《东莞松山湖（生态园）产业用房产权分割管理试行办法》征意见

　　《东莞松山湖（生态园）产业用房产权分割管理试行办法》征意见

 

　　近些年，随着松山湖创新名片逐渐受到外界认可，越来越多的中小型创新企业在园区得到快速孵化发展，伴随而来这些企业的发展对于政府加快创新有了更多的需求。4月16日，记者从松山湖（生态园）管委会获悉，为加快建设松山湖国家自主创新示范区，《东莞松山湖（生态园）产业用房产权分割管理试行办法》正在面向社会征集意见。

 

　　根据征求意见稿，今后符合条件的产业用房可以进行分割转让，从而促进园区产业空间资源的有序流转。

 

　　根据征求意见稿，产业用房产权分割项目，是指在松山湖（生态园）辖区内的工业用地和科研用地上，以产业用房为主要建设内容，并进行产权分割出售转让的产业项目。

 

　　产业用房产权分割项目转让方须补缴土地出让价款（剩余适用年限不变），土地出让底价按商服用地地价的0.41 倍进行修正后评估确定。应补缴的土地出让价款为剩余年期下产权分割项目用地市场价格扣减原土地使用条件下项目用地市场价格的差额。

 

　　转让价格方面，征求意见稿明确，产业用房产权分割实行最高限价，价格由市物价部门牵头制定，具体可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及园区产业政策导向等因素确定。

 

　　在产权管理方面，产业用房产权分割项目转让方的产业用房（不含配套设施用房），分为可对外销售和自持两部分。

 

　　可对外销售的产业用房部分，允许分拆进行不动产登记、销售、转让，其建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的50%。

 

　　可对外销售的产业用房部分，可按照基本单元分割，每个基本单元面积不得少于300平方米（含公摊面积）。基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》规定，有固定界限、可以独立使用并具有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的产业用房空间。

 

　　另外，固定界限可参照规划部门核发的规划核准文件（建设工程规划许可证及建设工程设计方案图纸图册等），也可按照经松山湖（生态园）管委会审核同意后的企业申报的分割方案确定。

 

　　东莞市住建部门按照房地产项目的有关规定按项目一次性办理现售手续，房管部门参照商品房销售办法办理独立的产权证。

 

　　自持的产业用房部分和配套设施用房，可进行产权确权（只记载于不动产权登记簿中，但不颁发《不动产权证》），可自用和出租，但不得销售、不得转让。

 

　　此外，征求意见稿还对如何二次转让进行了明确。征意见稿指出，可对外销售的产业用房销售后，自完成转移登记之日起五年内不得二次转让。

 

　　如何才能获得转让资格和受让资格，是园区众多产业平台及企业最为关注的。

 

　　对此，征求意见稿对于转让资格和受让资格都做了严格的规定。其中，产业用房产权分割项目转让方须同时满足以下条件：转让方须是在松山湖（生态园）注册成立、具有独立法人资格的企事业单位；项目用地全部开发建设完毕，已通过竣工验收或已取得整栋产权证；项目总计容建筑面积不少于10000平方米；项目有清晰的产业定位，有专职的管理团队，有健全的管理机制，有超过一年的实际运营，有进驻运营的企事业单位。

 

　　受让方方面，征求意见稿规定，产业用房产权分割受让方须是在松山湖（生态园）注册成立、具有独立法人资格的企事业单位，并须符合《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》《东莞松山湖（生态园）重点鼓励发展的产业、产品和技术指导目录》鼓励发展的产业方向，重点引进高端电子信息产业、生物技术产业、机器人与智能装备产业、新能源产业、现代服务业等“4+1”主导产业，以及新材料产业等战略性新兴产业。

 

　　在此基础上，受让方还要有经济效益、科研投入和人才储备。

 

　　经济效益方面包括：自提出申请之日前12个月内，主营业务收入达到2000万元及以上，或在园区税务机关缴纳的实际入库税收达到100万元及以上（不含免抵退税额、进口环节的关税及增值税、软件增值税退税以及规费）。

 

　　科研投入包括：自提出申请之日前12个月内，研发设计费用总额占同期销售收入总额的比例不低于3%。

 

　　人才储备则要求从事研发和创新活动的研发设计人员占当年职工总数的比例不低于10%。

 

　　此外，科研用地项目的受让方须经市发改、经信、科技、商务等部门或松山湖（生态园）管委会认定，具备科研用地准入资格。

 

　　总建筑面积小于3000平方米的独栋产业用房的受让方须为总部（或区域总部）企业。总部（区域总部）企业是指具有决策管理、行政管理、资产管理、资金结算、研发管理、采购管理等总部综合职能的企业；在园区税务登记，实行统一核算，并在园区（合并）汇总缴纳企业所得税；投资或授权管理和服务的企业不少于3个。

 

　　征求意见稿还强调，产业用房产权分割项目转让方和受让方均须配合有关部门做好统计工作和跟踪评价。松山湖（生态园）管委会建立监管巡查制度，按照监管协议对产业用房产权分割项目转让方和受让方进行监督，对相关约定未达到监管协议要求的，应按监管协议有关约定追究其违约责任。

 

　　产业用房产权分割项目转让方应严格按照规定用途使用和销售产业用房，不得改变为商品住宅或商业等非产业用途。产业用房产权分割项目转让方如有隐瞒实情、伪造证明、骗卖骗买的，或以商铺住宅名义违规宣传、转让产业用房的，立刻取消其有关资格，将其载入企业不良记录，转让方永不再享受东莞市所有扶持政策。构成犯罪的，依法移交司法机关处理。（来源：南方日报）