北京“限房价、竞地价”新政难降房价虚火

    房价不断上涨的压力让北京又有了新的应对之策——推出“限房价、竞地价”之策。8月21日，北京年内第一宗限房价竞地价地块开始网上竞价。不过，令人遗憾的是，北京的尝试似乎没有取得预期的效果，一天过去，无人应拍。

    新政首日遇尴尬

    据北京市国土资源局公告，自8月21日起，今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块（以下简称“豆各庄地块”）将开始网上竞价，起始价为24.5亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买申请截止时间为9月3日。

    根据交易文件显示，豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米，其中建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米。其中，5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

    记者还了解到，限房价地块是指在土地出让前的限制条件中就约定了入市价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比，这种方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

    然而，限价地块似乎没有投资者的青睐。直到竞价开始的第一天结束，也没有一家开发商报价。

    相反，北京的土地市场依旧红火，7月初，中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下孙河HIJ地块，扣除保障房面积和配建设施后，该地块的楼面价高达5.2万元/平方米，成为北京新的单价地王。

    随后的8月14日，融创中国联合央企葛洲坝，以41.2亿元的总价包揽了北京大兴区亦庄新城两地块，溢价均超过49%，其中一幅地块的楼面价超过3万元/平方米，成为南五环外第一宗楼面地价超过3万元/平方米的地块。与此同时，8月21日，南京国土局刚刚以总价90亿出让9宗地后，再次挂出9块地。业内猜测，近期内“地王”会再度出现。
  效果存疑

    “政府方面的目的在于为不符合保障房申请资格，又买不起市场商品房的‘夹心层’提供房源。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮接受《国际金融报》记者采访时表示，他认为，“限房价”很明显地说明了某些意图，希望能够起到平抑房价的目的，给购房者更多的选择。

    易居中国分析师薛建雄认为，限房价竞地价是当地房产政策走向的一个体现，最后的效果要根据其覆盖范围和交易量来看。

    至于是否能够有效地降温楼市，扈志亮则指出，能起到作用的概率不大。“政府长期的调控政策就是明证，房地产靠政策难以起到实际的效果，即使是限制了‘表面房价’，企业为了生存和盈利也会采取各种手段增加购买者‘隐性成本’，而供不应求的情况下，消费者也只有‘心甘情愿’地买单。”

    至于限价地块遭遇冷遇的说法，薛建雄并不赞成，他认为首日无交易量并不是很奇怪。“这应该与交易流程有关，开发商和投资者一般是不会在第一天进场报价。最终的交易要看截止日期前的交易量。”

    扈志亮则指出，“限房价竞地价”的背后，仔细分析一下便可以理解，在未来房价限定在一定范围内的情况下，土地的价格也就间接决定了，企业拿地之后开发所能够得到的利润也基本确定。从拿地、项目开工建设到最后的售卖房子，会耗费时间、金钱和资源，而最后的房价已经基本确定，开发商调整的余地变小，面临的风险增大，相关配套政策还未落实，企业当然不会轻易下手，而是静观其变。

    相关人士指出，为了应对忽热的土地市场，限房价竞地价房将集中入市，短期内将有效平抑区域内房价，限房价竞地价模式应在一线城市进行推广。

    “风向标”连续23个月下跌

    北京的新遭遇新尴尬，说明开发商们还在期盼着房价的继续上涨。不过，有意思的是，在全国房价持续上涨同时，此前一直有房价“风向标”之称的温州楼市，却传递与全国房价上涨不一致步伐。截至今年7月，温州房价连续23个月下降，房价相比高峰时期，下降40%左右，有的豪宅价格已腰斩。据媒体报道，由于房价下跌，一些购房者已弃房，银行成为新房东。

    扈志亮认为，温州房价下跌，原因在于前期楼市投机过盛，实体经济难以支持虚拟经济的发展，导致资金链断裂。“楼市信心难以恢复，进入者少，外逃者多，需求急剧下降，导致房价持续下跌。”

    薛建雄分析，中国的房价趋势，可以参照日本和美国的房价结构。“未来的中国房价，将会分级化处理，一线城市，二线城市，三、四线城市逐步出现阶梯价格。”

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