东莞“三旧”改造补偿安置成本核算标准出炉

东莞“三旧”改造补偿安置成本核算标准出炉

 

已有证的私人住宅用地，四层及以下已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅；无证的私人住宅用地，四层及以下不超过600平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅；

 

权益人有多宗住宅用地，对无证的，累计置换商品住宅和保障性商品住宅总面积超出600平方米，或者置换商品住宅总面积超出450平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换……

 

日前，东莞市政府印发实施《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》（下称《指引》）。记者了解到，“基础补偿+增值共享”是《指引》的核心思路，通过“物业置换和货币补偿”相结合的模式，设定了一套全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。

 

《指引》共五章32条，包括总则、非住宅类物业改造核算标准、住宅类物业改造核算标准、其他及附则，旨在进一步深化创新改革，明确“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本，打造“三旧”改造阳光工程，激发“三旧”改造生机活力，助力项目提速、提质、增效。

 

作为全市“三旧”改造补偿安置指导标准，《指引》遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则，适用于采取政府主导模式和公开招引实施“三旧”改造（城市更新）项目，自5月1日起实施。

 

《指引》表示，启动“三旧”改造（城市更新）项目时应当明确项目补偿安置时间界限，原则上自各镇街（园区）项目改造启动公告发布之日起，项目范围内未经批准实施的新建、扩建、改建和改变用途等不当行为增加的补偿安置费用、补偿安置项目，均不纳入补偿安置成本核算范围。

 

由具备资质的第三方测绘机构对项目拆除范围内土地、建（构）筑物的权属类型、区位、用途、结构、面积等情况开展测绘和权籍调查，经技术审查单位审查确认后，确定补偿安置范围。

 

根据《指引》，补偿安置成本核算内容共有八项，主要包括土地补偿、建筑物主体补偿、房屋装饰装修补偿、构筑物、附属物补偿、搬迁费补偿、临时安置费（非住宅类物业的物业置换包含临时安置费）、停产停业损失、奖励等。

 

其中，经权籍调查确认的住宅类物业庭院地，按照3000元/平方米进行补偿安置成本核算。建筑物室内装修装饰，住宅、综合楼、商业铺面装修最高核算标准不超过1000元/平方米，附属及简易建筑不作装修补偿。

 

物业改造核算标准，是权益人关注的焦点，也是《指引》重点内容。根据《指引》，非住宅类物业和住宅类物业，均采取“物业置换和货币补偿”相结合的模式。其中，非住宅物业改造用途可分为工业、商服和住宅。

 

非住宅类物业改造为工业用途的，土地和地上建筑物分别核算。土地采取物业置换，置换物业性质为可分割转让的产业用房，结合置换物业建安成本确定置换比例。其中，属于国有出让建设用地的，按土地面积1:0.55-0.65置换产业用房；属于集体建设用地的，按土地面积1:0.6-0.7置换产业用房。地上建筑物采取货币核算，按建筑物类型、结构、现状明确核算标准。

 

非住宅类物业改造为商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整体核算。对于国有出让的商服用地，结合现状建筑物的具体情况，按照权籍调查确认的建筑面积，置换不超过同等建筑面积的商业用房。

 

除国有出让的商服用地外，其余物业置换比例按照以下标准确定：国有出让建设用地按照权籍调查确认的土地面积置换1:0.4比例商品住宅；集体建设用地按照权籍调查确认的土地面积置换1:0.5比例商品住宅。

 

非住宅用地停产停业如何补偿？《指引》明确规定，有合法经营手续的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的，以权籍调查确认的建筑面积为核算基数，停产停业损失按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算；或者根据税务部门出具的纳税情况等证明，按照补偿安置方案发布前1年内企业实际月平均税后利润核算不超过6个月的停产停业损失。提高东莞旧改市场的流动性和活力

 

“补偿”与“安置”的背后，是“限高”。《指引》统一核算标准后，将调整权益人的收益预期。在业内人士看来，这将对东莞“旧改”市场产生重要影响。

 

一直以来，拆迁成本最后都由购房者负担。征收土地的高成本，最后都会落到新建物业的购买者身上。随着“旧改”补偿安置标准的制定，开发企业将需要重新评估土地价值和房屋价值，可能会采取更加合理的定价策略，从而降低土地和房屋的交易成本，提高东莞旧改市场的流动性和活力。

 

根据《指引》，符合置换条件的住宅类物业土地及地上住宅房屋采取物业置换，不符合置换条件的土地和地上住宅房屋、地上构筑物和附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。

 

集体土地及地上住宅房屋采取整体核算，以权籍调查确认的面积为基数，按相应比例核定置换物业的建筑面积。

 

其中，有证的，四层及以下已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅；无证的，四层及以下不超过600平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅。

 

如不具备保障性商品房置换条件的，则按不超过1:0.75比例置换商品用房。另外，权益人有多宗住宅用地，对无证的，累计置换商品住宅和保障性商品住宅总面积超出600平方米，或者置换商品住宅总面积超出450平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换。对于国有出让土地上住宅房屋，置换不超过原建筑面积的同等性质物业。

 

《指引》表示，对于按照要求完成签约、搬迁、移交等程序的私人住宅用地权益人，给予回购奖励和货币奖励。置换物业面积不超过100平方米的，以10平方米商品住宅置换最多1个产权车位。置换物业面积100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置换最多1个产权车位。（东莞+）