莞城某公寓促销　售价＂8＂字头起

　　莞城某公寓促销　售价"8"字头起

 

　　近日，在莞城地王出炉之后，城区的多个楼盘对外宣称要提价或者封盘。可是也有例外的，与莞城地王相隔不远的某楼盘公寓产品却趁机搞起了促销，售价"8"字头起。不过，记者走访市场多个在售公寓产品的楼盘，没有出现跟风现象。业内人士分析认为，这只是个案，同时也提醒消费者，投资需谨慎，选公寓可以从地理位置、性价比以及配套三大因素去考量。

 

　　/ 现场直击 /

 

　　莞城精装修公寓“8”字头促销

 

　　意向在城区买小户型的单身女士梁晓在收到前述楼盘的促销信息时，第一时间还觉得不太可能，“莞城拍出地王之后收到不少楼盘将涨价的消息，它却降价了。因为我之前看过那些公寓，单价约1.1万元/平方米。”

 

　　在7月19日下午四点，记者以购房者的身份前往该项目售楼部了解。虽然是工作日的下午，现场人气依然不错，陆续有客户抵达现场看房。售楼员崔嘉鹏表示，“7月15日起公寓价格就调整到'8'字头起售，很多客户前来看房。三天时间就销售了120多套。”不过由于商品房网签具有一定的滞后性，上述成交量尚未在东莞房管局官方网站体现。

 

　　据介绍，这批公寓位于小区的6栋，目前在售的主要为60㎡左右的单间，10梯26户。

 

　　他给记者算了一套位置相对优越公寓的置业计划书。该户型面积为61.18㎡，位于6栋1004，折后总价527674元，折后单价约8625元/㎡。由于是商业性质，首付款需五成即267674元，按照商业物业的最长按揭时间10年来计算，月供款为2807元。

 

　　记者了解到，此前该楼盘的公寓产品均价为11000元/㎡。这意味着，该类产品价格降低了约2400元/㎡，降幅达20%。在售楼部现场，一位来自东城姓黎的购房者在了解到购房优惠后定了一套60平方米的公寓。

 

　　/ 市场调查 /

 

　　城区公寓售价约1.5万元/㎡

 

　　在上述楼盘公寓发起促销活动后，记者走访了该楼盘周边以及城区在售的公寓项目，发现暂未有楼盘跟进促销，反而有的楼盘表示正准备提价销售。

 

　　7月19日上午11点，记者来到位于南城汽车站旁边的G1蜂汇，看到现场有2批客户在看房，同时也有两三批客户在签约。现场有三栋建筑物正在施工。结合规划图和现场沙盘，可以看到，项目的商业部分已经封顶，一栋超高层写字楼、两栋小高层公寓。据现场售楼员何蕴怡介绍，公寓也是属于40年产权的商务公寓。规划上，公寓楼是独立的楼体，面积为40-90平方米，均价13500元/㎡。

 

　　当记者问该项目价格是否还有额外优惠时，何蕴怡肯定地表示，这已经是折后价，“今天开会领导还说准备明天提价300元/平方米”。该项目售楼中心前的一块显眼的黄色导向牌“深圳后中心”，是不是这个项目也是瞄准深圳客呢？该售楼员却表示其项目的客户群主要是来自东莞本地，深圳客比较少。

 

　　同样是位于南城的旺南·世贸中心在售40-80㎡商业公寓，均价13000-14000元/㎡。而莞城地王旁边另一楼盘田禾·卢浮宫馆，在售40-80平方米复式精装公寓，售价约15000元/㎡。以其中一套位于5栋818房的公寓来计算，该户型面积为46.87㎡，总价700461元，还有额外15000元的团购费，相当于总价为715461元，折后单价为15264元/㎡。

 

　　当记者问及现场售楼员何香香，“隔壁某楼盘的公寓只是8字头，你们的公寓是否还有折扣呀？”其表示，已经是折后价，隔壁楼盘的公寓虽然单价比较优惠，但是总价并不低，而且60平方米只是单间。

 

　　此外，记者还走访了解到，城区在售公寓均价都在1.5万元/㎡左右，万江家汇生活广场公寓面积为46-55㎡，销售均价14000元/㎡；万科中心31㎡-65㎡公寓，销售均价为15000-16000元/㎡。

 

　　/ 解读 /

 

　　降价促销只是个案

 

　　今年东莞住宅价格快速上涨，公寓产品也备受追捧。代理机构统计数据显示，2016年上半年东莞公寓成交7982套，环比大幅增长39.35%，并创下历史新高。今年上半年，万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场、G1蜂汇、环球贸易广场、新世纪领居等项目公寓都卖得不错，普遍交易量达到200-900套。

 

　　既然行情不错、地王频出，为何上述公寓会出现"8"字头促销的现象？

 

　　某营销策划有限公司总经理杨波认为，上述楼盘的促销是个案，这跟项目开发商战略方案、产品等因素相关。一是上市大企业对现金流的要求比较高，开发商急需现金的时候会选择薄利多销。二是60平方米的单间户型在市场上并不是很受宠，而且首付款也接近30万，竞争优势不明显。加上该楼盘的住宅销售接近尾声，出于成本的考虑，该项目正好借助了市场对莞城地王的高度关注，此时促销去货速度会更快。

 

　　/ 趋势 /

 

　　下半年公寓新盘陆续面市

 

　　据东莞一家研究部监测数据显示，今年上半年公寓供应合计4964套，其中商业公寓仍占主导地位，占全市的比重基本维持在80%左右。截至2016年6月30日，东莞可售公寓有9980套，预计今年下半年还有约36万㎡的公寓供应。

 

　　记者了解到，截至2016年6月30日，公寓可售数量在300套以上的就有樟木头长虹百荟花园、沙田青年才郡、桥头鸿华I尚城、常平葵花里、大岭山新世纪领居、南城G1蜂汇、莞城恒大华府、莞城富盈都市华府、寮步保利中惠悦城和万江家汇生活广场等十余项目。

 

　　为何这两年会有那么多商业公寓集中入市呢？记者翻阅以往的土地交易数据了解到，东莞近三年出让的商住用地中，商业比例较高，开发商便在其中规划了一部分具有住宅功能的商业公寓。

 

　　那公寓价格走势如何？杨波认为，价格还是会稳中有升，不过升幅会有所放缓，而且开发商定价也会趋理性。她认为主要原因有以下几点，首先是，进入下半年以来深圳客到东莞购房的热情减少，市场会降温；其次，银行放贷在逐步收紧，购房门槛提高；再次，上半年东莞房价上涨得过快，购买力呈现疲态。此外，东莞R2线路已经开通，沿线楼市升值与市场预期有落差，东莞目前仅开通单一的轨道，还无法形成成熟的地铁网络，对楼市的促进作用有限。

 

　　提醒

 

　　选公寓重点关注“位置、性价比和配套”

 

　　那选购公寓的时候，要着重了解哪些问题呢？怎样选购呢？

 

　　杨波认为，消费者可以重点关注这三点：项目的地理位置、性价比以及配套。由于选购公寓往往具有投资性质，地理位置自然不能忽视，这直接决定了公寓的租金和升值潜力。如果不好租，业主还得承担物业管理费、房屋空置折旧费等成本。

 

　　至于性价比，同等条件下，往往小面积的公寓租金回报率更高。而且无论是作为过渡性居住还是投资用途，小面积公寓的购房成本更低。

 

　　另外，还要看小区的社区配套。如果是单体楼，基础设施和物业管理都会较为落后，相比之下，居于配套齐全的大社区中的公寓，无论出租还是出售都更为吃香。

 

　　最后，需要提醒读者的是，商业性质的公寓定位介于商住之间，既具有住宅市场的特质，又具备商业地产的属性。公寓具有普通住宅所不能企及的优点，它可以拥有类写字楼的作用，但又比写字楼灵活，管理费也比写字楼低得多。此外，还有“不限购、不限贷”的特点。正是因为这些优点的存在，酒店式公寓也具有产权年限较短、首付款最高五成、无法使用天然气和无法入户等缺点。（记者 董珊伶）（来源：东莞时报）