推地放缓 1月东莞土地市场平淡开局

　　昨日，东莞中原研究部发布了最新一期土地市场报告。据统计，由于政府惜售，有意放缓土地供应，今年1月，东莞土地市场平淡开局，土地供应面积环比、同比双双下降过半，仅有一宗商住地供应。成交方面，15宗土地成交，仍是工业用地唱主角，占了7成。而成交的5宗商住地全是镇街地块，且溢价率不高，这导致1月土地出让金总额大幅缩减：土地成交总金额为6 .32亿元，环比减少86 .89%，同比减少36 .99%。

　　数据分析

　　政府惜售 土地供应量为近四个月来新低

　　新年首月，土地市场进入淡季，政府推地阶段性放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地供应9宗，面积合计38.84万m 2，环比、同比均减少过半。据了解，1月土地供应量为近四个月来新低。

　　东莞中原研究部分析，在全国楼市一片向好、开发商资金充裕的环境下，东莞政府并非顺应市场潮流加大土地供应量，却阶段性放缓土地供应，主要是新一年的土地供应计划尚未出台，政府卖地持惜售心态。

　　据统计，2008-2012年五年期间东莞商住地合计成交970万m 2，年均194万m 2，按照中央政策增加土地供应不得少于过去五年平均值的1.5倍，即194×1.5=291.13万m 2。而2013年全年东莞商住地成交面积为291.37万m 2，恰好完成年度的供应目标。原计划在去年12月入市的厚街三宗商住地也因此延后至2014年入市，反映政府在顺利完成2013年的供地目标后，有意将地块纳入下一年核算，对于卖地更是持一种惜售心态。

　　如果细看，商住地更显“矜贵”，1月供应量创下近9个月的新低。据统计，1月东莞仅供应了1宗商住地，面积合计9.51万m 2，环比减少64.6%，同比减少29.93%。商住地供应陷入短暂的低谷。不过，业界预计，春节过后土地供应量将会逐步回升，到了3月，商住地供应将回归活跃状态。

　　成交多为工业用地土地成交金额环比下降超八成

　　查看成交数据，1月东莞土地成交15宗，面积合计48.19万m 2，环比减少68.09%，同比减少50 .79%。其中，商住地成交5宗，商业用地成交1宗，商住商业用地合计13.01万m 2，仅占总体成交量的27%。而工业用地成交8宗，面积合计34.79万m 2，占整体的72%，超过七成，反映工业用地占主角。1月作为政府放缓推地节奏，所推地块以产业类的工业配套用地为主。

　　这导致1月的土地出让金额大幅缩减。据统计，1月东莞土地成交金额6 .32亿元，环比减少86 .89%，同比减少36.99%。东莞中原研究部分析，主要是商住地成交缩减，商住地成交金额对整体金额的贡献度为62.17%，为近5个月最低。数据显示，商住地成交金额3 .93亿元，环比减少91.26%，同比增加154.56%。虽然比起去年同期有增加，但整体总量走低，导致成交金额急剧收缩。

　　商住地的成交溢价率也不高。据东莞中原研究部监测数据，1月东莞商住地溢价率为10 .4%，已是连续三个月走低。开年东莞土地拍卖交易趋于平淡，厚街三宗连体商住地、茶山增埗村地块仅以微小高于底价成交。稍微热点的地块是位于石龙西湖的一宗小规模商住地，最终是以溢价29%成交。

　　回顾与展望

　　A

　　1月

　　5宗商住地全来自镇街

　　1月成交的5宗商住地，全是镇街地块。分别是厚街3宗、茶山和石龙各1宗，全为镇区地块。丰泰地产斩获厚街三宗连体商住地，占地面积合计8万m 2，容积率仅1.05，位于横岗水库板块，具备打造豪宅的优越条件，最终丰泰地产以溢价仅4%的19838万元斩获三宗地块，折合平均楼面地价2347元/m 2。预计该地块将会成为丰泰观山碧水后的又一个豪宅项目。

　　茶山出让一宗3万m 2的商住地，则被富盈地产以7925万元获得，折合楼面地价1090元/m 2，地块与富盈香茶郡位于同一片区，地价比香茶郡的1206元/m 2要低。据了解，茶山楼市由于长期供不应求，在售项目屈指可数，新项目供应将有效释放本地需求。

　　石龙西湖仅1.3万m 2的小规模地块，则吸引4家企业抢夺至27轮，最终被广裕地产以1.15亿元收入囊中，溢价29%，折合楼面地价3360元/m 2。据了解，该地块位于广州云和投资顾问有限公司在2012年拿下石龙西湖8万m 2旁的一宗小地块。广州云和投资顾问有限公司将和东莞广裕房地产开发有限公司同属香港的嘉华集团子公司，两宗地块将会合成开发成慧芝湖花园项目。

　　焦点：报告分析，石龙虽然只有12万左右的常住人口，但石龙新火车站的通车，将会为该镇带来新的发展机遇。而且，石龙中心区域土地资源稀缺，近几年住宅供应规模徘徊不前，客户购房逐渐向惠州的博罗外溢，新项目入市也将刺激楼市成交量。

　　B

　　2月

　　商住地仅两宗挂牌

　　2014年2月东莞预计有8宗地块出让，面积合计27万m 2。其中，商住地有2宗，工业用地4宗，其它用地2宗。报告分析，不少房企此时尚未铺开全年的扩张策略，拿地意愿不高，国土部门也趁势减少土地供应量。2月东莞仅有2宗商住地挂牌出让。

　　其中横沥镇村尾村出让一宗占地9 .5万m2的商住地，容积率为2.5，位于横沥镇水边路和支五路交界处，距东莞火车站只需10分钟车程。据了解，该地块曾在2011年和2012年两度遭遇流拍，本次是第三次出让。不过，起拍价却调高到了2.7亿元，比此前高出了1.3亿元，足见政府推地信心。

　　依此估算，该地块的起步楼面地价1150元/m2，对比当前横沥洋房5000元/m2左右的价格，仍有一定的盈利空间。不过，业界分析，横沥经济水平落后，人口容量有限，消费力有限。尽管当前楼市的外部环境持续好转，东莞大小房企积极拿地补仓以备后续发展，但东莞房企拿地更趋于理性。这一两度流拍地块最终能否“高价出阁”，仍待观察。

　　焦点：另一宗商住地位于凤岗官井头村，占地面积为3.5万m 2，容积率为2.5，起步楼面地价2520元/m 2。位于同片区的大运城邦项目楼面地价为1943元/m 2。业界分析，凤岗官井头村板块价值已今非昔比，博深高速官井头匝道收费站已于去年底开通，凤岗到达惠州、深圳更加方便快捷。大运城邦2013年洋房均价已达到11234元/m 2，该地块2520元/m 2的楼面地价仍处于合理水平，由深圳客烘托起的凤岗楼价，盈利空间十分可期，预计该地块将会吸引不少房企参与竞拍。

　　供应

　　土地供应3 8 .84万m 2，环比减少53.07%，同比减少53.06%。其中商住地供应9 .5 1万m 2，环比减少64.6%，同比减少29.93%。

　　成交

　　东莞土地合计成交15宗，面积合计48.19万m 2，环比减少6 8 .0 9 %，同比减少50.79%；成交金额6.32亿元。其中，商住地成交5宗，面积合计12.65万m2，环比减少85 .3 6 %。

　　价格

　　东莞土地成交单价为13 10元/m 2。其中，商住地成交楼面地价为2 0 5 0元/m 2，环比下降20.71%，同比上升52%。

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