东莞商铺均价一路下降 非住宅去库存“鸭梨山大”

　　3月15日上午，位于松山湖环湖路西侧编号为2016WG011的商服用地因无人参与竞拍而惨遭流拍，反映出东莞楼市尴尬的一面。

　　虽然东莞住宅库存量小，供不应求，但是非住宅量库存压力大，按照最近一年的成交量计算，消化东莞非住宅库存需要51个月，完成广东省下达给东莞的消化非住宅库存任务30万平方米“鸭梨山大”。

　　日前，东莞政府也提出将完善措施，解决结构性商品房库存问题。

　　现象1

　　松山湖商服用地流拍

　　3月15日上午，位于松山湖环湖路西侧编号为2016WG011的商服用地因无人参与竞拍而流拍。这块地紧邻去年华为拍下的“限价地”，起拍楼面地价也仅为2531元/平方米。

　　东莞商业市场不发达，库存量过大，本地购房者投资商铺意愿低等造成了许多开发商对于开发纯商业地产项目兴趣不高。

　　按照广东省下达的任务，东莞在三年内的去库存任务为40万平方米，其中非住宅的任务为30万平方米。从东莞市场上看，东莞住宅库存消化周期不足4个月。而东莞中原研究部数据监测显示，截至2月底，非住宅的库存量为304万平方米，按照过去一年的平均消化水平计算，消化周期高达51个月。

　　天为大数据研究中心数据显示，东莞非住宅库存当中：车位库存量约70万平方米，大部分项目车库消化不完全，且部分车库由开发商或物业持有；商铺库存约160万平方米，东莞几乎每个镇都有自己的商业中心；同时，大部分项目商铺供应量大；写字楼库存约95万平方米。

　　现象2

　　商铺均价一直下降

　　2012~2015年期间，东莞住宅均价一路飙升，至目前均价已经达到了1.1万元/平方米左右，个别楼盘销售均价达到2.5万元/平方米，根据计算，去年东莞住宅均价同比前年上涨了7.7%左右；但是，商铺的均价却一直在下降。

　　根据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，2012年，东莞商铺均价为13955元/平方米；2013年达到高峰，为18716元/平方米；但是之后快速下降，2014、2015年两年的商铺均价分别为15234元/平方米和14952元/平方米，同比上年下滑分别为18.6%、19%。有的区域和楼盘甚至出现住宅售价高于商铺价，出现“倒挂”现象。如一些区域住宅均价飙升至2万多元/平方米，但是区域当中还有商铺均价在1万元/平方米左右。如松山湖区域的星城翠珑湾在高峰期的住宅销售价格达到1.5万元/平方米左右，但上周其部分商铺签约均价仅为10523元/平方米。

　　现象3

　　品牌开发商

　　陆续进入商业地产市场

　　2月底，保利地产以4857元/平方米的楼面地价拍下南城一宗商业金融用地，高调进入东莞主城区。不过，业内人士认为这是保利地产战略性的一拍，主要原因是这宗地块将打造保利地产粤东公司总部，将打造东莞商业新地标。目前，除了万达、万科、碧桂园外，保利地产也开始在东莞打造商业综合体项目。

　　一边是非住宅库存量过大，商服用地流拍，一边却是品牌开发商拍下中心地块，看好东莞商业地产前景，这种矛盾冲突的现象出现在了东莞楼市。

　　天为大数据研究中心认为，品牌开发商进入商业地产市场，主要是为了完善企业的业务。商业地产的开发经营更注重后期开发，进入该市场有助于企业获得更大的利润。同时品牌开发商有其自身的影响力和品牌议价能力，进入商业地产行业可占据一定市场份额，扩大其品牌影响力。而商业运营将为公司带来稳定的现金流，减少企业运营压力。

　　政府：完善措施解决结构性库存问题

　　日前，东莞市政府在《东莞市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划草案的报告》提出，今年东莞将按照去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的总体要求，完善各项政策措施，增加有效供给，推进供给结构性改革。同时，今年东莞将鼓励优质企业收购关联企业，同时合理把握房地产开发进度与节奏，解决结构性商品房库存问题。

　　叶海青建议，东莞非住宅库存压力较大，而非住宅库存的压力主要集中在商铺和写字楼，所以，在去库存的基调下，东莞政府应该出台一些相关的引导商业投资、减低商业入市门槛等政策来激发商业投资的需求，促进商业地产的发展。同时，压力大的区域应该收紧商业地块的供应。已交易的商业地块可以做些公寓等产品来搭配，减少商业产品的建设量。

　　投资建议：

　　投资非住宅产品 地段、品牌最重要

　　对于东莞商业地产的发展前景，叶海青表示，东莞的商业地产还处于发展中的阶段，未来随着东莞经济转型的效果显现，产业升级、人才流入、地铁开通、政府大力发展商业地产等方面的支持，东莞商业地产仍然有很大的发展空间。她表示，作为投资者，选择商铺、写字楼的投资，首先要看地段，尤其是地铁轻轨沿线的物业可以关注。同时，与周边商铺的租金来评估投资回报率。在产品选择上，200平方米以下的商铺、写字楼更能减少投资的潜在风险。此外，还要看开发商的招商实力以及运营能力，并注意商业定位差异化。

　　天为大数据研究中心相关负责人则直接表示，投资需要结合自身实际情况，未来企业加快转型升级将增大对写字楼的需求，中高端写字楼比较适合投资。（记者 蒋幸端）（来源：广州日报）

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