形成合力不够。

 

　　例如，业主参与小区日常公共事务管理的积极性普遍不高，维护集体权益意识不强，导致很多小区业主大会难以召开，不少小区成立不了业主委员会，业主委员会换届选举不成功，使用专项维修资金的投票率不高。

 

　　另一方面，物业小区不但有管理费收入，还有广告、停车位等公共部位的收益。为了争夺利益，在基层政府监督力度不够的情况下，物业小区有不同利益群体在相互博弈。

 

　　如何减少业主、业委会、物业服务企业之间的纠纷？张曙认为，基层人民政府和社区居委会应当加强对业主大会和选举业委会的指导和协助，负责对业主大会和业委会的日常活动进行指导和监督，强化属地管理职责。此外，镇街政府、村（居）委会要指导业主模范履行业主义务，使具有一定组织能力的业主担任业主代表、业主委员会委员候选人。

 

　　对于如何规范业委会的运行，张曙认为，要从规范业委会的依法运作、发挥物业管理联席会议制度作用、促使公共部位的经营收益实现公开透明和依规使用等方面下功夫，让有条件的小区探索业主监事会制度。

 

　　张曙认为，镇街、园区应加强对辖区内物业管理工作的综合协调，并在有条件的村（居）民委员会探索设立环境和物业管理委员。镇街、园区应当建立物业管理联席会议制度，利用联席会议协调各部门共同研究解决物业管理相关问题。

 

　　张曙说，为解决对业委会监督不到位的问题，该局将创新对业主委员会的监督方式，有条件的小区可探索建立业主监事会，对业委会日常工作进行监督。（记者 潘少婷）（来源：东莞日报）