购房者去年签了诚意单 开发商今年通知要涨价

　　在东莞房价大幅上涨之前，去年下半年，李爱生、陈新邦、景传红等13人陆续在东莞东城区的联华花园城以1.2万元到1.3万元之间的单价认购了13套双拼及联排别墅，并与项目开发商东莞景天房地产开发有限公司签订了一份联华花园城诚意单，每人交了5万元的购房款。东莞景天房地产开发有限公司是东莞本土房地产企业联华国际控股集团。进入2016年后，东莞房价快速上涨。近日，这13人陆续接到开发商的通知，要求解除原来签订的认购协议，或按开发商要求的按现在市场价2万元左右的单价购买。

 

　　如果按照开发商提价的要求，这些购房者每套房的购房成本将增加200万元左右。所以，李爱生等要求开发商必须按双方签订协议约定的价格成交。开发商建议双方走司法途径。

 

　　李爱生介绍，2015年7月至12月，东莞市景天房地产开发有限公司将联华花园城二期孔雀湖（别名：景天商住小区）十多套房子尾货清货，承诺只要购房者交5万元先期购房款，就可以按7.8折的价格，即均价1.2万元/平方米的价格销售。所以这批人都先期交纳了5万元购房款，各自订购其中一套房子。

 

　　李爱生订购的是项目46栋102号联排别墅，建筑面积249平方米。记者在李爱生与开发商签定的诚意单上看到，此套房子总价为4965478元，折后价为3873073元。“我们跟开发商协议上列明了房子的具体房号、房屋面积、房子原价、房子成交价等，并有双方签名确认，开发商口头承诺2016年3月交楼。”李爱生介绍，购房约定的日期到了之后，开发商以总公司联华国际控股集团重组的原因为由捂盘待售，推迟签约，并口头承诺房子不涨价。

 

　　购房者陈新邦也是在此期间购买了该项目的47栋101号双拼别墅。他介绍，从今年9月开始，开发商分别通知这批购房者，要退回他们的先期购房款，理由是现在房价大涨，以前购房协议无效，需要重新定价，均价由1.2万元/平方米，升至2万元/平方米左右。随后，这批购房者了解到，开发商东莞景天房地产开发有限公司已经被联华国际控股母公司重组，此时景天公司控股人为广东中天实业投资集团有限公司和东莞市万科房地产有限公司。

 

　　11月15日，记者来到联华花园城，销售大厅内只有几名留守工作人员。而联华花园城三期的土地围栏都是万科地产的形象广告。记者在项目销售大厅见到东莞景天房地产开发有限公司销售负责人刘玉。她表示，该项目暂时没有房子销售，但是再过几天就有几套别墅可以销售，单价在2万元左右。随后，记者了解到，刘玉所说即将可以销售的别墅即为去年已经订购给李爱生等人的房源。

 

　　就李爱生等人要求按去年与开发商签订的协议来签约购房的问题，刘玉表示，她现在的身份是联华花园城项目重组历史遗留问题处置小组的相关负责人。刘玉认为，当时开发商与这10多位购房者签订的联华花园城诚意单只是一份购房意向协议，购房者每人交纳的5万元只能算是订金。现在东莞房价上半年上涨了60%，这些签定了购房协议的人，要么选择退还5万元订金，要么接受现在的市场价格，以每平方米2万元均价优先购买这些房产。如果购房者不能接受这种选择，建议走司法途径解决纠纷。

 

　　李爱生算了一笔账，因为他们购置的都是200平方米以上的别墅产品，如果接受开发商提价购买的条件，每套房子的购房成本平均会增加200万元左右。如果选择退出不买的话，那他们购买其他房产增加的成本又是谁出？且现在东莞已经出台限购限贷政策，他们很多人可能失去购房资格。

 

　　针对李爱生等人的投诉，广东国锋律师事务所唐新生律师认为，该纠纷最根本的问题为在房地产市场快速上涨的市场背景下，开发商作为社会企业，要不要以诚信为本的经营方针，是选择继续履行与购房者签订的购房协议，还是以自身经济利益最大化，选择单边违约。此外，该购房纠纷矛盾的焦点在购房者与景天房地产开发有限公司签订的联华花园城诚意单是以往楼盘销售通常采取的销售前与购房者签约的认购协议，还是这个诚意单就是购房合同。唐新生认为，该诚意单和认购协议的主要区别在于，该协议规定了房源型号、面积、房子单价、总价等购房合同中一些主要的要素，可以认定该协议就是一份双方之间的购房合同真实意愿，该诚意单基本具备合同的主要要素。且该协议中约定了如临订人不能在临订截止日期内办理正式认购“该单位”手续，则视临订人违约，卖方有权没收临订人已缴付的诚意金，并有权将“该单位”另行处理。

 

　　同时，律师提醒购房者，商品房交易过程中，定金和订金、诚意金很容易产生混淆，很多房产买卖纠纷也会因为一个字的差别而产生。关于购房三金中，定金、订金和诚意金的定义、区分和法律概念都不同。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之若卖家不履行义务亦不需双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无需承担违约责任。

 

　　至于诚意金。购房者在缴纳诚意金时，应该特别注意书面协议的表述及收据公章是否完好，并对于无预售证楼盘提前收取诚意金予以警惕。（来源：南方日报 ）