东莞楼市：高价入市受挫 降价卖楼热销

东莞第一季度楼市成交并不理想。

一季度开发商放慢推货步伐。

　　一季度楼市现分歧 有个盘降价1000元/平方米入市 开盘当天销售300多套洋房

　　虽然频繁推出特价房、低首付、电商等多种促销方式，但是东莞第一季度楼市成交对于许多开发商来说并不理想。从整体情况来看，第一季度楼市房价高企购房者持币观望，开发商放慢推货步伐，而区域楼盘则出现分歧，价高楼盘认筹不理想，高价入市受挫，降价楼盘入市则开盘当天就销售了300多套洋房。

　　城区：项目普遍认筹不理想 房价仍高企

　　随着城区项目产品供应的持续紧缩，城区项目住宅均价从去年开始不断上涨，购房者在城区高企楼市下观望情绪渐浓，大部分的项目认筹并不理想。

　　但在此情况下，城区大多数项目仍然企稳高价，东莞中原地产研究部相关人士表示，一方面，虽然遭遇外地城市的降价风波，但宏观环境还是利好楼市，房企仍对东莞楼市持乐观态度，一季度积极拿地布局东莞市场；另一方面，虽然楼市现时推售遇冷，但由于楼市去年成交火热，房企资金回笼理想，多数项目暂时仍不急于降价冲量，并且城区仍处于低库存状态，供应长期偏紧，多数项目仍采取低首付形式降低客户入市门槛，如恒大·御湖、格兰·名筑等。

　　另外，亦有项目通过电商、二三级联动等渠道拓展客户，虽然这样利于拉动项目整体人气，个别项目取得一定成效，但仍难以解当下推售受阻之困。

　　此外，个别项目采取特价房方式吸引购房者，项目利用个别产品让利推销在售余货，在当前楼市遇冷中取得较为明显的成效，另外个别项目推售特价房产品优惠有所加大，但多数项目仍将之作为一种吸引购房者目光的手段，而从城区3月开盘项目来看，虽然项目认筹不甚理想，但开发商目前仍坚守高位房价入市。

　　临深片区：

　　个别项目高价入市受挫

　　在二级市场整体成交放缓的时候，一级土地市场却成交火热，临深片区先是益田集团以超过7000元/㎡的楼面地价拿下凤岗一地，创下东莞史上第二高位的楼面价后，碧桂园再于塘厦拿下一地，临深片区持续受开发商所青睐，均欲从临深片区庞大的市场份额中分一杯羹。

　　东莞中原地产研究部提供的数据显示，临深片区楼市从去年开始便持续走俏，且成交价格一路上扬，虽然一季度临深片区成交放缓，但住宅成交仍达27万㎡，占东莞楼市整体成交的27.5%，仍列七大片区住宅成交量之首。

　　据介绍，3月入市的凤岗名流印象花园项目入市产品均价达1万元/㎡，而益田大运城邦项目开盘均价更近1.4万元/㎡，可以窥见房企对于临深片区的上涨潜力还充满信心，但是，随着购房者观望情绪的加剧，以及项目入市的高价，3月项目开盘销售情况并不如年前。
 

　　滨海片区：厚街项目低价入市热销

　　虽然今年滨海片区潜在上市项目众多，但由于工期等原因，目前众多潜在项目仍然迈出入市的步伐，而在市场上大多数项目企稳高价，认筹、销售不甚理想的情况下，厚街某项目推400多套68~132㎡洋房产品热销300余套。

　　东莞中原地产研究部相关人士分析，该项目之所以获得热销，一是该项目历经了近半年的蓄客期；二是得益于目前厚街市场上刚需产品项目可选择性较小；三是该项目以低价入市，这亦是该项目热销的主要原因，该项目以不到6700元/㎡的价格入市，比其预期开盘价格低近千元，且目前厚街市场上在售项目产品主要集中在7000元/㎡的价格以上。

　　市场情况：销售速度慢 四片区消化周期上行

　　东莞业内将东莞区域楼市划分为七个片区，分别是中心城区和临深、松湖、滨海、东北、大石龙和水乡片区，由于今年销售放缓，七大片区中有四片区的消化周期开始上行，预计这四大片区的销售压力也将日渐加大。

　　东莞中原提供的数据显示，七个片区近两年住宅可售存量有4个片区住宅消化周期有上行趋势，其中，中心城区自去年年中起，住宅消化周期平稳上行，截至3月底，中心城区住宅可售存量有108.25万㎡，其消化周期约为9个月，虽然仍有所偏紧，但其不断上行的趋势不可忽视。另外，滨海、大石龙及东北片区3月底可售存量消化周期亦明显上行，而这三个片区目前住宅可售存量的消化周期都达10个月。

　　而临深片区与水乡片区目前可售存量消化周期基本与上季度保持平稳，但水乡片区目前住宅可售存量的消化周期为10个月，临深片区则不到5个月，同时松湖片区亦不到7个月，临深片区与松湖片区住宅可售存量消化周期仍处于相对低位，且暂无上行趋势。

　　市场预测

　　4月下旬优惠加大 房价或有松动

　　东莞房价已经连续4个月在“9字头”以上，但是成交却持续下跌，在成交量持续低迷的刺激下，楼盘或将加大优惠幅度，促进成交，预计未来房价将有所松动。

　　今年以来，东莞楼市成交出现一个明显的趋势：房价高企楼盘成交差，特价房价格低促成交。4月中下旬，随着楼盘开盘量和推货量的增多，楼盘竞争压力加大，认筹受挫，近半年的东莞楼盘也开始加大优惠幅度进行促销，新盘开盘低于预期价1000~2000元/㎡将会再次出现。

　　业内人士认为，随着楼盘优惠幅度加大，楼盘低价成交增加，东莞房价或出现松动，购房者可以趁机选择自己合适的产品。

　　大户型促销多 成交继续上升

　　在一季度楼市成交整体放缓下，城区、松湖片区大户型产品却走好。东莞中原地产市场研究部相关人士表示，两片区大户型产品之所以在淡季中成交有所起色，主要由于大户型项目加大促销优惠力度，纷纷通过特价房等方式推售产品；二是虽然一季度东莞楼市有所遇冷，但长远来看购房者对东莞楼市持乐观态度。

　　进入4月份，大户型的促销仍然在漫延，欧景城“6字头”成功销售吸引不少大户型楼盘跟进，部分大户型楼盘调低备案价，降价促销。预计未来大户型促销优惠将促进成交上升。

　　东坑、横沥等三线镇区将成楼市热土

　　随着经济发达区域土地资源的愈加稀缺，越来越多房企将目光放到有潜力的二、三线区域，纷纷在这些镇区拿下地块。如碧桂园继1月于横沥拿下9.5万平方米的商住地后，3月又于东坑夺下一块9万平方米的商住地，而这并不是碧桂园首次于东坑拿地，去年12月，碧桂园已在东坑拿下6万平方米的商住地。品牌开发商看好三线镇区，将促进该镇区的楼市快速发展，据了解，东坑在皇家公馆收尾后，目前市场亦仅有今年新开盘的金达锦绣东方项目在售，但由于近年多个房企纷纷布局，已知项目有5个。

　　而另外一个三线镇区横沥也同样是未来楼市的开发热点，横沥市场上仅长裕棕榈园一项目在售，据不完全统计，已知潜在项目却多达7个，包括碧桂园·天玺、东城花园三期等多个项目。

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