麻涌镇地产升值可期

　　麻涌镇地产升值可期

 

　　新年伊始，东莞的房地产成交持续火爆，库存创下历史新低。更有业内专家预言，按照目前的销售速度，东莞的房子3个月内可以卖完。究竟东莞的房子为何那么热销？现在是抄底房地产的时机吗？

 

　　麻涌楼市或涨10%

 

　　记者：东莞重点统筹水乡发展，规模41亿元的10大项目近期正式落户水乡，加上水乡片区有大量的优质土地，其价值凸显。麻涌镇是水乡的重点区域，毗邻深圳，有华阳湖等优越的生态资源，多个房产大鳄已经抢先进驻，目前已经聚集包括万科、碧桂园、光大、钜隆、宏远在内的近20家品牌房企，麻涌楼市成为了抢手货，那么，在诸多利好因素的影响下，以麻涌为代表的水乡片房价会大涨吗？

 

　　谭锦凤：按照政府规划，麻涌镇未来将被打造成为“华南物流中心”和“全国电商专业镇”，目前麻涌有京东、阿里巴巴、海底捞等知名企业入驻，轻轨城轨皆有站点经过，加之万科、碧桂园等一线房企的青睐，给以往平淡的麻涌楼市带来活力，让整个区域市场热起来。

 

　　价格方面，碧桂园地产在去年就开始走高端路线，其新开盘的项目定价高于区域大部分项目，其中碧桂园信鸿嘉誉项目在元旦开盘，均价就达9300元/平方米，逼近“万字头”，高于麻涌区域住宅均价6999元/平方米约30%。因此，麻涌在2016年的房价上涨是必然的，预计其住宅均价在8000元—9500元/平方米之间浮动。

 

　　李兴旺：诸多房企进驻麻涌的主要原因是交通优势，麻涌毗邻沿海公路、轨道交通二号线、佛莞城轨等交通要道，为其房地产发展带来优越的先天条件。随着路网的完善，麻涌房地产发展优势将进一步凸显，其价格上升的空间可观。

 

　　另外，麻涌本地的购买需求已经逐渐饱和，万科、碧桂园进驻后，在品牌效应的作用下，或能吸引深圳客、广州客前来置业。

 

　　在现阶段，麻涌房地产市场开发强度相对较小，而其土地资源非常丰富，适合开发商成片的城建规划。未来，以麻涌为中心的水乡片或成为东莞主要的土地市场供应区域。

 

　　伍萍：水乡片区目前还是价格的洼地，与周边的广州的房价相比，仅占其1/3。近年来，东莞重点发展水乡经济，引进多家世界500强企业，购买力充足，加上“双高速”“双城轨”等交通利好因素，麻涌的房价要涨起来是毋庸置疑的。

 

　　2015年下半年，碧桂园信鸿熙岸的成交均价达9000元/平方米，较2015年下半年房价高15%。综上，我们预计，麻涌的房价在今年至少上涨10%。

 

　　“三旧”改造盘活城区土地

 

　　记者：去年12月，东莞新建商品住宅网上签约销售10714套，销售面积124.24万平方米，销售均价为10677元/平方米，创下单月均价历史新高。更有业内专家预言，按照目前的销售速度，东莞的房子3个月内可以卖完。可见，房地产的火爆程度非同一般。目前城区的土地资源非常珍稀，请问城区土地会加快供应吗？

 

　　车德锐：2015年房地产市场进入持续高涨期，土地市场整体表现抢眼。成交方面，2015年全年东莞土地成交150宗，占地面积合计785.61万平方米，同比增加81.73%。2015年全年土地成交金额180.91亿元，同比增加87.5%。可见，东莞的土地成交量表现不俗，呈现量价齐涨的格局。

 

　　从片区来看，城区商住地成交只有2宗地，成交面积达18.01万平方米，占比11%左右，土地资源非常紧张，成交地价也是应声而涨。在深化改革下，房地产行业面临着行业兼并、重组，行业洗牌的趋势加剧。因此，部分房企在拿地策略上更倾向于低价土地，或者将战略布局延伸至其他区域。

 

　　谭锦凤：城区可开发土地资源越发稀缺，土地一推出就会遭到开发商的哄抢。未来，城区的土地供应会越来越少了，只能通过“三旧”改造来释放新的土地资源。

 

　　相对而言，万江的土地供应还是充足的，或成为今年土地市场的后起之秀。去年12月，位于万江街道石美社区一宗商住地块，获得四家开发商争夺，最后经过39轮竞价最终6.6亿元成交，折合成交楼面地价4003元/平方米，溢价率40%，晋升为“万江地王”。可见，万江也成为开发商重点布局的区域。

 

　　李兴旺：虽然东莞的土地市场在去年下半年十分火热，然而，实际上土地资源稀缺，城区可供应的土地也相对较少。为了实现土地价值的最大化，东莞可以通过“三旧”改造盘活土地。据了解，去年东莞“三旧”改造拉动全市固定资产投资370亿元，社会资金投入310亿元，盘活存量土地5.1万亩。

 

　　异地互贷吸引深圳客

 

　　记者：2015年12月，东莞宣布取消异地缴存职工在东莞申请贷款的户籍限制，并首度将深圳纳入异地互贷范围。那么，异地互贷再放宽，深圳人在莞买房是否会更方便？

 

　　李兴旺：今年以来，临深片区房价节节攀升，凤岗部分楼盘均价已经飙至2.8万元/平方米，上升的趋势已经燃至东莞市辖区内，东莞住宅均价升至1.1万元/平方米左右。然而，与深圳相比，东莞的房价还处于洼地，因此，东莞的房子对深圳客有相当的吸引力。

 

　　以前，深圳在异地互贷的范围之外，直接制约深圳客在莞买房的积极性。现在异地互贷放松，深圳客在莞使用公积金购房的成本大幅降低，这更加刺激深圳客的购房热情，将持续利好楼市的成交。不过，毕竟公积金只适合于部分群体，其成交的比例也不高，因此，这更多的是持续性的利好因素。

 

　　肖嘉伟：异地互贷再放宽对东莞的楼市有相当的积极影响。像深圳这样一线城市，除房价高企外，限购等房地产政策并没有正式放开，有些想在深圳购房的置业者受到限制。相对来说，东莞的房地产环境较为宽松，没有限购、限贷等政策，尤其是公积金异地互贷等政策的放开，东莞的楼市对深圳客来说具有极其强大的诱惑力。

 

　　二手房市场将持续火爆

 

　　记者：2016年1月4日—10日，全市二手房网签1216套，环比上升7.04%；成交面积129628.75平方米，环比上升10.17%；成交金额62138.14万元，环比上升9.4%%。一手房的火热烧到了二手房市场，二手物业在今年的价格会飙升吗？

 

　　李兴旺：在深圳客的作用下，东莞的一手房成交火热，房价节节攀升。对于二手房市场而言，其热度也是空前的。南城某楼盘一个月涨价一次，一次性涨价的幅度近10万元，如此高的溢价，也有很多人抢购。因此，按照目前的态势，东莞的二手物业的上涨空间很大。

 

　　肖嘉伟：去年年初至今，房地产的政策相对宽松，经历了3次降准、5次降息、二套房首付比例下调、营业税5改2等一系列政策的放松，促使购房者的买房成本降低，也带旺了整个二手房市场，其成交量也在短时间内急剧上升。

 

　　按照目前的成交活跃度来说，二手物业的价格还要往上攀升。若是有需求的购房者，此时可以出手入市了。我们预测今年年初，东莞的二手房在利好政策的影响下继续走俏。

 

　　龙斌：回顾2015年，除去春节月份的因素之外，在“330”新政之后，东莞的二手网签量一路走高，6月—9月的二手网签量均超过4000套的活跃水平。临近年末，受年底婚房需求增加等季节性因素影响，11月、12月的成交量再度冲高，其中11月二手网签量更达5087套，是历来月度网签最高量。

 

　　从整体来看，据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示，2015年东莞二手网签量共46317套，较2014年大幅增加接近四成，按平均单月计算，2015年月均二手网签量达3860套，较2014年月均成交多1000余套，创近五年来的新高。

 

　　综上，这也为东莞2016年二手物业市场迎来一个良好的开局，尤其临深区域的一手新房甚至会出现供不应求的情况，消化周期逐渐缩短，令部分买家转投二手楼市，二手楼价将继续平稳走高。（记者 叶永茵）（来源：南方日报）