地产业资金情况不乐观 开发商博弈强势期或扭转

地产   来源:未知  责任编辑:天下  2013-06-27 15:37:28
近两日,受银行“钱荒”影响,地产股普跌,资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断,如果下半年房地产企业资金到位情况并不乐观,可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略,“钱荒”可能会面临从银行到开发商到地方政府的链式传导,加剧地方政府偿债压力。

  政策支撑发生转向

  24日,地产板块大跌超过7%,是银行股以外,受“钱荒”波及最严重的板块。招商、保利等27家房企跌停,领头羊万科大跌8.79%,103家房企的跌幅超过5%,25日地产板块继续下跌。

  暨南大学管理学院教授胡刚表示,目前大部分房企,尤其是中小企业,银行贷款仍然是其主要融资来源,而银行表外资金的不断创新是支撑房地产市场的重要力量,随着今后一段时间银行对流动性的控制,众多房企的银行贷款,尤其是通过理财产品、房地产信托进行的融资也将告急。

  今年前5月,房地产信托募资规模超过900亿元,约占整个融资规模的三成。近期对银行信托、理财产品等表外资金的监管加强,将对房地产企业的资金带来很大影响。

  “近期的股市大跌,集中体现了对后续市场的忧虑”。胡刚认为,比起股市的短期影响,更为重要的是,中央政府以及央行的策略本身显示出政策转向,过去数年以来流动性过剩支撑房地产超速发展的势头可能发生改变,这将对房地产市场未来产生关键影响。

  开发商博弈强势期或扭转

  业内人士判断,一旦流动性调整持续,房地产企业也将面临“钱荒”。

  房地产开发企业主要资金来源于三个方面,信贷、预售款以及自筹资金。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作,长期依赖融资,一旦“钱紧”,众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。

  陈晟表示,虽然上半年标杆房企销售情况不错,但下半年随着资金链紧张,有可能会加速销售,快速回笼资金。房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业,可能会调整销售策略,进行“价格修正”,从而对市场预期带来一股鲇鱼效应。这也意味着,持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。

  或传导至地方政府

  一些专家和业内人士表示,对流动性的控制,可能产生一系列链式反应。

  专家提醒,要预防下半年部分小型房企资金链断裂可能带来社会隐患。如果房价泡沫扩散,存在企业资金链断裂后卷款潜逃的隐患,可能带来不小的社会风险,建议有关部门加强监管。

  此外,胡刚表示,目前一些地方热衷于举债式发展,热衷于大手笔开发,宏伟规划,一旦开发商资金量紧张,土地出让减速,地方政府偿债压力也可能加剧。

  “从钱荒对银行、开发商、地方政府的链式传导而言,风险已经有所凸显,这正是中央提前调控,让资金流向该去的地方,从而预防更大的系统性风险。”胡刚表示。

  ■ 分析

 

  房企拿地更谨慎

  资金流动性紧张,对于资金密集型的房地产行业来说将影响很大。

  昨日,一位北京房企人士表示,房地产行业特别依赖金融行业,首先影响的是开发商拿地。如果此前是以5000元/平米拿地,以20000元/平米卖出去,销售回款后还要再投资拿地,这时地价已涨至10000元/平米。这要求房企通过再融资才能拿地,而如果融资成本、难度加大,房企拿地就会很谨慎。

  而对于房地产市场,这位房企人士认为,从目前北京销售市场来看,开发商资金充裕,各项目销售顺畅,暂时不会有大规模降价出现。但“钱荒”捏紧了开发商的钱袋子,也让购房人利用金融杠杆的购买力下降。如果“钱荒”持续得不到解决,会给房企的销售造成压力。

  另一位房企人士则认为,目前钱荒对房地产市场的直接影响还未知,企业还未研究应对之策,对房地产业的影响可能经过3-5个月会有具体体现。(袁晓澜)

  ■ 风向标

 

  依赖“输血”转为“造血”

  中国房地产经理人联盟常务主席陈顺认为,钱荒体现出我国信贷政策的转向,以前房地产是资金流向最集中的行业,靠宽松的货币政策来支撑房地产发展的历史一去不复返,未来可能会引导资金从房地产行业流入实体行业。但这也需要一个过程。在此背景下,更加考验房企的综合实力,如产品、企业股自有资金量、外部融资能力,以及合理的财务安排的能力。

  上海易居研究院研究员严跃进认为,在过去大量信贷资金投入楼市后,泡沫加剧,而且资金回收效果不佳。这一恶性循环,将加快楼市的自我反思。对于房企而言,吃一堑长一智,要从这次“钱荒”中意识到过度依赖银行体系、谋求间接融资方式的风险所在。同时,应从过去靠“输血”的方式转变为“造血”求生存的模式,摆脱过去僵硬的融资模式,有利于在房地产金融市场中提升竞争力。

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