东莞楼市近几个月仍处于低库存阶段

今年4月以来，无锡、南宁、萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的新政策，其中不乏铜陵心急如焚的“裸奔救市”、郑州的“购房贷款可获政策性担保”这些“救市猛药”。

而回看东莞近几个月来的房地产市场走势，确实不容乐观。虽然4月的楼市交易有所回暖，但进入5月以来，传统的小阳春并没有出现，东莞房地产市场反而和暴雨频频的天气手挽着手，一起回到了3月。

根据东莞中原研究部提供的数据，上周住宅成交面积9.54万平方米，环比下降20.39%，同比下降28.21%；成交套数903套，环比下降22.42%，同比下降30.91%。可见，“五一”小长假的销售下滑，在没有带来传统小阳春的同时，反而带来了成交更为低迷的一周。

在这样的大环境下，很多人纷纷猜测东莞是否也会“救市”呢？笔者认为，谈论这个似乎言之尚早。

4月中旬，有关机构发布了《我国23个省份“土地财政依赖度”排名报告》显示，北京土地偿债总额位居全国第一，而浙江的土地偿债依赖度高达66.27%，居全国第一，广东尽管债务规模也达到了1670亿元，但土地财政依赖度为26.99%，说明广东没有将债务偿还完全建立在土地之上。土地财政，只是经济社会发展的一种补充。

东莞就是一个典型的例子，土地交易和房地产市场虽然对东莞的GDP和税收来说都占一定比例，但也不是主要构成部分。根据今年1月召开的东莞市第十五届人民代表大会第四次会议所公布的数据显示，2013年东莞的税收收入结构相对均衡，制造业占税收收入的比例约为45%，房地产约25%，其他行业占30%。从税收结构上可见，制造业仍然是支撑东莞税收的最主要构成部分。

制造业的发达，在减少东莞的土地依赖度的同时，也在一定程度控制了东莞房价的上涨。根据相关统计，人口流入与房价涨跌基本成正比。人口净流入越多的，房价往往涨得越快，没怎么流入或者净流出的，房价几乎没有上涨动力。

而去年中国公共财政收入最高的50个城市中，东莞的人口净流入为643.18万，仅次于深圳，排名全国第四，但由于产业构成的原因，东莞房价远低于同区域内的两个副省级城市深圳和广州。值得注意的是，东莞目前正处于转型升级阶段，低端产业将被逐步淘汰，而商业地产的蓬勃发展会吸引更多高端人才，从而提供持续的购房需求。东莞的房价长远来看应是看涨的。

此外，上海易居房地产研究院5月12日发布了《4月份新建商品住宅库存报告》。截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创5年新高。

根据报告，在这35个城市中，有30个城市的存销比较3月份有所上升，库存去化周期扩大。业内人士认为，库存压力的加强，进一步增添了楼市的悲观情绪，也会导致部分地方政府出手“救市”。

那么东莞的情况是怎样呢？根据合富辉煌东莞市场研究部的数据，截至今年4月底，东莞一手住宅库存面积约473万平方米，连续8个月控制在470万平方米左右。按照2012年消化速度，消化库存仅需9.5个月；按照2013年消化速度，消化库存仅需7.5个月；按照过去6个月的消化速度，消化库存仅需10.5个月。

相比起很多城市动辄13至15个月的去化周期，东莞目前仍然处于“低库存”的状态。根据一般规律，存销比偏高的城市，未来房价快速上涨的动力不足；而库存去化周期相对较短的城市，房价上涨的可能性会更大。

在这样的状况下，短期内东莞房价明显下挫的可能性较小，开发商也不会有太大的降价意愿。所以说，虽然市场观望气氛浓厚，但现在谈论东莞救不救市，还是言之尚早啊。

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