东莞临深片区楼市热销缺货

　　东莞临深片区楼市热销缺货

 

　　东莞与广深惠相邻，三地购房者也出现交汇，不过，命运却各不相同，临深区域楼市成交火热，不少镇区缺货急需“补仓”，而临广区域水乡片区却由于广州客减少，本地消化能力弱而出现“滞销”，临惠区域由于东莞本地购房者外溢至价格更低的惠州购房，临惠的大石龙片区同样也出现供应量过大，消化困难的局面。

 

　　临深片区：

 

　　凤岗、塘厦、樟木头热销“缺货”

 

　　今年上半年，深圳楼市房价反弹，迫使深圳客外溢，临深片区受益非常突出，据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年上半年成交118.16万平方米，占全市总成交的3成以上，从各区域供需存来看，凤岗、塘厦、樟木头供求比小于1，皆呈现供不应求的状态。

 

　　从消化周期来看，该区域5镇区中有4大镇区消化周期皆不超过8个月，后市消化压力小，尤其是凤岗、塘厦消化周期更是低于4个月，处于“缺货”状态。

 

　　而根据瑞峰置业市场研究部预测，下半年临深片区预计加推及开盘的项目约有17个，以旧盘加推为主，新盘量较少，推货产品仍以70~100平方米刚需和100~130平方米首次改善需求产品为主，投资性公寓有所增加；不过若深圳房价持续反弹，深圳客或加速涌入，临深片区成交有望继续走旺，房价上涨幅度也会加大。

 

　　临广片区：

 

　　麻涌楼盘热销 洪梅消化压力全市最大

 

　　水乡片区与广州交界，由于价格洼地的优势，自2003年起不时有广州购房者前来购房，但是自去年开始，这种购房潮退却，临近广州的水乡片区由于供应量过大，部分镇区消化压力加大。

 

　　据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年上半年水乡片区住宅供应量仅有16.16万平方米，其中中堂、望牛墩区域消化周期低于5个月，缺货状态明显。但鲜有项目供应的洪梅镇，今年中熙香堤公馆新盘入市，供应7.83万平方米货量，由于本土需求有限，又不受广州客青睐，出现“滞销”。从全市各镇区的消化周期来看，消化周期最长的两个镇都位于该片区，其中高埗消化周期为20.76个月，洪梅消化周期达32.49个月，全市最高。

 

　　业内人士认为，虽然轻轨建设加大了广州购房者到东莞买房的意愿，但是与深圳客不同，广州客进入东莞购房的力度较小，对于不同的镇区也仍然会差别对待，如经济条件较好的中堂、麻涌受到广州客热捧，其中麻涌新推项目销售率在9成以上，有一半以上是广州客购买，而洪梅则销售缓慢，楼盘销售率仅有三成多。

 

　　据瑞峰置业市场研究部预测，下半年水乡片区预计有8个项目入市，新盘仅有麻涌信鸿香溪水岸一个项目，其他为旧盘加推；片区加推货量较大主要集中在受到广州客青睐的麻涌，预计有10万平方米以上住宅入市，麻涌将成为片区的热点区域。

 

　　临惠区域：

 

　　本地购房者外溢 供过于求后市压力大

 

　　临广、临深区域都是吸引外地购房者进入东莞置业，而临近惠州的大石龙片区却恰恰相反，东莞本地购房者受惠州的低楼价吸引，外溢至惠州购房，造成本地消费力流失，而由于近几年来大石龙片区供应量过大，不少镇区供过于求，后市压力大。

 

　　据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，上半年大石龙片区住宅成交仅20万平方米，成交量并没有随大市出现明显的回升，主要是因为片区以消化库存为主，没有新盘入市，旧盘加推量也不高，无法为楼市提供新的动力。而石龙镇由于项目较多，面临着剧烈的竞争，销售压力大，而且部分项目定价过高，出货更是困难；此外，其它镇区如石碣、石排依然走不出销售缓慢的困境，消化周期在14个月以上。

 

　　瑞峰置业市场研究部介绍，下半年大石龙片区进行加推或开盘的项目有9个，茶山创富中心、企石嘉宏锦城两大新盘注入，或为区域带来活力，释放压抑的需求。但是，石排、石碣、石龙三镇库存高，洋房货量超3万平方米的项目就有5个，后市的竞争仍然激烈。

 

　　业内人士分析，新东莞火车站的建成，大石龙片区成为许多开发商眼中的“香饽饽”，但是随着大量开发商进驻，片区“内忧外患”的困境突显，片区供应量过大，内要面临同质化楼盘的激烈竞争，外要面临惠州楼盘抢客，将是未来较长一段时间内大石龙片区楼市要面临的尴尬局面。

 

　　楼市“黑马”：

 

　　长安、虎门“镇改市” 滨海片区崛起

 

　　长安、虎门“镇改市”消息传出，两镇楼市迅速升温，特别是受到深圳客的青睐，滨海片区楼市崛起。不过，从目前楼市来看，片区内长安、虎门均价破万且消化周期短，沙田、厚街却面临供应量过大，销售压力大的困境。

 

　　瑞峰置业市场研究部介绍，在“镇改市”、深圳客、品牌房企等多重刺激之下，虎门、长安两镇楼市成交火热，尤其是长安新入市的项目，销售率皆在八成之上，消化周期为3.06个月，库存继续“告急”；不过，同一片区的沙田镇则由于前两年需求透支明显，导致目前市场销售稍慢，消化周期需一年左右的时间，有一定销售压力；厚街成交则更为惨淡，不少新推项目销售率仅三成左右，库存消化周期达到18个月，销售压力大。

 

　　虽然片区楼盘有的热销，有的滞销，但是开发商看好滨海片区未来发展潜力，推货的热情不减，据瑞峰置业市场研究部预测，滨海片区下半年预计新推项目约有10个， 虎门万科、万达、金地等品牌房企将持续推货，佳兆业项目御府也有望推出；厚街尽管库存高销售压力大，但房企看好厚街后市发展及轨道交通的影响，推货积极性不降；沙田佳兆业项目碧海云天也将入市，也将为区域输入新血液。

 

　　“老将”发力：

 

　　中心城区供不应求 品牌房企主导市场

 

　　长期占据着东莞楼市成交主力位置的中心城区，近两年来逐渐被临深片区赶超，由于土地资源稀缺，中心城区楼市出现产品供不应求，购房需求向周边镇区转移的现象。不过，下半年中心城区推货量加大，将有望缓解缺货的局面。

 

　　瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年上半年中心城区住宅新推货量为52.4万平方米，南城为重点推货区域，约有9个项目新推，且整体销售率基本在五成以上；万江在这几年集中推货之后，也步入“缺货”的状态，消化周期为3个月左右；莞城走货相对平缓，目前存量仍需一年多的时间；而东城部分项目则由于价格偏高，一定程度影响销售速度。从整体来看，中心城区呈现出“供不应求”的局面。

 

　　下半年，中心城区将有多个楼盘入市，有望缓解“无房可买”的尴尬。据了解，下半年南城推货量仍然高居不下，依然领先其他三大城区；东城将有嘉宏锦园、皇马郦宫两大豪宅新盘入市；万江和莞城则以旧盘推货为主；片区推货倾重130平方米以上大户型及豪宅，推货楼盘集中在恒大、万科、富通、万达等品牌房企手中，后市品牌房企仍主导市场。

 

　　热点区域：

 

　　松山湖楼市整体销售率达七成

 

　　除了临深片区外，松朗片区同样是受益于深圳客的区域之一，且由于该片区拥有丰富的山水资源，楼盘推货以豪宅为主，受到经济实力较强购房者和深圳高端投资客的欢迎，因此更为引人注意。

 

　　瑞峰置业市场研究部统计，上半年松山湖、寮步两大区域供应量大，皆在20万平方米，由于深圳客比例大，区域销售也较为可观，尤其是松山湖5个项目推货，如紫檀山、万科·松湖中心、锦绣山河、丰华悦园、星城翠珑湾等项目，整体销售率在七成左右，区域处于供不应求的态势。

 

　　据不完全统计，下半年松朗片区推货量大，约有9个项目进行加推，又有6个新盘上市，是7大片区新盘量最多的片区。其中大朗将是重点推货区域，天麟时代广场、碧桂园天汇、松湖雅苑、中央盛景等新盘将齐齐入市；而松山湖以旧盘加推为主，入市新盘仅有翔龙御湖居一个。

 

　　价格最低：

 

　　竞争激烈 东北片区常打“价格战”

 

　　东北片区是目前东莞七大区域当中最常出现“价格战”的区域，由于供应量大，消费力不足，楼盘竞争极为激烈。不过，也由于区域地价较为便宜，目前有不少品牌开发商进驻，该片区洋房普遍定价在“6字头”，别墅普遍“8字头”，价格低拉动成交，成交量也较为可观。

 

　　据瑞峰置业市场研究部介绍，上半年东北片区成交量相对可观，共成交46.62万平方米，其中东坑供应量及成交量都排首位，贡献力量主要是碧桂园豪庭，均价仅6446元/平方米；常平新推项目有7个，由于库存量本身就高，区域去货依然不够理想；桥头除了鸿华·I尚城走货较快之外，其他项目销售缓慢；谢岗由于经济落后，并不受房企青睐，处于零供应阶段。从消化周期来看，桥头消化周期达16.74个月，常平达10.25个月，东坑达9.76个月，与其它区域对比，东北片区整体消化周期仍较长。

 

　　下半年常平和东坑仍然是东北片区楼市的主战场，推货量都在10万平方米以上。该片区预计有8个旧盘推货，还有翔龙天地广场、绿地大都会、龙泉幸福里花园、东座雍景、米兰公馆等5大新盘入市，竞争激烈，“价格战”一触即发。（来源：广州日报）