方兴地产受累一级土地开发项目 上半年毛利率降13%

　“方兴地产会坚持高端定位、精品产品的战略，不会向三、四线城市和刚需产品去发展。” 方兴地产董事会主席何操在公司2013年中期业绩发布会上表示，至于公司今年上半年毛利率下降则由于每年结算的项目有所不同，因此有一定幅度变化。

　　据方兴地产2013年中期业绩报告显示，公司2013年上半年的毛利率为43%，低于去年同期的56%；地产销售毛利率从去年同期的49%下降9个百分点至40%。由此来看，方兴地产的毛利率急跌了13%。

　　毛利率急跌

　　事实上，方兴地产2013年上半年营业收入同比大幅增长207.6%至111.3亿港元；开发物业的销售收入同比飙升424%至91.9亿港元，占总收入的83%（主要由于2011年和2012年购买的项目逐渐开始提供收入贡献）；出租物业租金收入继续稳定增长，涨幅为同比15%；而酒店部分收入同比小幅下降2%（主要因为政府限制公款消费使得需求下降）。

　　值得注意的是，方兴地产这个一直以高毛利率在业内著称的企业今年上半年利润率却出现下降。

　　对此，海通国际一份研究报告表示，公司地产销售的毛利率下降是整体毛利率下降的主要原因。不过，扣除长沙一级土地开发的影响，地产销售的毛利率并未下滑。

　　对此，何操坦言，今年上半年，方兴地产长沙梅溪湖一级土地开发项目是计入物业开发来算的，这一项目的毛利率只有33%，扣除该项目影响，开发板块的毛利率是48%，跟去年基本上持平。

　　实际上，方兴地产在长沙梅溪湖投资的一级土地开发项目一直是业内关注焦点，其投入成本非常高，投资总额高达600亿元，对企业资金链压力较大。2011年9月，方兴地产无奈之下曾以7.5亿元出让该项目20%股权给中建股份，此后合作开发该项目。

　　如今看来，该一级土地开发项目还是拖累了方兴地产的整体毛利率。

　　高端项目售价受累

　　值得注意的是，定位于开发高端项目的方兴地产今年上半年也遭遇了北京新建住宅“限价令”影响。

　　对此，方兴地产执行董事李从瑞表示，从销售量的角度来看，方兴地产所有的高端产品都得到了市场上比较好的发展。此外，从销售价格看，北京的高端项目受到了一定影响。

　　不过，李从瑞在业绩发布会上强调，“即便在北京这样一个地方，仍能满足我们预算的需求”。其举例指出，“假如说正常市场需求可能已经能卖到10万元∕平方米了，可是由于调控，我们最后可能只卖到了8万元∕平方米，但是比我预算的6万元∕平方米也已经涨了2万元∕平方米”。

　　然而，何操明确表示，公司将高端定位、精品产品的战略，不会转型。对此，海通国际上述研究报告也显示，对于这一以往专注北京和上海商业地产的开发商来说，扩张到二线城市的住宅市场可能会有更高的负债率和执行力风险。

　　值得注意的是，8月21日，方兴地产发布公告称，与经办人就发行本金总额为2亿美元的票据订立购买协议，发售价为票据本金额的100%，年利率6.4%，计划用作尚未偿还债项的再融资、营运资金及其他一般公司用途。

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