大朗一小区为换物管对簿公堂 7年后终有希望

　　对物业服务不满，业主如何更换物业公司？大朗一个小区通过长达7年的抗争，甚至对簿公堂，终于在今年4月打赢了官司，看到了换掉了物业公司的希望。而东城一小区则在没有业委会的情况下，业主被代表换了物业公司。东莞有律师表示，现实中业主要更换物业公司，必须先成立业委会，然后依程序召开业主大会，选聘物业公司。

 

　　为换物管对簿公堂

 

　　大朗海杨城小区是上世纪开发销售的一个商业楼盘，目前共有700多户。因对老物业公司的服务不满，小区业主对老物业公司抱怨不断。

 

　　2008年开始，一部分业主联合起来，向老物业公司施压，但由于小区没有业委会，维权到后面不了了之。到2013年初，海杨城业主委员会终于成立。由于与老物业公司签订的《前期物业服务合同》2013年10月到期，海杨城小区于2013年11月16日召开海杨城业主大会第二次会议，会议表决通过选聘东莞市致美物业管理服务有限公司(以下称“新物业公司”)为物业服务企业。

 

　　新物业进驻交接之时，遭到了旧物业公司的强烈拒绝，引发纠纷。2014年4月16日，业主委员会向市第二人民法院起诉老物业公司，要求其立即退出海杨城物业管理区域，并移交出共用部位、共用设施设备等。

 

　　今年4月份，东莞中院二审维持了东莞市第二人民法院的一审判决，判令老物业公司退出海杨城小区物业服务区域，移交《前期物业服务合同》中的共用部位、共用设施设备给杨城业主委员会。

 

　　对于这个判决结果，海杨城的业主非常开心。但是判决下来后，老物业公司仍拒不撤离小区。为此，业主委员会向东莞市第二人民法院申请强制执行。目前，该院已受理立案，案件进入强制执行阶段。

 

　　未成立业委会业主“被代表”换物业

 

　　为何小区业主要更换物业公司这么艰难？广东宝威律师事务所唐胜利律师表示，根据我国2007年修订的《物业管理条例》第三条的规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。按照《物业管理条例》第十一条的规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，经全体业主的过半数同意，业主委员会可以选聘和解聘物业服务企业。

 

　　在实际操作中，没有成立业委会的小区要想更换物业公司几乎不可能。但是东莞一个小区在没有成立业委会的情况，却更换了物业服务公司，可不少业主却投诉是“被代表”。

 

　　今年4月，东莞市房管局官网上挂出“东城区中惠华庭物业服务项目招标公告”，引起该小区业主的不满。多名业主代表近日向记者投诉称，他们入住小区已十余年，物业产权早已发生转移，开发商“代表”业主更换物业公司的行为违背物权法等相关规定。

 

　　记者注意到，中惠华庭的物业招标公告中提到，开发商遵循的是《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规政策。根据这些法规，前期物业管理是由建设单位选聘物业管理企业。前期物业管理则是指，房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

 

　　而根据《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应由业主共同决定。

 

　　东莞市物业管理协会会长谢海波对此表示，两种法规有冲突的情况下，应遵循《物权法》的相关规定。

 

　　东莞暂无专门管理办法

 

　　由于更换物业公司涉及利益纠葛，业主想更换物业公司困难重重。唐胜利律师表示，业主维权如果想更换物业公司，必须要做好两点，一是成立业委会，二是要依程序举行业主大会，通过相关决议。

 

　　“这两点说起来简单，但是做起来却很难。”唐胜利表示，由于东莞没有专门的物业管理办法，而广东省物业管理条例有关业委会成立的规定操作性不强，现实中往往需要开发商或社区配合，而召开业主大会也必须合法合规，其形成的决定最后才有效力。

 

　　根据广东省物业管理条例，业主若对物业服务公司不满意，一般要到合同期满才可重新选聘新的物业公司，这一点也被东莞市民吐槽，认为不能有效维权。去年5月，《广州市物业管理暂行办法》正式实施，规定合同未到期也可解聘物管公司。

 

　　而对于选聘了新物管公司后原物管公司不愿退出的问题，广东省物业管理条例63条规定，原物业管理公司不退出的责令限期退出，逾期不退出的除了处以5万以上15万以下罚款，还将吊销资格。

 

　　业内人士表示，东莞应该效仿广州、佛山等地，出台专门的物业管理办法，让相关规定在现实中更有可操作性。（来源：南方网）