东莞市：地价再涨或推高房价

　　楼市热销，开发商不差钱，又在一线城市启动了“地王”炮制运动。具体到东莞这座经济实力位居全国前列的沿海城市，土地市场也显著升温，地价明显上涨。

　　据记者统计，7月东莞商住地平均楼面地价突破3000元/平方米大关，达到3395元/平方米，环比上涨24%，已经达到了支撑万元房价的水平。

　　平均地价上涨尽管有结构性因素存在，但是一些热点区域的地价实际性上涨也相当瞩目。有的片区相邻商住地楼面地价不到3个月时间便飙升了66%。

　　业界称，在当前的房地产开发形势下，地价势必推高房价，不过其影响在两三年之后，当前的房价仍由当前的供求关系决定，保持稳中有升的态势。

　　不到3个月相邻地价飙升66%

　　经过两个买家121轮激战，寮步镇凫山村一宗占地约6.8万平方米的商住用地在7月10日上午“嫁入”豪门万科，溢价127%，楼面地价高达3523元/平方米。有研究机构称，这“让市场大跌眼镜”。

　　“市场大跌眼镜”是因为该地块位于几个月之前的流拍重灾区，并且比此前不久的地价大幅飙升。

　　该地块编号为2013WG026，位于寮步镇凫山村生态园大道以西、金兴路以东，占地为68431平方米，容积率上限为2.2，计容建筑面积为150548.2平方米，其中住宅不小于95%、商业不大于5%，起始价为2.334亿元，成交价为5.304亿元。

　　寮步镇凫山村在去年12月26日至今年3月1日的两个多月时间里，密集推出同一片区内4宗相邻的商住用地进入最终交易环节，不过全军覆没，纷纷流拍，寮步镇凫山村因此一度被业界称为“流拍重灾区”。

　　2013WG026号用地就是其中一宗，曾在去年12月26日流拍。不过，时隔半年时间，山鸡突然变成凤凰，这宗地居然被两个买家疯抢，楼面地价甚至被抬高到3523元/平方米的高位。这个地价放在全市任何一个地方都不算低，比上半年全市商住用地平均楼面地价2399元/平方米足足高出1124元/平方米。

　　寮步镇凫山村另外2宗流拍地先后在4月19日、5月24日分别重出江湖，尽管都成功成交了，不过竞拍氛围却相当冷清，一宗底价成交，楼面地价为2120元/平方米，一宗溢价1%成交，楼面地价为1948元/平方米。

　　此3宗商住地尽管规划指标有所区别，但是位于同一片区的相邻位置，地块属性区分不是很大，不过地价却相差悬殊，7月地块的楼面地价比四五月份的足足高出一个档次。取楼面地价相对较高的4月19日地块来比较，相距不足3个月，7月这宗相邻地块楼面地价却足足上扬1403元/平方米，涨幅高达66%。

　　寮步镇凫山村南接松山湖高新区，去年9月官方发文明示松山湖不再新增商品住宅用地，这促使包括寮步镇凫山村在内的松山湖周边区域的市场预期开始升温。

　　不过，2013WG026号地块相距万科·金域松湖大约3公里，后者洋房尽管位于松山湖之内，不过洋房均价也不过8000多元/平方米。而2013WG026号地的楼面地价高达3523元/平方米，根据当前高地价项目地价占比房价大约1/3比重来计算，2013WG026号的预期毛坯房价已经超过10000元/平方米。2013WG026号所在片区目前并无商品房小区，各类商业配套也相当缺乏，在这么一种“不毛之地”卖出万元房价的土地让人感到意外并不为奇。

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