莞住宅成交量创新高：半年353亿元

经历了2008年初的巅峰雪崩后，缓过神后的东莞楼市一直在属于自己的快车道上急速前行。 虽年初3月份国务院为调控楼市再次祭出了“新国五条”新政，不过略显含糊的调控措施被开发商强大的免疫力一一化解。

　　在顺利度过春节、清明等销售淡季后，自4月下旬起，东莞楼市随着广深客外溢积极入市，二三线镇区特别是水乡片崛起，激活本地积累的购房需求后，全市成交量开始新一轮井喷。据中原地产数据显示，上半年东莞商品房成交金额353亿元，同比去年上半年大幅增长56%，创下历史最高纪录。其中，住宅成交面积343万平方米，同比大幅增长51%；成交均价达到8699元/平方米，同比上涨5%，量价齐升。

　　开发商免疫力增强不惧调控新政

　　如同大火遇风一般，在市场强劲的刚性需求下，东莞楼市的烈火在春节前后稍微停滞一段时间后，再次狂烧并持续到7月份，才有所减弱。据中原、合富等地产机构统计数据，今年1月份，东莞商品房签约7873套，其中住宅签约6103套，合计61.87万平方米，同比分别上涨383%和347%，市场依旧火热。进入2月份后，随着春节将至，全市住宅非住宅成交量才环比都出现明显降温，住宅日均成交套数萎缩至100套左右。不过，对比去年同期，住宅非住宅成交量仍呈现翻倍增长的情况。

　　到了3月份，国务院为防止房价过快上涨出台了新一轮调控新政，不过在对市场房价上涨预期强烈的当下，调控政策犹如空调一般，来势汹汹最后却陷入了无人响应的尴尬。彼时，就有多个东莞开发商表示，新政更多是针对一线城市，对东莞的影响微乎其微，甚至有利好。“如果限价、限购令升级后，可能会倒逼广深客再次到东莞淘房。”在参加南都组织论坛时，大多数开发商表示，新国五条对东莞影响极小，他们的营销节奏不会因此而有所改变。

　　后来，火热的楼市成交证实了当初开发商的预判是正确的，据中原地产统计，上半年东莞商品房成交金额353亿元，同比去年上半年大幅增长56%，创下历史最高纪录。其中，住宅成交面积343万平方米，同比大幅增长51%；成交均价达到8699元/平方米，同比上涨5%，出现了量价齐升的局面。与去年的596亿元相比，今年前6个月已相当于去年全年的59%。

　　广深客外溢水乡片崛起激活购房需求

　　据中原地产数据显示，上半年东莞成交的30276套住宅中，70-110平方米的首置产品占比56%，比去年全年提高3个百分点。110-140平方米的首改产品占比15%，比2012年下降4个百分点。70平方米以下的投资型产品占比9%，与去年持平。中原地产分析人士认为，从成交产品结构来看，上半年东莞市场呈现出刚性需求比例持续上升，普通改善型需求略有下降，高端改善型需求有所增加，投资型需求稳定的特点，反映了东莞房地产市场健康、稳健的特征。

　　对于楼市成交面积同比增加51%，房价同比上涨5%，中原地产分析人士表示，市场需求旺盛远超出了业内人士的预计。他分析认为，原因主要有以下几点：第一，刚性需求集中释放，极大地促进了楼市成交。第二，深圳客持续入市，特别是在临深片区，大大推高了上半年市场成交，塘厦镇观澜碧桂园单盘劲销18亿元就是最好的例证。第三，部分长期供应偏紧的二、三线镇区，特别是政府重点打造的水乡片区也有新盘陆续上市，有效激活了累积已久的购房需求。如麻涌信鸿熙岸花园上半年销售345套，中堂富盈公馆卖了343套。

　　除了刚需产品热销外，大户型洋房、别墅以及小户型公寓等改善、投资产品也是百花齐放，对上半年楼市成交起到了积极的推动作用。

　　成交亮点

　　120平方米以下首改产品超六成

　　2011年至今，东莞住宅一直以刚性需求占主导，不过今年随着楼市成交量创新高，120平方米以下首改产品居重的市场特点更加明显。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交32764套住宅中，70-120平方米的刚需产品成交18660套，占比62%，这一比例比去年上半年的57%提高5个百分点，也高于去年下半年的60%。

　　除了刚需产品超六成外，110-140平方米的首改产品占比15%，比去年下降4个百分点。140-180平方米的再改产品占比12%，与去年持平。180平方米以上的高端产品占比8%，比2012年提高1个百分点。中原地产分析人士表示，从成交产品结构来看，上半年东莞市场呈现出刚性需求比例持续上升、普通改善型需求略有下降、高端改善型需求有所增加、投资型需求稳定的特点。“在以刚性需求为主导的同时，改善型需求、投资需求都表现稳定，反映了东莞房地产市场健康、稳健的特征。”该分析人士表示。

　　深圳客助临深片区成交翻倍

　　如果说东莞哪里的楼市最火，熟悉房地产的人会脱口而出，“想都不用想，肯定是临深片区。”

　　的确，从东莞市房管局信息网、中原地产等机构统计数据显示，临深区域的住宅成交依旧最火，其次才是泛城区和松山湖区域。数据显示，今年上半年单盘成交最高的前15名多来自临深、大城区、松山湖三大板块的区域。其中，塘厦镇以签约4538套的成绩强势高居榜首。瑞峰置业分析人士表示，塘厦镇楼市之所以最火，主要得益于观澜碧桂园、碧桂园天麓山、碧桂园时代城、中信观澜凯旋城等多个项目的热销。而以南城为核心的泛城区在万科金域华府、中信森林湖兰溪谷等项目的持续放量支撑下排名第二。

　　其中，据市场统计数据显示，临深区域的凤岗、塘厦、樟木头等镇区供应放量，吸引大批深圳客持续入市，上半年成交面积100万平方米，同比大增121%，实现比去年翻倍。

　　上半年住宅月成交面积呈W状

　　纵观上半年，除了因春节假期原因导致2月份成交较为低迷，当月住宅成交面积仅有24.56万平方米之外，其他5个月的住宅成交面积均在50万平方米以上，开发商加快推货节奏的6月份，住宅成交面积更是突破史无前例的70万平方米的体量，成为上半年东莞楼市飙涨的有力支撑。

　　如果从住宅月成交面积走势图来看，今年东莞住宅成交跌宕起伏，呈W状，不过第二个拐点幅度稍小一些。1月份，开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万平方米。进入2月份后，由于春节假期的影响，签约量迅速下滑至24.56万平方米，不过比去年同期仍高。3月份，虽有新国五条出台，受影响较小的东莞楼市迎来首个“小阳春”，住宅成交面积触底反弹创6年同期新高，达到62.96万平方米。4月份，市场进入常规“蓄客”调整期，住宅签约量稍有下滑，不过仍达到了51.89万平方米。进入5月份后，在供需两旺的催化下，住宅成交面积开始井喷，达到66.93万平方米创年内新高；而6月份延续5月火爆势头继续走高，成交面积超过73万平方米，再创新高。

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