曲阜两家企业诉累十年，根源何在？

　　山东曲阜，一起简单的土地使用权转让合同纠纷，由基层法院到中院、高院，经过十余次的判决和裁定，历时十余年尚难了结。这一切，究竟是因为什么?

 

 

　　山东省高级人民法院

 

　　焦点：时间和面积

 

　　2002年6月6日，曲阜宏宇装饰有限公司(简称宏宇公司)，作为曲阜市政府招商对象与曲阜市经济开发区(简称开发区)签订合同，购得18.31亩(这是合同面积，也是付费面积)国有土地使用权。

 

　　8月12日，曲阜市国土资源局(国土局)为其办理国有土地使用权证(土地证)，载明的确权面积是13.66亩,土地使用性质是“出让”。

 

　　可以看出，确权面积比付费面积少了4.65亩。国土局官员解释，这是因为付费面积包含了一部分公共用地(该地块东边和南边的部分公共道路)。宏宇公司表示理解。

 

　　2005年6月，曲阜市郭氏洁具研究所(郭氏洁具)也向开发区管委会要求购地。经管委会协调，宏宇公司答应将上述土地位于东南角的4.1亩转让给郭氏洁具，8月24日与郭氏洁具签订了转让协议书。

 

　　转让协议书主要内容是：甲方把4.1亩土地使用权及地上的房屋、配套设施以105万元的总价一并转让给乙方(实际面积以测量结果为准)。乙方先付20万元定金，甲方一年内办妥转让手续付清余款。违约方按日千分之三乘以总价105万元支付违约金。

 

　　开发区官员与双方一起到现场测量，绘制四至地界图随附协议书，并作为见证人在协议书上签字。合同签订后，宏宇公司立即将合同标的物交由郭氏洁具使用至今。

 

　　2006年10月初，宏宇公司到国土局咨询土地转让手续事宜，意外得知自己购买的土地没有建档，不能办理转让手续。随后，其多次找开发区、市国土局申诉。

 

　　10月14日，曲阜市政府下发“曲政土字(2005)33号文”，将涉案土地的性质由划拨变更为出让，为建档扫除了障碍。次年11月，国土局重新给宏宇公司办理土地证，使用性质仍为“出让”。

 

　　至于第一次土地局为什么发给宏宇公司没有档案、“变更”出让性质的土地证，至今还是谜。

 

　　然而，此时已经比协议书约定的转让手续完成时间晚了两个多月。如果不问情由，宏宇公司在时间上“违约”了。

 

　　此时，土地局官员还告知两家公司，转让给郭氏洁具的4.1亩土地只有2.97亩可以办理土地证，还有1.13亩属于公共用地，不能办证。如果不问情由，宏宇公司在面积上也“违约”了。

 

　　果不其然，10月20日，郭氏洁具以协议中约定的面积是4.1亩而实际办证部分只有2.97亩为由，拒绝在土地局制作的格式合同上签字，导致转让手续无法办理。

　　

 

　　转让给郭氏洁具的土地

 

　　陷入诉累的泥潭

 

　　2006年11月15日，郭氏洁具以宏宇公司转让土地短少面积违约为由起诉到曲阜市人民法院(曲阜法院)。

 

　　次年2月，曲阜法院作出2502号判决：1.协议有效，宏宇公司30日内办完转让手续;3.因短少面积，减收1.13亩土地款23.5万元;4.并支付违约金55.33万元(自2005年9月1日计算至判决之日或履行之日，按日千分之一乘以总价105万元)。

 

　　宏宇公司不服，上诉至济宁市中级人民法院(简称济宁中院)。济宁中院于同年6月作出259号判决书，维持一审判决。

 

　　宏宇公司仍不服，向济宁中院申请再审。2008年12月，济宁中院作出53号判决：1.宏宇公司没有因为短少面积违约、无需支付违约金;2.但宏宇公司仍需减收1.13亩土地款。

 

　　郭氏洁具不服，向山东省高级人民法院(山东高院)申请再审。2010年11月，山东高院作出7号判决书，认定：1.郭氏洁具对土地转让范围是明知的，也实际接受和使用。1.13亩公共用地不能确权不是宏宇公司能够决定的，宏宇公司没有违约，但应减收1.13亩土地款;2.宏宇公司未在一年内办妥转让手续，构成违约。但转让的是国有划拨土地，根据规定需要政府批准，双方理应预见却都忽视了政府可能推迟批准的风险，应责任均担。故判决：1.宏宇公司减收1.13亩土地款;2.并支付违约金12.91万元(自2006年8月25日计算至2006年11月14日，按日千分之三乘以总价105万元再乘以二分之一)。

 

　　随后，宏宇公司发起“反攻”，向曲阜法院起诉要求郭氏洁具支付余款。曲阜法院作出按2.97亩确权面积支付余款的判决。对此，两家公司都不服，都上诉。

 

　　之后，又开始了二审、高检抗诉、高院提审、曲阜法院重审、济宁中院再审、山东高院受理申诉……

 

　　期间，曲阜法院坚持认为未按时办完转让手续不构成违约。高院坚持认为这构成违约，但双方都有责任。所有的法院都认为宏宇公司应该减收1.13亩土地款。

 

　　振聋发聩的新观点

 

　　听说宏宇公司最近聘请的曲阜律师王超有新观点，记者又采访了他。以下是他的观点——

 

　　面积违约问题。所有的证据都表明，双方对转让土地包含部分道路都是清楚的，也是没有争议的。既然如此，后来为什么又围绕1.13亩土地款争议不休呢?我认为，根本的原因是有关人员没有理解公共用地这一专业问题，也没有就此问题咨询行政主管部门。

 

　　事实上，1.13亩地属于“代征地”。1992年出台的《北京市城市规划条例》明确规定：“代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照北京市有关法规、规章的规定代征的公共用地。”此后这一规定通行于全国。

 

　　代征地和公共用地的概念类似于商品房的公摊面积，公摊面积每家每户都是付费的，却不能计入使用面积。

 

　　回到本案，即便郭氏洁具直接向政府购买这4.1亩土地，也要缴纳1.13亩公共用地的费用。即便转让土地位于不靠路的北边和西边，郭氏洁具为了出行，也需拿出一部分土地修路。何况，转让之前，宏宇公司已经缴纳了该费用。因此，宏宇公司在面积上没有违约。如果按法院的判决减收，就变成了“你用地，我付费”，这显失公平。

 

　　时间违约问题。如果认定时间违约，其责任首先应该由郭氏洁具自己承担，其次应该由当地政府承担。

 

　　应该由郭氏洁具承担的理由是，完成转让手续必须有其配合。然而，如同前述，郭氏洁具因得知确权面积与付费面积不符时，拒绝在转让合同上签字。这一事实，已被多种证据证明，且被济宁中院53号判决书认定。

 

　　应该由政府承担责任的理由是，转让协议书签订后，办理转让手续之事宏宇公司并未懈怠，正常情况下也能够如期完成。但是，土地部门弄虚作假，在没有完成相关手续、没有建档的情况下发给宏宇公司标注性质为“出让”的土地证(山东高院说土地性质为不可自由转让的“划拨”，实为脱离实际之说)，致使转让手续未能在协议书规定的时间内完成。

 

　　补记

 

　　本刊记者带着采访本案时产生的一些疑问，试图向曲阜法院、山东高院和曲阜有关部门求解，可惜未能如愿。

 

　　截至发稿时，记者获悉，郭氏洁具又向曲阜法院起诉，要求宏宇公司支付违约金500多万元。