2014年房价下行压力或将逐渐显现

地产   来源:上海证券报  责任编辑:百花残  2014-04-22 15:15:19


资料图

   年年被寄予厚望的“金三银四”楼市“小阳春”,今年已注定“泡汤”。上海、北京、深圳等多地数据显示,4月,在价格初现松动迹象的背景下,不论一手新房还是二手房,成交量均较3月继续下滑。业内人士表示,如果后市无法打破僵持,成交量不能有效提升的话,整个2014年楼市成交或不如2012年,房价下行压力将逐渐显现。

    新房以价换量  二手市场胶着

    据德佑地产市场研究部数据,4月1日至20日,上海全市商品住宅的成交量仅为47.81万平方米,与3月同期的45.8万平方米相当;成交均价为25315元/平方米,较3月同期下跌12.69%,以价换量的迹象初现。

    “现在不降价的刚需盘已经跑不动了,有点山雨欲来的感觉。”上海一家知名开发商内部人士告诉上证报记者,虽然很多新盘还撑着没有降价,但去化明显放缓,如位于上海嘉定南翔的华润中央公园和溪岸澜庭。“其实开发商资金情况目前还是不错的,降价是做未雨绸缪的打算,因为现在降价就能卖得动,最怕的是挺到最后降价还跑不动,那还不如早降。”

    二手房方面,据德佑、中原等沪上大型中介公司介绍,截至目前4月成交量较3月同期有约20%的降幅,市场活跃度非常低,买卖方陷入深度胶着状态。德佑地产普陀店经理陈文告诉记者,以中远两湾城为例,目前不少房东价格寸步不让,能作出3%至5%的议价已实属不易;购房者却普遍看跌后市,抱着捡“皮夹子”的心态,不降价就不出手,导致近期带看的成功率很低。买卖双方的心理拉锯平衡难以迅速打破,市场胶着可能会延续较长时间。

    在上海传统豪宅板块浦东陆家嘴区域却呈现出另一种拉锯局面。德佑地产滨江店经理王凯表示,受到客户较少以及外界舆论影响,目前陆家嘴部分豪宅房源已有较明显的价格下调,如该门店挂牌的一套世茂滨江花园的价格从1300万元降至1200万元,还有一套盛大金磐的房源由2100万元降至1800万元。然而,这类高端楼盘的购买者有不少出于投资目的,看重的是房产的价格趋势,降价反而令这些购买者变得迟疑,甚至有待其进一步降价再抄底的想法,因此降价反倒难以促进成交。
    
    多地供过于求  成交低位徘徊

    在北京等地,楼市4月的表现同样惨淡和胶着。伟业我爱我家数据显示,北京4月上半月新增商品住宅(剔除保障性住房)共计4197套,这是本年度自3月份下半月迎来集中供应潮以来的再次放量供应,也是本年度第二个商品住宅半个月内供应超过4000套的月份。但与之形成鲜明对比的是,一手住宅成交市场却依然冷清,4月上半月共成交1280套,供销比达3.3:1,创下历史新高,市场供过于求的矛盾继续加剧。

    在深圳,虽然新房和二手房在4月上半月成交量均有小幅回升,但价格下行明显。据深圳中原地产市场研究部介绍,目前深圳市场热度仍旧不高,新房推盘量虽有增加,但成交却难有大幅提高,新开楼盘定价都比较保守,走量成为主要目标。而二手市场受信贷长期压制,成交量低位徘徊,业主定价也不及前期坚挺。在各大银行纷纷上调房贷利率的情况下,一部分客户选择暂停置业计划,部分有承担能力的客户则转按揭为一次性付清,在深圳福田、南山等区,一次性付款的购房者比例已占到一半。目前,市场面临的宏观环境尚未改观,也没有明确的金融及政策消息刺激市场,楼市各方仍处于迷茫期。

    伟业顾问市场分析师赵红娟表示,受信贷收紧、自住型商品房入市等因素的影响,目前楼市整体观望情绪浓厚、交易量依然低迷。在交易量不景气的环境下,开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少,与之相反的是增加供应量、加快推盘节奏,以抢夺刚需客户,这也是近期一手住宅供需比增大的重要原因。

    德佑地产研究总监陆骑麟认为,2014年以来,上海仅有3月底的一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米,而2013年周均成交量都在25万平方米左右,如今楼市成交低迷难以打破,“金三银四”已成明日黄花。如果后期成交量无法提升的话,整个2014年楼市成交将不如2012年,后期房价下行压力也呈必然趋势。

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