买家应如何防止二手房户口未迁出情况？

　　买家应如何防止二手房户口未迁出情况？

 

　　近年来，许多市民通过换购二手房屋改善居住条件，但部分市民也随之发现一些烦恼，如：购买的房屋早就办理了产权变更，但原房主以各种理由不肯将户口迁走，有的甚至玩起了“人间蒸发”。近日，东莞购房者冼先生也遇到了类似烦心事，买到的房子，原本是一件值得欢喜的事情，现在户口问题却出了“乌龙”，让他烦恼不已。

 

　　原来，冼先生为了能让孩子享受公立教育资源配套，他在南城的二手房市场看了十几套房子后，终于淘到一套合适的房子，“当时选择这套房子，就是为了方便小孩在这附近的小学读书，打算过户后马上把户口迁到南城。孩子明年就要上小学了，这个区域的学位非常紧张，不早点报名可能都没法入读理想学校。”

 

　　谁知道，房子交易到一半的时候出现问题了。卖家是房子的二手业主，冼先生是第三个业主。“一手业主的户口在这套房子名下，一手业主目前在A小区购买的新房，由于A小区暂未确权，一手业主的户口没有落户地。一手业主表示，要等A小区确权后才能迁走户口，但是迁走的时间是未知数。”

 

　　这样，即使房子过户到了冼先生名下，他依旧没法把户口迁到该房子名下。于是，冼先生提出，卖家要求一手业主给予冼先生一定金额的保证金，双方意见没有达成一致。

 

　　广东臻善律师事务邝子光律师表示，迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门也是无法干涉的，而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。

 

　　如果买家就此事将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以买家很难通过法律手段维护自己的权益。

 

　　首先，要提前调查核实户籍状况。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

 

　　其次，明确户口迁出时间和违约责任。买家应该要求在合同中约定有关户口迁移的相关事宜，并约定违约责任，以此敦促卖家履行合同。

 

　　东莞房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎表示，目前东莞二手房交易过程中最常见的就是：买方或者中介过于信任卖方的承诺，尤其是口头约定，部分卖方的确自己并未使用过交易物业的户口，但并不代表前卖方未曾使用。

 

　　买家可以在合同的《补充协议》中约定相关条款，以此来避免出现户口迁移问题。

 

　　购房者在选购多次转手房的时候，要有哪些注意事项呢？看看业内人士怎么说。

 

　　律师提醒市民在买多次转手房时要注意三大事项：一个是要核实房产证信息，出卖人与房屋所有权人是否一致、房源信息；二是合同中注明房屋交付时间，办理过户手续时间；三是核实是否存在租赁关系要求房主或租客搬出腾空房间再行支付购房款。

 

　　如果选择中介，要选择正规的房地产中介机构。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。

 

　　达成购房意愿后，可约业主到房管局查验其房产证。

 

　　如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件，千万别忽视这些买二手房注意事项。

 

　　律师提醒购房者，有以下情况的房屋千万不要买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋，以及属违法或违章建筑的房屋。

 

　　此外，如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书。

 

　　如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。

 

　　签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

 

　　合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。（来源：东莞日报）