交行报告：2014年房价涨幅趋缓，城市分化加剧

　　东莞新闻：交通银行金融研究中心8日在京发布的《2014年中国宏观经济金融展望报告》预测，十八届三中全会和中央经济工作会议释放出建立房地产长效机制的强烈信号，预计“后全会时期”这些政策预期将逐步得到兑现，但行政手段尚不会退出，调控属地化趋势明显。2014年房价涨幅将有所收窄，城市间分化趋于加剧。

　　报告指出，纵观新一届政府一年以来有关房地产调控的表态，始终不提控制房价，基本不谈行政调控，总体思路已由盯住短期房价调控目标逐渐转向调节供需关系和建立长效机制。在“市场化”改革布局下，去行政化将是未来发展的总体方向，但就目前情况而言，行政手段仍需结合使用，短期内尚不会退出。随着房价分化态势加剧，未来调控手段将更趋属地化：房价上涨较快的热点一二线城市有限购限贷升级的可能性，而少数供给过剩的三四线城市则可进行政策松绑，地方政府针对当地楼市供需关系和去库存速度进行适度微调的行为将被中央默认。

　　报告认为，房产税试点扩容将加快推出。十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，表明未来房地产税制改革具有两大推进方向：一个方向是加快立法，梳理归并涉房税种。另一个方向是推进房产税试点渐进扩围。预计2014年该项工作将较快实现突破，扩围目标将锁定房价上涨较快的一二线城市，并且尽管增量征收对地方财政的贡献度微乎其微，但由于个人住房信息联网、不动产统一登记制度等配套的不完善以及触及利益集团、地方政府抵触等方面的原因，短期内较快实现试点扩容的方式仍可能以增量征收为主。

　　报告预计2014年房价涨幅将较2013年平稳，上半年涨价压力大于下半年。2013年土地购置面积、新开工面积和施工面积的稳定回升有利于改善未来供给，使房价涨幅趋向温和，而从拿地到形成供应通常有1年至1年半的时滞，因此2014年上半年总体供给不足的压力依然突出，供应增加将在下半年逐渐显现。

　　同时，城市间房价分化将更为加剧，房价上涨区域布局由“普涨时代”全面进入“分化时代”：重点城市可售库存下降速度较快，供给不足的格局依旧难以缓解，预售证管理也可能影响供应形成速度，并且长期来看一二线重点城市作为区域经济中心，对周边的辐射和集聚效应明显，大量人口涌入形成的刚需成为支撑其房价上行的持续动力，其土地和商品房仍具备较大的增值空间；而经济发展水平与配套设施建设较不成熟的三四线城市库存则维持高位，人口流动与住房需求较为稳定，房价涨幅仍将在一定范围以内，部分库存积压严重的城市甚至存在房价下行风险。

 

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