律师表示开发商只得销售产权车位

　　律师表示开发商只得销售产权车位

 

　　业主入住后，享受了较低车位月租价格，开发商再想卖车位就会有点难。近日，东莞长安镇四季豪园小区因开发商卖车位引发纠纷，甚至惊动了维稳部门。那开发商该如何正确卖车位呢？有律师表示，开发商只得销售产权车位。

 

　　典型案例

 

　　无产权车位竟高价出售

 

　　7月5日上午，长安四季豪园营销中心有100多名业主聚集，要求该小区停止销售车位，并恢复使用月租卡。业主代表说，小区此前一直通过出租的方式将车位提供给业主使用，车主可选择办月租卡，或拿临时停车卡。但最近开发商停止给业主的月租卡续费，并且贴出《车位销售公告》，要求有意购买车位的业主在7月5日-16日期间缴纳3万诚意金，这样才有资格抽签购买车位，否则视为放弃购买。

 

　　有业主表示，这段时间收到小区营销中心工作人员的推销电话和短信，“一个20年产权的车位售价为22万到28万元，没有产权证的售价为16万到22万元不等，明显不合理”。

 

　　而开发商方面回应，其车位销售工作是按照政府流程办理的，并无违规，业主提出的“不许销售”诉求既无依据也无道理。对于恢复使用月租卡的诉求，开发商表示，此举是为保证购买车位的业主在具备收车位条件时可以正常使用其购买的车位，故而暂停办理停车卡月租，但在未售前停车位仍可正常使用，业主停车可通过拿临时卡的形式进入停车场。

 

　　地下停车位价格暴涨引发业主不满

 

　　活力粤港是沙田镇早期开发的一个项目，入住已有7年之久，业主和物管处一直相安无事。2015年1月4日开始，与开发商同属一个集团的瀚森物业有限公司准备代售开发商的地下停车场，将原本150元/月就可以停放的地下车库进入口封闭，并将地下停车场150元/月的价格调为400元/月，引发业主极大不满，造成小区门口发生堵路事件。

 

　　对于定价8万元一个车位，业主们认为定价太高。“周边的一些楼盘，居住环境、硬软件配套，都比活力粤港要好，车位也才五六万元一个，开发商明显是看着车位配比较低，所以提高价格，业主居住在此，要停车，也不得不买。”业主李先生说。

 

　　针对业主不满，物业经理张先生出示了2014年7月11日东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，批复的价格分别是露天停车场是180元/月，室内停车场是350元/月。“业主们实际上已经享受了好几年的低价停车费了，目前是恢复原价而已。”张先生表示，目前地下停车场的收费标准是400元/月，其中50元是车位管理费，至于车位售价，张先生认为开发商有权根据市场定价。

 

　　律师说法

 

　　没有产权车位不能销售

 

　　对于长安四季豪园高价卖车位的情况，东莞律师黄球表示，对没有产权的车位进行销售明显不合法，而明确仅20年产权的车位也应该了解清楚，为何产权是20年，以防开发商以出售为名出租车位。黄球称，那些没有在出售的车位应该继续执行月租形式，开发商不能停止月租来销售车位。

 

　　对于活力粤港的车位定价8万元，广东润广律师事务所律师黎娇燕表示，车位的售价是完全的市场行为，由市场自行调节，开发商有对车位的自由定价权。

 

　　重复收取管理费无依据

 

　　对于多收了50元管理费，黎娇燕表示，根据《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》第六条“居民住宅区的停车场所的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价”和《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第二十三条的规定，物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按市物价局的有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取(车位)物业服务费。根据批复规定，物价部门已经批复350元/月停车费是包含管理费在内的，瀚森物业在物价部门的批复之外加收50元/月的车位管理费，没有依据。

 

　　关键是要明晰产权

 

　　为何在东莞卖车位容易引发矛盾？业内人士表示，这些因为卖车位发生矛盾的楼盘多是旧楼盘，业主已经入住，一直用较低的月租的形式使用停车位，突然停止月租改为出售，自然会引发不满。

 

　　随着东莞汽车保有量的节节攀升，车位越来越成为刚需产品。其实在东莞的车位市场，车位可以说是供不应求。瑞峰置业相关人士表示，今年东莞车位成交面积减少的原因是今年楼市行情比去年好，开发商没有力推车位，致使车位供应量不足，而在楼市行情不好的年份，车位是回笼资金利器。由于车位供不应求，东莞甚至规定了“一户家庭只能购买一个车位”，以防车位被爆炒。

 

　　在实际销售中，由于车位形式多样，既有公共露天车位，也有地下人防车位和地下产权车位，也有长时间出租的车位。这些车位有何区别？开发商如何正确卖车位呢？

 

　　记者咨询了多个律师，总结了一些车位不得销售的情况，实际上，除了地下产权车位外，其他形式的车位开发商都不得销售。黎娇燕认为，解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。

 

　　提个醒

 

　　五种情况车位不得销售

 

　　1

 

　　小区的公共空地

 

　　小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

 

　　2

 

　　无约定的地下车位

 

　　如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

 

　　这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

 

　　3

 

　　已被公摊的地下车位

 

　　很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

 

　　这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

 

　　4

 

　　人防工程禁止

 

　　开发商销售

 

　　没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

 

 

　　根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

 

　　5

 

　　销售使用权

 

　　超过20年

 

　　属于欺诈

 

　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

 

　　凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。（来源：南方网）