东莞商业地产弹起 住宅房价“稍息”

 火爆的东莞楼市终于在7月稍微喘息。东莞市统计局昨日公布数据，7月，东莞一手住宅的成交套数和面积都在下降，均价也从6月的“9”字头回落到8715元/㎡。开发商进入了“金九银十”前的蓄客阶段。不过，另一边厢，商业地产却乘势急追，商铺、写字楼供应井喷，商业地产的成交量创下了2008年以来同期的最高记录。有业内人士分析，东莞的商业地产自2010年起被激活，平均每个月的消化面积从此前的近3万㎡，到现在已经超过5万㎡，扩张态势明显。未来十年，东莞楼市的发展重点将逐步从住宅地产转向商业地产。

  关键词

  商业地产·暴涨

  住宅地产进入蓄客期 商铺供应近11个月最高

  东莞中原研究部的监测数据显示，7月，商业地产项目供应集中爆发，其中商铺供应面积达15.8万㎡，环比上涨了953.3%；写字楼供应1.4万㎡，环比上涨了3400%。

  东莞中原研究部研究员叶海青就分析，主要是住宅地产进入蓄客期，开发商转而发力商业地产。而且，商铺和写字楼物业都是投资性质，由于此前美联储传出风声将退出Q E，担心下半年资金面较紧张，开发商也加快推货力度。

  不过，由于东莞的写字楼供应不稳定，时有时无，3400%的增长不具参考性。但商铺供应高达15.8万㎡，却是近11个月以来的最高记录。整个市场，主要是被海德广场项目托高。以海德广场为例，7月供应的写字楼和商铺总面积达8.1万㎡，就占了全市总供应量近一半。

  在供应的带动下，成交高涨。根据东莞中原研究部的监测数据，7月商铺和写字楼共成交了489套，总面积达5.94万㎡，环比增长了36%，同比增长了63%。从面积上看，是2008年来同期的最高记录。

  房贷受打压热钱转向 商业地产扩张明显

  “从以前两三万平方米的消化量，到现在的四五万平方米，商业地产的扩张态势已经很明显。”叶海青介绍，根据东莞中原研究部的监测，2008年，东莞平均每个月消化的商铺和写字楼只有2.35万㎡。

  2010年，国家发布一连串的楼市调控政策，规定二套房的首付比例不低于50%、贷款利率上调，楼市投资受到严厉打压，大量资金也开始涌入了商业地产。2010年，东莞平均每个月的消化量暴增到4.43万㎡。

  后来东莞刮起“万达旋风”，在转型升级的利好刺激下，商业地产也快速升温。去年，东莞的月均消化量已经达到了5 .17万㎡。东莞房地产协会秘书长陈俊良就表示，“未来十年，东莞楼市的发展重点将从住宅地产转向商业地产！”他介绍，东莞将出现相当多的标志性建筑，如南城国际商务区、南城总部基地和环球金融中心。

  关键词

  住宅市场·回落

  备战“金九银十”开发商捂盘待售

  住宅的供应和成交则明显回落。根据东莞市统计局的监测数据，今年7月，全市一手住宅网上签约销售了5944套，环比下降了约9%；销售面积63.22万平方米，环比下降了约16%。不过，查看今年1至7月的成交量，7月的总成交面积仍维持在第三，套数也维持在高位，基本延续了“红5月”以来的热销态势。

  东莞中原研究部报告就分析，7月素是楼市的营销淡季，开发商为了备战“金九银十”，多捂盘待售。加上高温酷暑，楼盘的访客量也在减少。推售步伐开始减慢，7月供应的公寓和别墅面积环比减少了三四成。

  市场已全面转入了“蓄客期”，在进入8月后更为明显。根据中原地产、瑞峰置业等多家研究机构的监测报告，上一周(8月5日至11日)，东莞住宅共签约1100套，合计11.96万㎡，环比此前一周，两项指数仍是持续下滑。不过，报告分析，随着“金九银十”的销售节点越来越近，一些在蓄客期销售理想的项目也可能避开这一阶段，会在8月下旬抢先入市。

  厚街房价如坐过山车中心城区供应跌至今年最低位

  查看全市各镇，厚街的价格波动最为明显，可谓坐了趟“过山车”。据了解，厚街的一手住宅均价都维持在10000元/㎡左右。此前为了备战“五一”，大量高端项目暂停供应，4月就跌落到9543元/㎡。5月，海逸豪庭等别墅供应爆发，厚街住宅均价一下子攀升到13783元/㎡，相当于每平方米涨了4240元，价格涨幅高达44%。这一价格全市最高。6月，又再涨到15575元/㎡，稳坐东莞房价的“头把交椅”。直至进入7月，别墅豪宅等供应回落，厚街的住宅均价才回落到9529元/㎡，与4月持平。

  在深圳客的带动下，临深片区的成交量则稳企榜首位置。根据中原地产的监测数据，中心城区的供应却跌至今年来的最低位，仅为3.3万㎡，占全市的6 .3%。四个主城区合计仅3个项目有新品供应。

  [数据]　　商铺价格步步高

  得益于品牌开发商的号召力，东莞的商铺物业已先升温。根据东莞中原研究部的监测，2008年东莞商铺均价约13000元/㎡，2012年约14000元/㎡，到现在已经涨到19000元/㎡。都是被一些品牌项目所拉高，以虎门国际轻纺城为例，商铺已经卖到54000元/㎡，东城万达广场的商铺是49000元/㎡，万科广场则达到40000元/㎡。

  [数据]

  7月均价万元以上住宅降10个百分点

  从价格上看，一手住宅均价从6月份的9274元/㎡，回落到8715元/㎡。东莞市统计局分析，主要是高价住宅成交量下降，低价住宅成交量攀升。据统计，7月均价5000-8000元/㎡的住宅，销售面积占总体的50%，比上月上升11个百分点；而10000元/㎡以上的住宅，占比21%，比上月下降了10个百分点。

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