业内担心东莞取消新建商品房价格备案是否引起房价震荡

　　业内担心东莞取消新建商品房价格备案是否引起房价震荡

 

　继佛山取消“限购”后，东莞政府也出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，释放提振楼市信心的信号。

 

　　对此，业内人士认为，由于措施细则未出台，所以对于楼市并没有实质性的影响，更多的是释放信号提升楼市信心。

 

　　而对于业内关注的焦点取消新建商品房价格备案制，有业内人士在肯定开发商可快速调整价格的同时，也担忧房价因缺乏监管而出现震荡。

 

　　前天，东莞市政府出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），其中“取消了商品住房销售价格备案制，简化相关行政审批”备受关注，这意味着开发商调价时不再需要进行审批，楼盘涨价或者降价不再需要进行价格备案。

 

　　市场：开发商尚无动作

 

　　今年上半年，楼市成交同比下跌三成左右，开发商为了刺激成交，快速回笼资金，“低价入市”或降价促销楼盘增多，取消商品住房销售价格备案制，无疑让楼盘能够更快速地调整价格，争取入市时间，促进成交。

 

　　今年4月，有楼盘为抢入市时间，未经价格备案就进行降价，降价幅度超过15%，根据备案制度，降幅超过15%的单元将不能签约。而取消备案制后，楼盘可以随时根据市场的需求调整价格，以达到促进成交的目的。

 

　　不过记者踩盘时也发现，对于《若干措施》的出台，各楼盘并未作出反应，不少开发商认为对于市场的影响有限，而许多市民更是表示并不关心。

 

　　市民陈小姐询问记者，楼盘可以快速降价，是否意味着降价楼盘会越来越多？她告诉记者，她并不关心楼市政策怎么变化，但是如果价格调整到她的心理价位，她就会考虑购房。

 

　　观点：实际推动作用有限

 

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，《若干措施》是政府释放的一个信号，提振楼市信心的意义大于政策本身。他表示，东莞既不“限购”也不“限价”，所以《若干措施》的出台不能说是“救市”，不过该政策能够提升购房者的信心，对于购房者入市有一定的促进作用。

 

　　而东莞中原策略研究总监车德锐则表示：“东莞在这个时候出台系列楼市调整政策，其初衷是为了推动本地楼市成交回暖，是不是‘救市’政策，这个就见仁见智了。”

 

　　不过他也表示，从内容上看，该政策对提振楼市信心还是有一定的正面作用，开发商对后市预期会更乐观，购房者入市信心加强，短期内会刺激楼市成交，但政策配套细则尚未出台，就目前来看，对市场的实际推动有限。

 

　　担忧：政府如何监管调控房价？

 

　　此外，对于取消新建住房价格备案制，有业内人士认为，该措施可以让开发商灵活地调整价格，在市场低迷时，可以让价格下降15%，而不需要另外备案，在市场好转时，也可以快速调升房价，不受到限制，简化相关的行政审批，让房价更顺应市场的需求。

 

　　不过也有业内人士表示担心。东莞中原策略研究总监车德锐担心取消备案制后房价会震荡，他认为，虽然取消备案制对目前楼市有好处，开发商这边是比较便捷，可以达到灵活调价的效果，“但长远来看，取消房价备案，一是房价更加不透明，二是政府没办法监管调控房价，而如果房价一旦大幅上涨，是否又要恢复？”

 

　　建议：二手房市场更需激活

 

　　对于目前的楼市，车德锐认为，如果说政府要“救市”，更应该救的是二手房市场，“东莞目前的二手楼市问题很大，政府更应出台政策推动二手楼市健康成长。”

 

　　他告诉记者，只有一二手楼市都能有一些推动扶持政策出来，东莞楼市才会有质的改观。现在东莞一二手楼市已经完全失衡，二手房成交疲软，很多二手房经纪不务正业，全都跑去做一手房业务，一方面一手房市场供应上不了，另一方面二手房市场囤积了大量的房子无法流转。政府最好能出台政策激活二手房市场，让二手房经纪人回归，干回自己的本业。

 

　　东莞二手房市场要怎么救？车德锐建议，东莞二手楼市长期以来存在的交易时间长、税费过高的问题，政府只需简化交易流程、缩短交易时间，同时减免补贴相关交易税费，就能很好激活二手楼市成交量，一手房投资量也会随着二手房流转的好转而重新回来。

 

　　相关部门：政策尚无细则

 

　　昨天，记者就《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》细则问题向相关部门咨询，不少部门表示，暂时并没有收到相关文件。

 

　　市地税局办公室主任姚志成表示，该部门暂时未收到相关文件，对于2015年东莞将“房屋契税”纳入“在莞纳税”范围的具体细节，他们现在也不确定。

 

　　而东莞市住房公积金管理中心则回复记者采访时则表示，已通过多种渠道展开调研，拟订了《东莞市个人住房公积金贷款办法（送审稿）》，目前已按程序报批。该办法会充分考虑东莞职工缴存住房公积金的实际情况，通过采取有针对性的措施，向低额缴存职工购买普通自住住房贷款倾斜，并使长时间缴存职工购房贷得更多。

 

　　业内人士：开发商须理性定价

 

　　有业内人士提醒开发商，对楼市不要过于乐观，还是要继续理性定价，快速促进成交回笼资金。

 

　　车德锐认为，银行信贷政策真正放松了，市场才会彻底好转，而目前东莞的银行的整体政策相对上半年有所放松，但变化不大，对市场促动也不大，市场并不乐观。所以开发商不要对后市预期过于乐观，应该通过快销快建实现资金的良性循环，通过合理定价实现高周转，不要一味追求高利润。

 

　　市物价局：监管力度不减 发现价格欺诈加大查处

 

　　从现在开始，房地产商不用在卖楼前，将新楼盘的价格到物价局进行备案了。虽然新商品住房价格下调不再受控制，但是物价部门说，要是发现房地产商有价格欺诈行为，还是一样会加大查处。

 

　　旧政

 

　　商品房备案价“水分”

 

　　大于15%就不能销售

 

　　在东莞取消新建商品房销售价格备案制前，有多少新楼盘进行了备案？市物价局价格管理科科长黄鹤权说，房价备案是从2011开始实施，规定楼盘实际成交价格不得高于备案价格。备案成了新楼盘要想售楼的前提条件。

 

　　但是此后，不少开发商在房价备案时有意提高备案价，实际成交价低于备案价20%-50%，存在房价备案价虚高现象。为挤掉开发商在房价里掺杂的“水分”，在备案制度实施三个月后，又出台了补充规定，设置15%下浮限幅。

 

　　黄鹤权说，房价备案制度实施几年来，由于销售过程中一些商品房会根据市场变化，会再次调整房价，因此，市物价局的备案数据库非常庞大，不好统计。

 

　　“而且从去年开始，为了方便备案，房价备案业务已经可以在网上办理。”黄鹤权说，按照规定，符合备案条件的5个工作日就要办理完业务，为房地产商出具备案回执。

 

　　虽然部门审核只要5个工作日，但是不少房地产商称却要花费更多的人力、物力去进行备案，有的甚至花费长达一个月至两个月。而且备案好的价格，要重新调整，房地产商又得重新备案。

 

　　新政

 

　　新建商品房现在不用备案了

 

　　“备案制度从当时的情况来看，起到了作用。”黄鹤权说，比如房价备案后，价格信息公开透明，规范了价格行为，避免了价格欺诈。

 

　　而现在取消房价备案制度的原因，也主要是考虑目前我市房地产市场价格相对平稳，价格行为规范。随着各种房地产市场调控和监督措施的落实，我市房地产市场供需关系发生了新的变化，现行房价备案制度设置成交价格上下幅度以及调整周期的规定，已经不适应现阶段的市场发展需求。

 

　　取消房价备案制度后，对开发商而言，可以更加灵活应对市场，可以及时调整销售策略。

 

　　监管

 

　　要求明码标价

 

　　查处价格欺诈行为

 

　　新楼房价不用备案，虽然房价下降不再受控制，但是房价要是出现上涨，而且涨得“离谱”，又该怎么办？有市民开始有这种担忧。

 

　　黄鹤权说，首先要求房地产商明码标价，规范价格行为。“如果万一出现房价快速上涨，那么需要出台综合措施来进行调控。是否需要恢复房价备案等措施，那么到时就需要市政府统一部署。”黄鹤权说。

 

　　“现在取消房价备案后，我们价格主管部门也会继续对房地产售楼过程中的价格行为加强监管，发现价格欺诈行为的会加大查处。”黄鹤权说。（来源：东莞阳光网）