东莞农民安居房管理新政填补多年政策空白

住房   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2020-11-17 10:26:40
  东莞农民安居房管理新政填补多年政策空白
 
  近日,市政府印发《东莞市农民安居房管理办法》。这是时隔多年后,东莞再一次出台农民安居房管理规定。
 
  根据官方疫情防控软件“莞e申报”的最新数据,当前东莞实际居住人口已超过1300万人,其中600多万人居住在农民房中,占总人口的近一半。然而,东莞农民安居房管理,却经历了长期的政策空白,造成土地利用效率低、农房品质差、发展不平衡、违建抢建等一系列问题。
 
  此次东莞农民安居房管理新政的出台,明确了管理规范,填补了多年的政策空白。
 
  行走在东莞农村,如果仔细观察,会发现农房建设标准极不统一:有的农房建到10多层,而有的只有两三层;很多农房的二楼悬挑而出,占据公共空间,形成“握手楼”,让本就狭窄的巷子更显逼仄。
 
  这是东莞快速城市化的烦恼。据权威部门估算,当前东莞农村户籍居民约150万人,共有约120万宗宅基地。农房管理政策关系到150万农村户籍居民、600多万农房住户的切身利益。
 
  “东莞市农房管理政策,经历了长期的空白,也因此诱发了很多问题。”东莞市住建局副局长刘安良回忆农房管理政策的变革历程时说。
 
  提到东莞市的农房管理政策,就不得不提东莞市2004年发布的《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》。该政策提出,不再新增独院式私房用地,不再审批独院式私房,同时规范农民公寓规划建设管理。然而,因为大规模建设农民公寓的条件尚未成熟,真正能建成的农民公寓不多。从2004年到2015年,东莞农房管理处于政策“空白”阶段。
 
  直到2015年,市政府出台《东莞市农民住房管理暂行办法》。但是,由于过去10余年的政策空白,村民对农房建设的期望值比较高。虽然2015年出台的暂行办法与国内其他城市相比已属宽松,但部分村民仍不满意。这导致暂行办法在很多镇街执行得不理想。这一暂行办法执行到2017年即告中止。
 
  长期的政策空白、市级部门缺乏指引、部分镇街违规审批、后续监管缺位……种种问题交织,导致近年来,农房不仅没有实现有序发展,反而产生了大量经审批的超标准农房。例如,有的镇街批准建设超过10层的农房,乱审批、违建抢建等现象有愈演愈烈之势。
 
  “农房管理不够规范,农民有怨言,突出表现为三个痛点。”东莞市住建局相关科室负责人介绍。
 
  首先是公平性问题。过去,“一户一宅”是按“一个户口本即为一户、一栋即为一宅”的标准进行认定,导致多代同堂的大家庭只能建设一栋农房,严重不公平。各镇街审批标准不一,同一镇街不同区域的审批标准也不相同,村民利益难以平衡。其次是审批不规范的问题。各镇、各村的审批方式各不相同,缺乏全市统一的审批流程和审批系统,各职能部门难以实施有效监管。最后是违建管控难度大。
 
  经历了前期的政策探索,东莞市委、市政府认识到,农房管理是一项系统的工程,必须集中多部门的职能和智慧,凝聚市镇村三级力量,形成有效的管控体系。
 
  2019年下半年,东莞成立工作专班,抽调了多个部门的业务骨干,系统研究农房管理政策,东莞农房管理就此翻开新的一页。
 
  优化“一户一宅”政策▶▶避免农民房建成“握手楼”“连体楼”
 
  经历了一年多努力,《东莞市农民安居房管理办法》终于出台,试图解决农房管理中的诸多核心问题。
 
  “新政策突出公平有序,通过一放一收,实现有序管理。”对于政策的新变化、新亮点,刘安良如数家珍。
 
  首先是优化“一户一宅”政策。“一户一宅”是农房建设的基本政策。过去,一个户口本即为一户、一栋即为一宅,这种简单粗暴的认定标准,导致很多几代同堂的大家庭只能建设一栋农房,几代人挤在狭小的生活空间里,幸福感降低;此外,东莞有些农民的宅基地分散成好几块,按一栋即一宅的标准,建筑面积受到限制,部分宅基地只能闲置。
 
  为解决这一问题,东莞农房管理新政规定,夫妻双方及其未成年子女为一户,成年子女单独为一户,政策优化后,一户通常不超过4人,解决了几代人挤在一起的问题;农房(无论一宗或多宗)总用地面积不超过150平方米、建筑面积不超过用地面积4倍的,均可认定为一宅。
 
  其次是优化建设规模标准。过去,政策规定农房一律不超过4层,为了在有限用地内扩大建筑面积,村民们往往不会在一楼预留绿化活动空间,有的人甚至还在二楼悬挑出来,形成寸土不让的“握手楼”、连体楼,让原本宽敞的村道变成“一线天”。
 
  对此,新政规定,建筑面积不超过用地面积4倍、层高最多不超过6层。首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的,符合总建筑面积要求的,允许层数限制放宽至不超过6层。让村民拥有更大自主权,鼓励预留绿化活动空间,提升农房建筑品质。同时,新政明确建筑投影不得超出用地红线,严禁在高层悬挑违建。
 
  最后是规范流程、严打违建。建立全市统一的审批流程和审批系统,做到标准统一、公开透明;采用三维航拍技术常态化查违,追究违建行为人、监管部门、村干部责任,实现“本人不敢违建,干部不敢包庇”。
 
  刘安良说:“全面对比了广东的省级政策,以及珠三角其他城市的农房管理政策之后,我们发现,东莞出台的农房管理新政是最宽松、最便民的。”
 
  一位业内权威人士介绍:“这不仅仅是一份新的文件,我们更要看到其背后起支撑作用的管理体系。”
 
  2019年底,东莞运用三维航拍技术,对全市2465平方千米土地上的农民房进行了彻底的清查,共统计出现存农民房110多万栋。这是东莞第一次摸清了农民房的全部“家底”。今后东莞将定期航拍,与底图比对,发现有差异的图斑,即可作为违建线索及时查处。
 
  东莞建立农民安居房审批管理信息系统。与过去相比,新的系统实现一网办、一次办,将村集体、镇级部门、镇政府共3个审批环节、7个审批部门的审批程序整合起来,由系统自动流转。群众只需在网上申报一次,即可完成全部审批,无需多头跑动;实现全程电子化,群众网上填写申请表及上传申报材料即完成申报;实现信息共享,有效降低信息查询及核实工作难度。日前,该系统已由清溪、大朗两个试点镇完成测试,各项功能基本正常。
 
  接下来,东莞还将出台一系列配套政策和指引,包括《东莞市补办宅基地用地审批暂行办法》《农房建设分区划定指引》《东莞市农民公寓建设实施细则》《东莞市宅基地和农房征地拆迁补偿实施细则》《宅基地调剂转让流程指引》等,进一步健全政策依据和管理体系。
 
  此外,东莞还将出台《东莞市农房乡村风貌导则》《农房设计通用图集》《东莞市农民安居房设计要求》,注重农房风貌提升,避免“千村一面”。
 
  年青人成家时,不用为买房发愁,可以建房结婚;邻里不再争抢空间,反而纷纷规划起停车场和小花园;一家4口住一层楼,剩下3层可以作为周边产业配套……东莞农房管理新政实施以来,种种政策利好,备受村民欢迎。
 
  东莞农房管理新政将持续执行到2025年11月。从长远来看,刘安良认为,农房管理新政对于城市更新、乡村振兴、“品质东莞”建设,都有很大促进作用,将为城市更新打下奠基,为品质东莞塑形。
 
  从城市更新角度来看,农房建设与拆迁补偿紧密相关。目前,东莞农民建一栋房屋,每平米的建筑成本只有1500元至2000元,但东莞市的征地拆迁补偿标准就有4000元,部分地区还会适当上浮,远远超出建筑成本。对房屋的补偿很高,但对土地的补偿很低,与土地价值严重脱钩,导致“多建多赔、少建少赔”“富者愈富、贫者愈贫”的不合理现象,增大了征地拆迁的阻力。
 
  新政规范了农房建设,控制农房的无序蔓延,一方面可在一定程度上降低村庄建设密度,为城市更新营造有利条件。另一方面,统一村民的建房权益,为下一步调整优化征地拆迁补偿机制奠定了基础。
 
  从乡村振兴角度来看,新政规范农房建设,禁止随意占用耕地、绿地建房,有利于保障农村产业用地和保护山水田湖林;多代同堂的大家庭可申请分户建房,子女成年后可以建房成家,原有农房规模偏小的困难家庭也可申请增建,有效保障村民住房刚需,提升了农村生活的幸福感。
 
  从“品质东莞”建设的角度来看,长期以来,农村是东莞环境品质的一块突出短板。如今,通过“天上看、地下管、既管事、又管人”的农房违建管控机制,农房违建必将得到有效控制;村民建房不再超出用地红线,并且可根据实际情况,在一定范围内灵活选择农房占地面积和层数,可有效减少“握手楼”、连体楼的产生。
 
  可以预见,未来5年,随着农房建设品质的不断提升,以及城市更新的不断推进,东莞农村环境品质短板将逐步补齐,加速建设与一流湾区相匹配的美丽幸福乡村。(记者 吴擒虎)(来源:南方日报)

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