东莞需求不足 高端写字楼出租“滞涨”
如同雨后春笋一般，随着政府吹响转型升级的号角，近两年越来越多的写字楼不断在黄金地段冒出。他们定位高端，建成后或成了城市地标，或建筑风格多样，但唯一相同的是，他们把租金价格提升了整整一大截。以交付使用的海德广场 为例，周边写字楼还在40- 60元/(米2·月)的租金情况下，他们目前的租金已提升至80-100元/(米2·月)，足足多出一倍。
不过，租金提升了，关注的人群也变得稀少。截至目前交楼已近两个月，这里除了部分企业购买用于自己办公外，来现场咨询和租赁的客户却寥寥无几。以制造业为主导的企业对写字楼似乎并不热情，相较于厂房大概每月每平方米十几元的租金，东莞写字楼的租金太贵了，多数在工厂办公的企业主接受南都记者采访时直言从未考虑过要搬去写字楼办公。
市场主流租金为40-60元/(米2·月)
作为东莞写字楼最为集中的区域，东莞大道两侧和行政中心片区的写字楼或是东莞写字楼的缩影。8月11日和12日，南都记者对上述区域写字楼进行地毯式搜索，发现这些租金多处于40-60元/(米2·月)的写字楼在投入运营多年后，虽然宣称出租率已超过80%，但是至今仍有不少毛坯待租。
被称作制造业大城，但东莞各大写字楼内办公的多是一些第三产业和小型企业，如地产中介、金融保险公司和美容机构等，而大企业因拥有自己的办公楼，显然对到处招租的写字楼并不感冒。
市场需求不大是东莞写字楼近几年来租金上涨缓慢或者根本不涨的根本原因，但很多开发商依然认为，随着城市经济转型升级，高端写字楼将会是未来最大的需求，于是源源不断的高端写字楼不断矗立在黄金地段，等待着属于他的主人。
高端写字楼市场需求不足是根本原因
仅仅不到两年时间，海德广场、环球经贸中心等定位高端的甲级写字楼不断冒出，虽部分已被企业老板订购自用，但仍有不少投资客购买的产品处于待租状态。“相比原来的写字楼，这些高端写字楼租金、物管费均翻了一倍，这让很多原本有意向的企业已失去了信心。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，以目前情形看，未来高端写字楼因租金高企，或面临无人租用的局面。
而南都记者近日走访了已经或即将入市的海德广场和台商大厦，其招商人员都称问询的不少，海德广场启动招租已经一个多月，已有整层出租的案例，但是散租的中小企业却还没有出现。我们近日的调查也证实，以制造业为主的中小企业对高端写字楼似乎并不热情，他们甚至表示，以目前的盈利水平暂不会考虑去写字楼办公。
“和广深不一样，东莞产业结构单一，没有金融业、高新科技产业等作为支撑，也无法吸引跨国企业进驻，高端写字楼租赁不会太活跃。”中原地产策略市场研究部总监车德锐表示。多家中介研究机构人士则一致认同的是东莞虽一直在倡导产业转型升级，但目前还未能看到新的拐点，预计在三到五年内，企业对高端写字楼产品的需求仍不会旺盛。
现场走访
南城区东莞大道沿线和行政中心集中了深圳目前数量最多的写字楼群，从南都记者现场走访的情况来看，目前的月租金一平方米在50元，上下浮动10元左右，在这一价格上出租率都还不错，工作人员称都在80%以上。
不过近期新入市的海德广场、台商大厦以及开始认筹的万达广场，现场工作人员和周边中介人员介绍说问询的还不少，不过由于刚开始招租或尚未开始招租，实际租赁情况不清楚。不过这批新的高端写字楼无论是租金还是管理费价格，都是目前主流实用的写字楼的两倍左右。
南峰中心
目前租金水平：65元/(米2·月)
管理费：5元/(米2·月)
现场：南峰中心2009年已建成，底层为商铺以及大堂，现场招商工作人员包先生介绍说，大厦2楼以上已经全部出租出去，目前只剩下2楼一套1800平方米还在招租，租金为每月65元/平方米，但是不分割出租。包先生还介绍说：“另外8楼还有一个已经装修好了的480平方米的房间公司自用，租金也是每月65元/平方米，如果需要小一点的单位也可以进行出租。”
汇成大厦
目前租金水平：60元/(米2·月)
管理费：4.5元/(米2·月)
现场：汇成大厦建成有五六年了，现已全部出租，底层商铺还剩下一间。
卡布斯国际广场
目前租金水平：51-60元/(米2·月)
管理费：4元/(米2·月)
现场：一度成为东莞标杆的卡布斯国际广场2010年前后交付使用，据现场招商人员李小姐介绍，写字楼全部由开发商持有，目前的入住率约为95%，所剩可供出租的单位也并不多。10楼370平方米和16楼180平方米两套单位，月租金的报价分别为60元/平方米和51元/平方米。而其中16楼的180平方米的单位还是一套毛坯房，李小姐介绍一直断断续续对外招租，但还没有人承租过。据她介绍，目前租金每年增幅约为8%。
胜和广场 (论坛) (论坛)
目前租金水平：40-50元/(米2·月)
管理费：3.8元/(米2·月)
现场：目前胜和广场所剩余的单位并不多，工作人员推荐了两套待租单位，一套为A座8楼236平方米(带装修)，租金50元/(米2·月)。D座8楼有820和822两个单位，两者可打通使用，面积达280平方米，租金为40元/(米2·月)。
汇业大厦
目前租金水平：41元/(米2·月)
管理费：5元/(米2·月)
现场：距离汇业大厦很远就可以看到其停车场上竖立了一块大广告牌，上面大字写着“汇业写字楼带全装修招租，41元/平方米，租期长达20年”。不过所剩余的单位要较旁边的鼎峰卡布斯国际广场多一些，招商工作人员介绍说，目前出租率已有90%，剩余单位多是160平方米的单位，非常零散地分布在十几楼的楼层中，因此也不能打通使用，汇业大厦同样全部由开发商持有。
(注：现场走访所列租金价格为目前出租的价格，并不代表该项目的平均价格水平。)
未来供应
海德广场 有客户一个人就买了四层
目前租金水平：80-100元/(米2·月)
管理费：10元/(米2·月)
状态：已收楼，开始招租
现场：造型十分独特的海德广场让人一眼就能看到，由四层裙楼及两栋塔楼组成，其中34层以上由钢架连廊连接，总体造型为凯旋门样式，也有市民称之为山寨版的央视“大裤衩”。两栋塔楼中A塔楼为酒店，B塔楼为写字楼，底层5层楼设计为商场，不过目前还没有开始营业。
作为东莞标杆性建筑，海德广场此前在销售方面属于“静悄悄”就卖完了，文先生对此解释说营销方面确实没有投入太多，大多数都是熟客购买的，“还有客户是一个人买了四层”。按照一整层约1600平方米、2万元/平方米的均价来计算，这一笔买卖就超过1亿元。
南都记者周二下午走访海德广场时，大堂内还竖着牌子写着“收楼”，客服部工作人员文先生介绍说，目前海德广场基本上以租赁为主，他透露说33层以上的整层被一些企业整层租下作为会所使用。不过文先生也透露，目前收楼一个多月，“散卖主要集中在9- 32楼，目前还没有太多散租客户，基本上还以问询为主”。
我们参观的是一套位于32楼240多平方米的单位，感觉电梯位、走廊等空间比较开阔，其室内实用率只有60%。文先生表示这一套属于高层，租金约为90元/(米2·月)，两年后开始增加，每年递增8%至12%。海德广场有一个值得注意的问题是其使用的是传统中央空调模式，统一开关，供应时间有限制，在统一时间以外独立使用则另需支付空调费750元/小时，而这一支出或许给中小型企业的成本带来不小影响。
