严控工业用地增量盘活存量取得节地效果

地产   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2015-01-15 09:57:55
  严控工业用地增量盘活存量取得节地效果
 
  面对日益趋紧的土地刚性约束,浙江、上海、江西等多地展开节约集约用地探索,用经济杠杆撬动节地内驱力。一方面通过适当提高工业用地价格、实施合同管束,扎牢篱笆把好“增量关”;另一方面,通过差别税收、支持企业“零增地技改”等方式向存量土地要效益。这些发端于基层的探索、实践通过“严控增量、盘活存量”,取得了一定节地效果。
 
  出让创新:把“圈地”者挡在门外
 
  为了让真正搞产业的企业拿到地,而将“圈地”生钱者挡在门外,浙江、上海、江西等地创新工业用地出让方式,探索合同管束、差别年期、分批出让、先租后让等方式,抬高企业拿地门槛,从源头把好“增量关”。

  ——合同管束。以前出让合同约定不明,企业对土地“圈而不用”的情况多有发生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”,工业用地出让时在合同里约定好后续开发周期、转让限制等要求,对土地做到全过程管理。上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤告诉记者,目前上海已经启用新的出让合同,加入了政府对企业节地的要求,而且将尽快建立一个电子信息系统,监督企业按照合同利用土地。

  ——差别年期。“根据大样本调查,绝大多数企业的生命周期在20年以内。”庄少勤说,通过缩短工业用地出让年期,可以减少企业倒卖土地,到期之后,真正做得好的企业还可续期。从去年8月起,上海全面实施工业用地20年期出让制,只有个别重大、重点项目年期仍为50年。

  ——分批出让。在招商引资“争抢”下,很多企业向地方要地都是“狮子大开口”,但“圈占”之后,不少土地长期“晒太阳”。“尽管很多都是‘影子项目’,但国土部门不得不当真项目来办。”江西省鹰潭市国土局副局长童年茂说,为了既留下项目,又防止企业“圈地”,现在不少地方都对这些“大项目”实行分批出让,见了兔子再撒鹰,有效避免了一次性出让带来的闲置问题。与分批出让类似,一些地方还采取先租后让的方式,先等企业“落地”投产之后,再出让土地。
 
  价格杠杆:市场之手激发节地内驱力
 
  为解决长期以来工业用地出让价格与成本之间“倒挂”导致的土地低效、闲置等问题,上海、浙江等地适当提高工业用地价格,通过企业内在的成本约束激发企业节约集约用地动力。

  工业用地“摊大饼”的一个主要原因是企业拿地成本低,在二级市场转让有利可图。为解决这一问题,杭州在去年初将工业用地最低价由过去的32万元/亩提高到90万元/亩。“现在二级市场的价格也就八九十万元每亩,对企业来说,一、二级市场之间的比价基本均衡,‘圈地’牟利的空间没有了,土地利用自然而然就节约集约了。”网易杭州公司公共事务总监刘正俊说。
 
  差别税收:“亩产论英雄”倒逼集约
 
  为让多占地的企业多付出成本,浙江探索试点差别化征收土地使用税,通过税收手段促进企业节约用地,以“亩产论英雄”倒逼企业盘活存量,提高使用效率。

  绍兴市柯桥区是浙江差别化土地使用税政策最早的试点。这项政策的核心是以“亩均税收”来确定土地使用税征缴。具体办法为“高征高返”,即先把1平方米的平均税额标准从7.3元提高到9.83元,然后分行业根据亩均税收给企业排名,排名靠前的土地使用税有返还,排名靠后的全额征收。“这样,企业低效利用土地的成本增大了,在拿地的时候就会有所考量。”柯桥区地税局税政科科长包关云说。
 
  空间换地:鼓励企业“立体”发展
 
  过去工业用地主要是“平面发展”,很少有立体发展,工业厂房普遍只有一层。一方面企业拿地容易,没有改造动力;另一方面,增加容积率要补交土地出让金。为鼓励企业立体发展,浙江提出空间换地、低效用地再开发试点,企业“零增地技改”不但免征土地出让金,而且还有奖励。

  2013年浙江永康市政府颁发了一项特殊奖项——集约用地创新奖。“企业本来想要200亩土地,但只能拿到100亩,所以便自己想办法向空间要地。”能诚集团总经理助理徐建阳说,企业建设高层厂房虽然增加了成本,但扩大了生产,而且政府也鼓励这么做,不但不用补交土地出让金,而且还得到200万元奖励。

  浙江省国土厅厅长陈铁雄表示,“空间换地”是提高存量土地利用水平、破解土地资源要素制约难题的有效抓手,当前关键是采取激励措施调动企业积极性。浙江省出台了一系列措施,引导工业企业自行提升改造,鼓励地方对“零增地技改”后超过容积率要求的企业,给予奖励或补助。(来源:经济参考报)

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