东莞住宅物业服务收费标准按“菜单式”拟定

　　东莞住宅物业服务收费标准按“菜单式”拟定

　　记者从今天（8月18日）上午召开的完善物业服务收费管理征求意见工作通报会上了解到，我市多层有电梯物业管理小区收费最高标准，拟从2.4元/平方米·月上涨至2.75元/平方米·月。

 

　　此外，我市还制定“菜单式”住宅物业服务收费标准，细化到楼道一天清洁多少次、电梯困人后救援人员多少分钟到位等。小区想要什么样的服务等级，可以“下单”自由组合。

 

　　物管费最高价上涨0.35元/平米·月

 

　　现行住宅物业费指导价，分为多层有、无电梯两种类型，每种类型按照服务分为四个等级，每个等级有不同的收费。比如，最高等级一级分别为2.4元/平方米（有电梯）和1.8元/平方米（无电梯），二级分别为1.8元/平方米和1.2元/平方米。

 

　　根据市发改局近日公布的新的《东莞市住宅物业服务收费政府指导价（征求意见稿）》和《东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核指标（征求意见稿）》，政府指导价一改以往的模式，直接按多层有、无电梯两种类型，分别定了一个最高政府指导价。我市多层、高层住宅（有电梯）政府指导价位2.75元/平米·月，多层住宅（无电梯）政府指导价为2.15元/平米·月。

 

　　市发改局提醒，住宅物业服务收费政府指导价实行最高价格管理，下浮不限。政府指导价包括物业共用部位、共用设施设备产生的水电费和损耗等费用（不包括二次供水加压电费）。

 

　　市发改局：人工成本大幅上涨

 

　　市发改局价格管理科科长黄鹤权解释物管费上涨的原因，称物管费政府指导价从2004年10月1日起实行，实施了近10年，期间国家、省出台系列法律法规，在物业收费管理范围、价格管理形式等方面有了调整和变化，我市需要根据新的规定重新制定指导价格。

 

　　黄鹤权说，10年期间，东莞物业服务模式、服务内容、服务成本变化较大，特别是人工费用上升幅度大、物料费用不断提高，物业服务企业承担了公共水电损耗等费用。“人工费用占物业服务成本的50%-60%，2004年至今，我市最低工资从450元/月上涨到1310元/月。”

 

　　此次，市发改局公布了政府指导价标准的测算。经测算，定价成本加上利润和税金等，无电梯多层住宅物业的一级资质企业最后总费用合计达到了2.1954元/平方米，有电梯多层、高层住宅物业的一级资质企业费用合计达到了2.7380元/平方米，基本上接近现在拟定的最高政府指导价。

 

　　双过半业主同意 物管费才能调整

 

　　黄鹤权介绍，根据不同性质和特点，我市小区物业收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

 

　　目前，在市发改局有备案记录的物业小区有1000多个，突破现行物管费最高收费标准的小区90余个，其中7成物业小区收费标准在2.75元/平方米·月以内。

 

　　政府指导价调整后，多层住宅无电梯物业管理费增幅19.4%，多、高层住宅有电梯的物业管理费增幅14.6%。市发改局表示，指导价标准调整后对原有物业服务收费影响不大。原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，新的指导价出台，不会大范围提高原有物业服务收费水平。

 

　　黄鹤权说，新的指导价标准出台，会使新建住宅物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大。因此，新建住宅物业服务收费会有所提高，但具体标准必须遵循费用与服务水平相适应的原则。在约定具体标准时，有各种约束措施、促进物业服务收费“质价相符”。首先，新建物业服务实行招投标制度，根据服务内容、服务质量确定收费标准；其次，市物价局此次还制定了“菜单式”物业服务收费参考标准，并征求意见。

　前期物业在市发改局核定下 可突破政府指导价

 

　　随物业费政府指导价一起出炉的，还有《东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核指标（征求意见稿）》，这关系到新建住宅小区的物业收费。

 

　　新建住宅物业都处于前期物业管理阶段。黄鹤权介绍，所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。

 

　　在现行的规定中，前期物业服务收费也执行政府指导价。但由于存在个别前期物业服务成本偏高的现象，政府指导价难以覆盖所有物业服务类型。黄鹤权说，为了保证个别前期物业的正常运营，早前就有规定，允许新建商品住宅房的前期物业管理突破政府指导价，但也要经过市发改局的核定。

 

　　最高可达3.685元/平方米·月

 

　　根据《征求意见稿》，住宅物业服务收费突破政府指导价评核指标量化等级，一共有8条量化指标项目，包括了物业服务企业资质及信用等级、住宅项目容积率、24小时值守出入口数量、人均管理建筑面积等。每条量化指标项目根据服务企业的资质以及服务内容的不同，分为优一级、优二级和优三级，优三级价格最高可达到3.15-3.35(含)元/平方米·月。

 

　　“我们考虑到一些新建楼盘，入住率低时，有些物业成本没有实际发生，那么用这8条指标可以更好地衡量前期物业是否需要突破政府指导价，突破多少才合适。”市发改局副局长陈志超解释。

 

　　前期物业可以对照量化指标项目，看符合多少条项目，对应哪个等级。如前期物业根据这8条指标，申请项目中有7条(无电梯多层住宅为6条)或以上达到优三级量化等级标准的，可在优三级收费等级标准基础上，按上浮不超过10%核定。那么，按照优三级标准3.35（含) 元/平方米·月上浮10%，可达到3.685元/平方米·月。

 

　　请您8月27日前提意见

 

　　市物价局正对以上的政策征求意见，如果你想具体了解《东莞市住宅物业服务收费政府指导价（征求意见稿）》、《东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核指标（征求意见稿）》和《东莞市住宅物业服务收费参考标准（征求意见稿）》，可登录市物价局网站（http://wjj.dg.gov.cn/）查阅,并可在8月27日前，向市物价局提出意见。

 

　　联系电话：22830672

 

　　传真：22830690

 

　　邮箱：dgwjj@dg.gov.cn

 

　　地址：市鸿福路99号市行政办事中心主楼6楼

小区公共区域收入主要弥补维修基金的不足

 

　　记者：物业服务企业成本上升，但没有业委会的物业小区，他们在小区公共区域的经营性收入、小区广告和车位租赁是很大一笔收入，这笔收入是不是物业公司的营收？

 

　　市发改局：小区各种经营性收入项目不多，但额度大不大、有多少我们不了解，但主要的几项，如停车费收入、有偿服务收入是在我们成本监审过程扣减了的。其他的收入，如广告收多少钱，物管公司没报上来。我们监审了40多个物管公司，上述收入有多少，占比多少都不一样。

 

　　很多收入难以界定，如小区广告，它是不是物业小区的收入不好说。有些是业主买下来自己做广告，有些归物管公司，有些开发商没有移交给物管公司。

 

　　小区物业目前主要收入，特别是停车收费、会所的有偿服务，已经在成本中扣除。但公共区域的经营收入如何处理，房管部门也在研究。首先要界定公共区域、公共设施，其次由谁授权经营，经营所得收入用在哪。

 

　　记者：在没有成立业委会的情况下，谁来决定这部分收入的用途？

 

　　市发改局：物业公司利用公共设施、公共区域经营的收入，归业主共有。这部分收入的用途，一部分可以用来冲减物业收费标准，第二用来弥补维修基金的不足。

 

　　大家可能凭印象，认为物业公司在公共区域的收入很大，实际情况如何需要调查。就算有这个收入，应该是放在维修基金里面，没放的话，是主管部门的职能范围。假如它收入很大，又没返回给业主，这是另外需要处理的问题。（记者  吴金华 ）（来源  东莞阳光网讯）