园区“禁地令”发酵 泛松山湖地价升温

在大环境良好的前提下，松山湖“禁地令”持续发酵，现在已经促使松山湖及周边房价明显上涨，地价迅速飙高。今年，寮步镇凫山村、上底村，大岭山镇金桔村和大朗镇佛新村等松山湖周边地区出让了6宗商住用地，其平均楼面地价（总地价/按容积率上限计算的总建筑面积）为2709元/平方米，在全市排名中上水平，其预期房价达到8800元/平方米左右。

　　凫山村摇身变“凤凰”

　　寮步镇凫山村位于松山湖北面，距离松山湖北部高新产业区只有几公里之遥，并有公路直达松山湖。

　　这个地方曾经在去年12月26日至今年3月1日连续推出4宗相邻的商住用地进入最终交易环节，不过纷纷流拍，全军覆没，因此被业界称为“流拍重灾区”。

　　不过，随着今年“两会”后房地产预期走稳，以及松山湖“禁地令”的发酵，这个曾经的“流拍重灾区”摇身变成了“土地热拍区”。

　　7月10日，一宗占地约6.8万平方米的商住用地“嫁入”豪门万科，总价为5.304亿元，溢价达127%，楼面地价达3523元/平方米。万科与另一买家交锋121轮才最终斩获该地块。有研究机构称，这“让市场大跌眼镜”。因为该地块去年12月26日出让时，仍是无人问津，短短半年时间，便成为你争我抢的对象，并且还被万科高价拿下。同时，其3523元/平方米楼面地价，按照当前地价与房价的比例，该项目的预期房价要超过10000元/平方米！从比较来看，该楼面地价比相邻地块大幅攀升66%—81%，比上半年全市商住用地平均楼面地价2399元/平方米也足足高出1124元/平方米，幅度达到47%。

　　在四五月份，寮步镇凫山村另外2宗曾经流拍的商住用地先行成功出让，尽管溢价为零或1%，不过楼面地价也分别达到了1948元/平方米、2120元/平方米。这种价格比寮步镇中心区已经明显要高，去年年底寮步镇中心出让的2012WG063号商住地的楼面地价为1684元/平方米。而万科地块的价格则更上层楼，比四五月份出让相邻地块还要高出66%—81%，而其出让时间相距不足3个月，尽管地块素质有差异，但是毕竟为相邻地块，其内在的区别不足以引发如此大的价格涨幅。

　　寮步镇凫山村商业配套差，居住氛围不浓，是东莞一个普通的工业化村落，从其本身来看，其素质远比不上寮步镇中心区，如今，两者的地价倒挂，其原因就在于凫山村靠近松山湖。而凫山村在近期摇身变凤凰，则在于业界已经确确实实尝到了松山湖“禁地令”的滋味。从2012年迄今，松山湖商住用地的成交数量为零。

　　东莞万科助理总经理高骏说，松山湖不再新批商住用地的规定影响了东莞万科对松山湖周边片区房地产发展的看法。松山湖住宅项目已经不新批了，尤其是中小户型更是少见，但是松山湖的产业还在，需求是有的，购买力肯定会外溢到周边片区，周边片区的未来前景看好，所以东莞万科拿下了凫山项目。当前，东莞万科也有意向在松山湖周边片区继续拿一些优质项目。

　　松山湖周边洋房楼价最高或超万元

　　今年以来，虎门、寮步、常平、塘厦、大岭山、洪梅等局部重点地区地价出现了明显的上涨，受优质地块集中成交以及地价实质上涨的综合作用，7月东莞商住地平均楼面地价突破3000元/平方米大关，达到3395元/平方米，环比上涨24%。

　　其中，松山湖周边区域是最为明显的区域。除了近期逆袭的寮步镇凫山村之外，松山湖临近的寮步镇上底村、大岭山镇金桔村和大朗镇佛新村等区域的地价处于中高位，涨幅显著。

　　6月20日，寮步镇上底村出让一宗约5.8万平方米的商住用地，溢价91%，楼面地价高达3258元/平方米，远高于寮步镇中心的地价，堪与东城东板块的地价相媲美。

　　当天，大朗镇佛新村出让一宗9430平方米的商住用地，楼面地价为1940元/平方米，在大朗靠近松山湖片区中处于中等水平，但溢价依然高达46%。

　　此外，2月3日，大岭山镇金桔村出让一宗约3万平方米的商住用地，溢价82%，楼面地价为2733元/平方米，比2010年广源地产在附近拿下的项目1623元/平方米高出了68%。

　　今年以来，松山湖周边地区合计出让了6宗商住用地，占地面积合计约27.3万平方米，计容建筑面积最高约55.3万平方米，总成交金额合计约15亿元，平均楼面地价为2709元/平方米。

　　当前，全市商住地的楼面地价大约在2400元/平方米的水平，可见，松山湖周边地区的地价在全市范围内是处于较高位置的。房价由地价、建设成本（含建安、财务、营销、行政等各类建设成本）、税费和利润等四部分构成，根据东莞当前的实际情况，一个项目的房价大体等于（楼面地价+建设成本3000元/平方米）/65%。一般项目从拿地到入市的周期为2年，用今年出让的6宗商住地的价格套用该公式，可见，松山湖周边地区两年后的预期洋房的价格大体为8783元/平方米，其中低的为7600元/平方米，高的可到10035元/平方米。据万科消息，万科凫山项目最快可在明年年底入市。

　　当然，这个估算是建立在经济大环境以及房地产政策没有根本性变化的基础上。据现在看来，未来几年，经济大衰退，以及影响房地产发展的土地、财税和金融政策发生根本性改变的可能性并不大。

　　存量土地有望“补血”松山湖住宅市场

　　实际上，泛松山湖片区房价上涨的形势并不需要等到两年后，今年已经浮出水面了。

　　据笔者统计东莞中原研究部提供的数据，截至8月11日（下同），松山湖的保利红珊瑚今年的洋房网签均价为9738元/平方米，同比上涨13.8%（去年前8月的数据，下同），别墅网签均价为17175元/平方米，同比上涨8.5%。万科金域松湖今年的洋房网签均价为8656元/平方米，同比上涨8.3%。锦绣山河的山河印象花园组团的洋房今年网签均价为14934元/平方米，同比上涨7.0%。

　　松山湖之外的大朗，由于项目竞争激烈，房价一度在去年处于下降态势，今年已经扭转了趋势。大朗碧桂园今年的洋房网签均价为6236元/平方米，同比上涨4.9%，而此前2011年9月推出的新品中仍有大量的“4字头”毛坯房。而大朗毛织交易中心南侧的中熙松湖国际洋房网签均价为7586元/平方米，把大朗的房价拉回“7字头”。

　　业内人士称，松山湖及周边片区的房价上涨，除了与大环境热销有关，与松山湖“禁地令”也密切相关。

　　如，今年2月初龙光地产在松山湖旁边的大岭山镇金桔村拍出高价地之后，附近一楼盘便把洋房调高了200元/平方米。而据该项目相关负责人称，松山湖不批商住用地的消息传出之后，来自松山湖的教师等客户对该项目的购买欲望更强烈了，出手周期也缩短了，目前该项目客户中大岭山本镇的占比六七成，松山湖的占比20%多，其余来自深圳、长安等客户。

　　此外，松山湖一项目的负责人说，既然寮步镇凫山村的洋房价格未来有望达到10000元/平方米，那么，松山湖的房价肯定会更高，卖1.5万元/平方米都有可能。当前，松山湖各大项目洋房的均价在8600—12000元/平方米不等。

　　不过，另有业界人士称，松山湖当前的存量商住用地并不少，至少还有270万平方米，这比东莞今年住宅用地供应数量210万平方米还多，尽管这些土地会分多年陆续入市，但据可靠消息，在松山湖“禁地令”出台之后，这些土地将加快入市，两年后还有可能打造一些刚需户型，给松山湖住宅市场进行有效的补血，这将成为平抑泛松山湖房价涨幅的重要因素。

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