委员呼吁唤醒“沉睡”物业

　　委员呼吁唤醒“沉睡”物业
 

　　在莞城运河边上，高达98.95米的华侨大酒店人去楼空，与城市中心区的繁华相比尽显冷清。该项目建于上世纪60年代中期，2005年8月以酒店停止客户服务为标志正式结业。多年来，该项目虽然几经转手，可惜还是以失败告终，空置时间已长达十多年之久。

 

　　作为世界闻名的制造业基地，东莞以不到全国万分之三的土地，创造了超过全国百分之一的工业总产值。如今，东莞的土地开发强度早已突破国际公认的警戒红线，面对经济下行压力加大，对土地资源的需求显得尤为迫切。

 

　　一边是土地资源制约发展，一边是大面积可利用空间在“沉睡”，两者形成了矛盾。在正在进行的东莞“两会”上，不少委员吐槽：由于农村产权不明晰、“三旧”改造门槛高、旧改成本高等，造成不少企业、村集体存在着面积大小不一的闲置厂房、楼宇等问题。委员们希望可以唤醒这些“沉睡”的物业，激发存量资源的潜力，为城市发展赢得空间。

 

　　有些工业厂区也处于类似的“物业沉睡”困境。在中堂的北潢路上，由于几个大型工厂外迁或缩小规模，导致厂房、楼宇相关配套开始大量的闲置，有一处有20年历史的制衣工厂已空置4年。这种物业大量空置的现象在东莞一些区域比比皆是。

 

　　“以前工厂下班以后，人流非常旺盛。”在中堂某工业区周边经营小卖部的陈女士说：“如今，受周边工厂外迁或缩小规模影响，出来消费的人比以前大量缩减，这直接影响了我们的生意，营业额缩水约50%。甚至，现在周边很多出租房都是空置的。”

 

 

　　厂房空置率一直被认为是判断东莞经济走势的“风向标”。“大量厂房、楼宇迅速空置跟制造业的关系密切。”中山大学岭南学院经济系教授林江说，随着人工成本的上升，低端加工制造业不断外迁至劳动成本更具竞争力的东南亚国家，尤其在2008年国际经济危机后，经济形势发生了逆转，低端制造产业的外迁造成大量厂房、仓库、楼宇、酒店空置。

 

　　同时，由于大部分空置物业出现在村镇里，物业的“沉睡”直接影响到村镇的经济。与江浙村镇企业不同的是，东莞的村镇经济主要依靠集体物业收租。在专家看来，空置的物业不仅不能为村集体产生经济效益，而且还存在很多隐形成本，诸如厂房管理成本、土地闲置成本，这间接造成对村镇集体利益的损害。

 

　　为何东莞有如此多的“沉睡”物业？造成大量空置物业的原因是什么？

 

　　从历史来看，东莞大部分农村集体物业是在上世纪八九十年代建成的。在当时粗放型发展模式下，土地开发利用管理不够严格，相关保健程序不够完善，由此造成了很多厂房物业没有办理土地使用证、物业产权证、建设工程规划许可证等，时至今日已经成为历史遗留问题。

 

　　在当今依法治国要求和租赁方法律意识不断增强下，解决这个问题显得尢为迫切。

 

　　一是资产物业的产权不清。这使社区难以用物业进行质押贷款，资产物业不能实现资本化，导致社区缺乏经济发展所需的资金；二是在集体物业遇到拖欠租金等纠纷而提起诉讼时，承租人往往以出租物业没有相关证照、没有报建手续为由，要求法院认定租赁合同无效，并反诉要求赔偿远高于租金的损失。这严重损害集体的经济利益。

 

　　以东莞某发达镇（街）为例，截至2016年11月，该镇（街）社区两级集体现有物业面积达834万平方米，其中厂房面积789万平方米，铺位面积37万平方米，出租面积率超过99%，每年可以为两级集体带来超过10亿元的总收入。然而，这些集体物业中，没有产权手续的占90%以上，涉及的年租金约9.7亿元。如果为集体物业补办产权手续，预计至少需要20.23亿元，其中经联社物业需要缴纳相关补办费用至少3.28亿元，股份社（分社）物业需缴纳相关补办费用至少16.95亿元。

 

　　在当地政府看来，对于已经承担了越来越多行政管理费用、且不少处于收不抵支状态的村（社区）而言，这一大笔补办费用无疑是雪上加霜。

 

　　2012年，东莞曾出台市委第24号文《关于推动镇村集体经济转型升级加快发展的若干意见》，计划用5亿元补贴镇村物业整治、改革。如今4年过去，该政策并没有呈现明显的成效，对村镇或者企业的帮扶力度不大。“这个政策有些先天不足。”据东莞市农业局相关负责人透露，申请补贴的项目需要交相关的“身份证”，可是项目产权无法明晰，往往是无法提交这些证件。这4年来，符合申请条件的项目很少，几年来共计发放资金补贴才几百万元。

 

　　与农村集体物业面临的困境类似，不少东莞企业眼下同样面临着如何唤醒手中“沉睡”物业这一棘手问题。东莞市经信局相关负责人在2013年的空置厂房调研中发现，上世纪90年代中后期，原来租用厂房的企业，因为申报固定资产或者上市等原因，都改租为买，将大部分的村组所有厂房买到名下。这部分的厂房，可能就没法纳入规定的统一管理，也不符合补贴的条件。

 

　　同时，东莞市经信局相关负责人谈到，厂房设计规范老旧不适应企业发展需要也是空置的主要原因之一。在早年，企业对厂房的要求没那么严格，厂房净高只有3至4米，楼房结构的单位承载力只有500公斤。如今很多企业采用了新设备、新工艺，一般至少要求净空高度达6米，单位面积承载力1吨以上。

 

　　针对“沉睡”物业的窘况，在前不久召开的东莞市第十四次党代会上，世界莞商联合会会长尹洪卫就向东莞市委书记吕业升直言，他们在对会员企业调研时了解到，因历史遗留问题，全市各镇街的不少企业都存在一些因厂房证照不全，造成资产沉淀，粗略估算下来资产规模过千亿。在尹洪卫看来，如果这一块“沉睡”的资产能够适度激活，对东莞将是一笔宝贵财富。

 

　　在两会上，政协委员、新任工商联主席的广东三正集团董事长莫浩棠建议，东莞要实现不断创新发展，完善企业反馈渠道，切实关注“旧改”问题，扫除企业扩建的障碍。

 

　　“东莞的‘三旧’改造加快步伐，说起来很容易，办起来很难。”政协委员、东莞市供销合作社副主任李福在“两会”上吐槽说，“三旧”改造申报进度非常慢，土地证4年都办不下来，一些项目根本就无法动工，导致东莞的土地利用率和城市利用率相当低，这使东莞整体城市发展存在局限性。

 

　　在南城莞太路边上，几栋楼宇组成的永利达工业园备受关注。记者了解到，永利达工业园的前身是已有20年历史的电容厂，而承接该项旧改的是香港永利达国际有限公司。该公司总经理王晓彬告诉记者，原来的老厂由于污染的问题，搬迁到望牛墩了，在南城剩下达3万平方米的厂房就这样被闲置下来了。

 

　　王晓彬说，为了盘活这个老厂房，企业把这个项目接下来，并对其软硬件进行升级改造。经过精心的改造，目前该项目已经成功“腾笼换鸟”。

 

　　针对东莞大量还在“沉睡”的物业，林江说：“必须得盘活存量资产，再这样空置下去，必定成为负资产。这对城市资源造成了浪费，也不利于城市产业的转型升级。

 

　　中国民盟东莞市委会在此次两会上提交了《关于有效解决“三旧”改造中的有关问题的建议》的提案。作为牵头人，政协委员王勇认为，三旧”改造是盘活农村集体资产、增强集体经济发展活力的重要途径。农村集体实施“三旧”改造的过程中，涉及大额农村集体资产的处置和管理，尤其是涉及土地这一核心资产的处置和管理，具有交易标的大、资产处置不可逆、操作复杂及专业性强等特点，对农村集体的经营能力提出更高的要求。

 

　　东莞某发达镇在相关报告中建议市委市政府高度重视，协调解决，尽快出台相关政策，支持农村集体物业补办产权手续。划定时间期限，对经核查符合补办手续条件的集体物业，开设“绿色通道”尽快予以办理相关证照。帮助社区逐步理顺当前集体物业规划建设手续和产权关系，在此基础上，先办理大宗集体厂房物业产权手续，再逐步普及到其他集体物业。为鼓励农村基层补办产权手续，建议东莞市层面可考虑对相关费用给予减免优惠。

 

　　值得关注的是，盘活“沉睡”中的物业是项大手笔工程，需要政府、企业、村镇共同发力。“任由哪一方来买单都是相当吃力的。”林江说，有些物业无法转变其功能，加上改造成本高，导致“三旧”改造工作，乃至城市更新工作存在一定难度。

 

　　“困难很大，但也要想办法解决。”对此，市委书记吕业升在党代会上建议，企业要将“三旧”改造和城市更新相结合，让企业参与进来，既配合了政府的工作，又完善手续、盘活资产，提升城市开发价值。

 

　　近年来，村镇、企业、政府合力唤醒“沉睡”的物业也不在少数。譬如，寮厦社区的集体经济转型升级就是一个典型的例子。寮厦社区的前身是一些破旧的工业厂房，在村镇、企业、政府联手下，通过改造旧厂房为专业市场——鸿运鞋材鞋业广场，让昔日破旧且污染严重的老工业区重获新生，成为商铺林立的“鞋城”。

 

　　随着鞋城的兴起，带动了周边商业圈兴旺，随之周边的环球商贸中心、全球跨境直购中心、万达广场等大型产业集群社区圈和专业市场的陆续出现，进一步带动整个商贸区的兴旺发达。同时，商圈的发展带动了寮厦社区物业租金的上涨。寮厦社区相关负责人介绍，该物业租金由原来7元/平方米提升至10元/平方米，单这个片区一年就为集体增加经济收入150多万元。可见，旧改的成功不仅唤醒了“沉睡”的物业，而且形成产业的聚集，带动了整个商圈的蓬勃发展。

 

　　王晓彬在东莞推进了40多个旧改项目，他认为，持续推进旧改工作对走集约化发展之路有着重要的意义。随着城镇化的发展，传统制造业向高新产业发展，从工业园区到高层楼宇到城市综合体之间的转型是市场的规律，是走集约化发展之路的体现。通过旧改项目，不仅可以为城市节约土地，而且可以促进产业高级化发展，开拓城镇化发展的新局面，为村镇物业的经济发展提供支撑力。（记者 叶永茵 黄少宏 李永霞 孙俊杰）（来源：南方日报）